地产申度|拿地不再靠运气 保利凭“钞能力”成为上海新地王
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
来源：地产申度
在三批次土拍前夕，很多人在预测上海三批次土拍是否会出现天价地块时，今天，杨浦就出了“新地王”。保利发展以21.2%的高溢价率，88462元/平的高楼板价，拿下杨浦区平凉社区02H1-01地块。“地王”重现上海滩，或对后续的土拍产生一定的刺激作用。
先来评价下三批次土拍：
今天最大的看点无疑是保利发展刷新了杨浦新的楼板价纪录，成交楼板价88462元/平。在2020年7月，金隅以楼板价8.58万元/平，拿下杨浦区江浦社区R-09地块，时隔近4年，保利将“地王身份”收入囊中。
三批次土拍数量并不多，延续了上一批次4幅地块的小体量。从拿地情况来看，今天2幅地块位于市中心，2幅位于郊区。市区地块多家房企抢破头，而郊区2幅地块仅1家房企托底，均0溢价成交，最终所有地块的成交总金额为91.3257亿元。
由于土拍政策调整，没有了最高限价的天花板，房企拿地不再靠“运气摇号”，这也让土拍完全变成了“土豪房企”之间的价格游戏。
在今天土拍的后续阶段，仅剩下保利发展和上海城投在较劲。值得一提的是，地块北侧就是上海城投打造的高阳新里，因此也对邻居家的地块“虎视眈眈”。最终经过60轮激战，保利发展凭借其强大的经济实力拿下这块宝地。
保利在高价拿地后，市场上也反映出2种声音，有部分保守的业内人士认为，在上海楼市下半年豪宅遍地的大背景下，以如此高的价格接下这幅地块，也是需要很大的勇气。而另一派则认为，这幅位于东外滩的地块位置极佳，发展潜力大，在上海优质资产始终不缺买家，加上土地成交地价由市场化竞价确定，房地联动价也已取消，属于修复市场的价格机制。
不管怎么说，杨浦一直是保利发展的福地，也是其深耕上海的主要战场。无论是保利发展还是保利置业，在过去几年先后大量加仓杨浦内中环板块。
本次地块容积率1.8，并不没有风貌建筑的要求，因此可以打造为低密度洋房产品，或者高层+别墅的高低配社区，当然周边新房高阳新里的均价才12.39万/平，8.8万/平的拿地价，加上4千/平的装标，未来可售保本价格势必在13万/平以上，这也势必会让未来市区新房价格走高。那么保利将来会定出什么样的价格也将成为一大悬念。
本轮参与拍地的房企均为央国企，因此所有地块也再次被“国家队”垄断。值得一提的是，“沪九条”以来，上海楼市得到全面的提振，成交也相当火热。
但总体来看，市区的楼盘更热了，郊区的楼盘提升并不算很明显。因此开发商在拿地策略上还是会偏谨慎，只拿优质的地块。从本轮土拍的报名也可以一窥端倪，市区地块的报名热情明显更高。
并且从今天2幅杨浦内中环地块的出价情况来看，多数房企还是较为理性的，并没有一掷千金去“豪赌”，该收就收。在平凉地块的竞拍中，竞拍来到中段（30轮），此时的溢价率已经来到了近15%,仅剩下上海城投、北京城建+越秀、保利三组竞拍者还在出价。
而杨浦区长白社区H2-17地块，虽然各家房企厮杀同样激烈，不过最后时刻出价还是较为谨慎，最终溢价率为17.12%，楼板价70272元/平，均在可控范围内。
除了杨浦2幅地块则相对较热，反观郊区的两幅宅地则都被托底拿下。招商是再次深耕宝山新顾城板块，此前一举拿下潘广路TOD项目，包含了17.5万方的大型商业招商花园城，如今在不远处拿下了一幅6.69万方的大型居住地块，可售房源达到了1058套。未来大量人口导入，能帮助招商花园城提升商业的活跃度，又能锁住大量招商社区的居民，互相成就，也算是肥水不流外人田吧。
时隔三年多，上海再次让土地竞拍回归市场化，不再做出价格上的限制。本批次土拍的表现，热门地块再次被炒高，这也让后续出让的优质地块，看到了更大的商机，尤其是四批次二番上架的徐汇滨江地块，或受到大量房企追捧，谁又将任性拿地值得期待。
申度君认为，放开土地限价对楼市有一定激励作用，尤其是今年上海土地供应体量远不及去年，放开限价可以提升土地财政收入，也会进一步拉高核心区新房的价格。不过当下，也更应专注于解决郊区地块及楼市的提振，只有让更多房企参与到外围区域的拿地和建设，才有利于城市的发展，避免资源过度集中在市区。
附：上海三批次土拍成交表：
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
