上海楼市:无论投资或自住,买二手房要紧盯房龄!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，坐标上海，看中一个二手房，准备用于纯投资，93年，128平170万可以入手吗？

回答：这种户型属于老破大，不建议投资。一般不建议买房龄超20年的房子，除非带有先进的学区。房龄太长银行贷款年限受限，升值空间比次新房小。老破大和老破小地段好，大部分老破大都在中内环，属于房地产刚兴起的一种产品。老破大因地段好，面积大，租金优化空间很大。早期很受业内人追捧。但是老破大的缺点是品质差，一梯多户，物业差，而且大多没有小区，没有绿化。现在很多高品质新房出来之后，老破大地段优势被稀释，户型又不讨巧，在投资市场上逐渐不被看好，新兴人类接盘侠并不买账。

对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。新手投资买房建议避开老破大，自住在预算受限又想往中内环住，放弃小区品质的需求，可以考虑。

提问：成哥，老破小装电梯顶楼是不是以后也好卖了？

回答：不好卖，那种加装电梯，是老人电梯，而且老破小一梯六户，高峰期电梯基本无法满足要求。老破小的问题是全面的弱，停车位，私密性都不行，这并不是一个电梯就能解决的问题。未来买房主要考虑的是竞品问题，有好房子在，老破小价格就起不来。具体更多分析详见内部！

提问：成哥，夫妻双方都是外地，社保满五年，首付100万左右。在虹桥开发区上班，现有小朋友上幼儿园，刚需。94年竣工的沙申新村，能入吗？贷款公积金只能贷15面，请问哪种贷款方式比较合理？纯商贷还是组合贷？还款选等额本金还是本息？

回答：这个房子房龄有些大，不建议购买。你的预算有限，如果不加预算的话，这可能是你可选范围内还不错的房子。建议增加预算，把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。

提问：成哥您好，预算300万，想买05年之后的房子，浦东区是否有可以推荐的区域？

回答：浦东的房价比浦西贵，你这个预算在浦东能买到的房子会比较远，但是我不建议你跑太远，尽可能把房子买在距离人民广场25km外，建议多考虑浦西的板块。如果一定要买，考虑下闵行的鲁汇，浦东周浦、高桥等。具体更多适合你的推荐详见内部！

提问：成哥，宝山外环上大附近09年电梯房子和徐泾2000年楼梯房， 选择哪一个？

回答：优先考虑徐泾。不过2000年对于徐泾来说有点老了，建议选择徐泾2005年以后的次新房。这样的房子在徐泾不难找。

提问：成哥好，目前我们看了有套合适的二手房，是93年的老房子，离单位近，但学区不是先进的，我老公担心买了之后以后不好卖，所以我们一直在犹豫，成哥能否能给个建议？

回答：普通人买房最应该看重的是流动性，无论是自主还是投资为目的，买入的时候首先要想想这个房子会不会受欢迎？未来10年有没有人会想买这个房子，有好的流动性才有价值。所以建议远离房龄老的房子，步梯房，配套匮乏地区的房子，这类都是未来流动性弱的房子。步梯房流动性远不如郊区地铁电梯房。建议你多淘淘，93年的老房子不值得买，只有一线城市才有老破小流派。具体更详细的建议详见内部！

提问：你好，成哥。我在金华金东区有套房12年房龄，还有金师五中老破小最热门学区房1套，二七区块期房刚买，贷款七成，现有杭州房票一张，需要卖掉老破小全款买杭州吗？

回答：老破小真正有价值的是一线城市，像金华这种三四线城市，老破小长期看很难跑赢大盘，而且一旦学区划片政策变动，马上黄金变鸡肋，所以长远看并不是优质资产。三四线城市的原始人口并不是很多，老城区范围不大，市府有非常多的资源和空地用来开发新区，因此转移损失很小，随着城市重心转移，老市中心有可能长时间衰落。这种情况下，市中心老破小的市场需求会越来越少。

而一线城市在十几年前就已经容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的沉默成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买，这才有了一线城市的老破小流派。所以我是赞同你出手金华老破小，置换去买杭州。最近杭州的人口表现也很强，所以推荐你优先考虑。具体杭州板块推荐详见内部！

提问：成哥，感觉上海目前的发展己停滞，深圳发展远远超过上海了吗？

回答：没有觉得深圳的房价比上海贵。深圳房价看上去比上海贵，有几个原因，一是深圳每一轮都是先行启动，所以看上去深圳更贵一些。二是深圳有很多房子面积，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算不见得比上海贵。

上海因为人口流入和严格的政策管控，还有就是更加注重调控，但上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，深圳还赶不上。上海未来可能就是中国的纽约，深圳就是未来中国的硅谷。上海有独有的国家的支持。上海的金融中心，科创中心的定位有了之后，上海的发展也不会很差。上海投资买房建议，详见知识星球内部。深圳有比较灵活的市场创新机制，人口流入，是深圳上涨的根本逻辑。如果更长的时间之后,比如20年、30年 ,而且行政范围扩容,比如将东莞和惠州并购掉,则总量也可能超上海。估计未来十年,都会保持在基本差不多的水平。具体更多分析详见内部!

提问：成哥，经常看您推荐次新房，那它比老破大和期房有哪些优势？

回答：次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至5年的房屋。相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待且大都不用重新装修；2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房会有让价空间，购房者可以根据需求进行挑选；3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。周边的配套逐步完善，位置及配套都具有优势；4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的。

但次新房也不是特别好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。所以次新房适合着急居住，对购房居住时间有要求的人群。

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