【重磅较新】续龙湖之后,中国地产巨头保利集团也正式进军北虹桥江桥地区!江桥地区价值未来可期!

刚刚，上海土地市场公布了，嘉定区江桥镇北社区K2-01地块的成交结果！

保利！底价竞得江桥镇北社区K2-01宅地，楼板价30500元/㎡，溢价率0%！

江桥作为嘉定区排名前列重镇，商业繁华、环境好、资源丰富，依托先天优势，紧邻上海北虹桥商务。上海陆上交通的咽喉要道，享有“西堂门户”之美誉~

然而却有一块地，牵动着整个上海人的心。

近期的上海土拍市场可谓用静如止水来形容。由于目前土拍的门槛提高了很多，之前获得上海宅地的大多是国有企业以及知名的品牌企业，而此次嘉定宅地的有效申请人数仅为一人。

有效申请人数1人意味着这块地是以底价成交！不知隔壁的龙湖天璞作何感想，当时龙湖可是经过了惨烈的竞拍才获得了土地，并且一举成为区域的地王。

目前地块周边的二手房挂牌均价普遍在4w+，按照保本价=楼板价+建安+管理费+营销费+财务成本+税费的公式来计算，该地块的保本价可能会超过4.5万/㎡甚至是超过5.5万/㎡。

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保利0溢价率获得嘉定宅地

过去3年的时间，嘉定江桥一直风平浪静，上一次的喧嚣，还是2015年的时候。

彼时，龙湖以46.5亿拿下江桥宅地，楼板价27084元/平，溢价率108.34%，一举成为江桥地王。

3年后的今天，江桥终于释放出了一块宅地。不过从出让地块的基本情况和规划指标要求来看，这里应该不会是豪宅项目：

计算下来，这幅地块的楼板价为30500元/㎡，对于已经枯井一般的江桥新房市场来说，可谓提供了新鲜的血液。

根据披露的信息显示，住宅地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80.0 %，计55935.94 平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

地块限低18米，限高60米，容积率1.8。未来大概率将打造一个以"洋房+小高层"为主的中高端居住社区。

最终，该地块由保利竞得，总价21.3亿，溢价率为0。

值得注意的是，地块与外环边上关注度极高的红盘“龙湖天璞”仅一路之隔，距离在建的14号线金园五路站直线距离仅500米，地段位置比龙湖天璞还要优越。

（图片来源：上海楼市参考）

地块南面即浦西当前最火的虹桥商务区，江桥有部分“领土”（即南江桥区块即“北虹桥商务区”）已经属于虹桥商务区范围内。而虽然此地块属于北江桥，但同样也“肩负”着未来“分流”大虹桥大量白领阶层居住需求的任务。

关于嘉定区江桥镇北虹桥商务区：

（虹桥商务区 整个86平方公里 范围图）

上海虹桥商务区：东起外环高速公路S20，西至沈阳-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，南至沪渝高速，它位于上海中心城区西侧，紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心 ， 是长三角城市群的核心。总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，其中， 江桥北虹桥商务区位于虹桥商务区内的北部区块，江桥的南部，隶属于嘉定区，简称“北虹桥”。

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江桥到底有无发展潜力？

近两年江桥板块新房较少，从链家的二手房挂牌数据来看，目前K2-01地块周边二手房挂牌均价普遍在4w+，部分已达5W+，要低于龙湖天璞的传言价格和该地块未来的保本售价。

而且该地块可以称为地铁房：地块南面的曹安公路目前正在修建地铁14号线，计划于2020年通行，往南约2.5公里可到达13号线金运路站，规划中的地铁20号线（或嘉闵线）也会在此通过。

地块通过曹安路往西约1.5公里可到达星华公路上嘉闵高架，通过曹安路往东约4.2公里可到达S20外环高速，通过黄家花园路往南约2.3公里可到达金沙江西路进入市区，地块距离G2京沪高速出入口约2.3公里。

按照保本价=楼板价+建安+管理费+营销费+财务成本+税费的公式来计算，该地块的保本价可能会超过4.5万/㎡甚至是超过5.5万/㎡。

根据江桥的整体规划，至2040年，江桥镇常住人口规模控制在28-30万人。规划形成“一带三心四轴八片”的镇域空间布局结构：

“ 一 带 ”是以吴淞江为依托的城镇南部特色风貌带，形成吴淞江北岸集文化、体育、旅游，休闲于一体的具有生态景观特征的城镇风貌带；

“ 三 心 ”即三个区域级公共服务中心，分别为综合服务中心、曹安路专此市场服务中心以及北虹桥商业服务中心；

“ 四 轴 ”，即曹安公路发展轴、嘉闵高架发展轴为两条主轴；金运路、金沙江西路发展轴为两条发展次轴；

“ 八 片 ”，即北虹桥商务社区、金虹产业社区、北虹桥居住社区、老镇居住社区、封浜居住社区、北虹之星居住社区、北部居住社区、物流园区以及生态片区。

2015年8月，根据市政府批复，江桥镇沪宁高速以南12.96平方公里被纳入虹桥商务区拓展区范围，“北虹桥商务区”整体定位“落户”江桥。其范围北至沪宁高速公路、南至苏州河、西至京沪高铁、沪杭外环铁路之间、东至A20外环线。

为了将“北虹桥”地块打造成宜居宜业社区，江桥镇启动2600亩的“北虹之星”开发建设。将规划建设高端国际社区、九年一贯制名校、邻里中心、艺术馆等公共配套设施，轨交14号线和规划中的20号线也经过其中，周围将建设开发商业综合体、商务办公楼、住宅、酒店式公寓等项目。

“北虹之星”能够带动江桥的产业转型，提升嘉定南部板块的综合竞争力。通过“北虹之星”建设，更好地承接虹桥商务区的外溢效应，带动北虹桥地区第三产业的发展，此外，作为嘉定南部板块的核心枢纽，“北虹之星”向东与中心城区对接，向南直接与虹桥连接，向西辐射安亭汽车城，向北依托嘉闵高架连接嘉定新城。

江桥是个被低估的板块，其房价也处于低谷。随着规划的逐步落实和推进，江桥未来赶上部分上海主城区也并不是一件难事。

今天，中国央企房地产巨头 保利地产终于以21.3亿元底价拿下上海嘉定江桥的K2-01地块。

       上海市嘉定区江桥镇北社区K2-01地块的少有有效申请报名方就为 保利地产。嘉定区江桥镇北社区K2-01地块有效申请人数为一人，根据地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定，更改地块出让方式为挂牌，所以最终这块地在今天以底价成交。 　　据悉，该地块于此前3月30日在上海市土地交易市场挂牌出让，这也是2018年上海排名前列幅居住用地出让。地块东至黄家花园路，南至海蓝路，西至嘉峪关路，北至海波路，出让面积3.88万平方米，容积率为1.8，住宅自持比例为15%，起始价约21.32亿元，起始楼板价3.05万元/平方米。 　　值得注意的是，该地块位于龙湖天璞项目的西南对角，且紧邻在建的地铁14号线，可达静安寺、陆家嘴、浦东大道等城市核心区。据悉，龙湖于2015年以46.5亿元拿下江桥宅地，楼板价2.71万元/平，溢价率108.34%，成为江桥地王。                 

关于保利地产（集团）：

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。

总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的排名前列家房地产企业。

2017全年，保利地产实现签约面积2242.37万平方米，同比增长40.27%；实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%。截至2017年末，保利地产总资产为6836.65亿元，较年初增长46.08%。

而其所属的中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。

中国保利集团公司成立于1993年2月，前身为保利科技有限公司。1984年1月，根据党中央、国务院、中央军委领导人的指示，原总参装备部和中信公司共同出资成立保利科技有限公司，从事军事装备进出口业务。1992年，根据国家改革开放和我军装备建设发展的需要，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上正式组建，1993年2月在国家工商局注册。1999年3月，根据党中央、国务院、中央军委关于“军队、武警部队和政法机关不再从事经商活动”的重大决策，中国保利集团公司由原隶属总装备部划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责，中国保利集团公司成为国资委管理的大型中央企业。

25年来，中国保利集团公司秉承“为国防现代化服务，为国家现代化服务”之宗旨，在激荡的国内外市场大潮中艰苦创业、自强不息，业已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”发展格局。集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化艺术有限公司、保利财务有限公司等5个一级子公司，企业及项目遍及北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、沈阳、长春、包头、济南、青岛、武汉、长沙、南昌、杭州、成都、广州、深圳、贵阳、南宁及香港等地区，在国外设有子公司和办事处。旗下保利房地产（集团）股份有限公司与保利（香港）投资有限公司均为国内或境外上市公司。伴随国家建设与发展中国特色社会主义的伟大历程，中国保利集团公司在资本规模、经济效益、企业管理、品牌建设、社会贡献、党建工作等方面均取得显著业绩。2008年底，集团总资产876.2亿元，同比增长28.4%；净资产136.2亿元，同比增长13.3%；实现营业收入234.4亿元，同比增长66.8%；利润总额48.7亿元，同比增长28.8%，已连续8年实现两位数增长，缴纳税金34亿元。截止2009年6月，集团合并总资产逾1000亿元，同比增长29%，在自身发展史上首次并提前突破千亿元大关，进入138家中央企业前50名之列，跻身中央企业资产规模排名前列方阵。

保利集团进军上海北虹桥的江桥地区对于江桥地产和各类产业、资源、配套的带动同样会起到非常重要的作用，让我们一起期待未来的发展吧！

2年前 地王溢价108%成交受质疑

在此次发布地块的斜对面，就是2015年年底的江桥地王地块，当时该幅宅地经历超过百轮竞价之后，被龙湖46.5以亿元夺下，楼板价27084元/平米，溢价率高达108.3%。

由于当时地处外环旁的嘉定江桥在同类区域中发展相对滞后，板块内罕有新房供应，二手房价格也仅在2万左右，因而2.7万/平米的宅地楼板价在当时属于面粉贵过面包的情况，受到广泛质疑。

2年后 严控之下起价已超3万

目光回到此次的宅地，尽管最终仅有一家开发商申请而即将底价成交，但此次宅地出让的底价就达到3万+，相比2015年的宅地楼板价起价上涨2.3倍之多，这还是在近年来政府严格调控土地价格的背景下。可以说这样的定价已经传达了政府层面对于区域楼市价值的认可。

同时，相比2年前，区域房价的上涨则更为惊人，目前江桥板块内的二手房均价已达4万元/平米。新房价格基本在5-6万元/平米。可见无论从政府层面还是市场层面，嘉定江桥都已经成为上海广泛认可的居住板块。

地块详情

地块名称：嘉定区江桥镇北社区K2-01地块

四至范围：东至黄家花园路，南至海蓝路，西至嘉峪关路，北至海波路

出让方式：招挂复合

所属区县：嘉定区

土地用途：普通商品房

出让面积(㎡)：38844.4

容积率：普通商品房 1.8

出让年限：普通商品房 70年

起始价：21.3256亿

起始楼板价：30500元每平方米

上海土地交易市场官网显示，5月31日，上海成交1幅纯宅地，1幅租赁住房用地，均为底价成交

保利最终底价拿下嘉定江桥纯宅地 楼板价约3.0500万元/平方米

5月31日，上海土地交易市场官网显示，上海保利建锦房地产有限公司以21.3256亿元底价拿下嘉定区江桥镇北社区K2-01地块，该地块土地用途为普通商品房，容积率1.8，成交楼板价约3.0500万元/平方米。

嘉定江桥宅地示意图

目前，江桥板块在售新房项目较少，待入市新房有龙湖天璞。同时，综合多家中介平台数据，当前江桥板块二手房价格在4万元/平方米左右。

嘉定江桥宅地答疑纪要截图

此外，根据土拍答疑纪要，该地块周边规划有地铁14号线，预计2020年投入使用，地块距离地铁14号线金园五路站约500米。并且，江桥镇后续仍有宅地出让计划，江桥镇北社区N1-02地块预计2019年出让。

限价之下 久违新盘成为市场焦点

而在江桥宅地低调入市的同时，曾经的江桥地王龙湖天璞，在项目公开2年后，也终于传出即将入市的风声。该项目由于当初的地王属性，最初打造就以高端豪宅为标准，但受近年来的楼市调控影响，最初7-8万元/平米的开发商定价一直无法拿到预售证，而今政府允许的开盘价格预计将在6万/平米左右。

这样一个价格去掉龙湖既有品质精装费用几乎与板块内的二手房相当，因而龙湖项目的入市已成为市场上颇受关注的焦点。相信一旦项目获得预售证，以项目2年来的蓄客准备和目前的价格水平，热销已成为必然。

江桥最近不断有新的配套或商业规划出现，更是带动了江桥地区进一步价值升级：

比如：金运路上的和万达比肩的北虹桥华泰中心商业广场（金运路）已经部分试营业，并将于今年正式营业，并且还有北虹桥绿地新都会五星商业综合体也会同时与今年在江桥开业。（具体链接：【重磅关注】江桥北虹桥华泰中心，打造虹桥商务区较具信仰的总部商务园区！商业街部分商户已悄然开业！正式全面开业进入倒计时！，以及链接：【关注】江桥北虹桥纳入绿地集团上海city plus+超级城市核心战略，为北虹桥不断注入新的活力，助力江桥“蝶变”！）

中国南方航空总部大楼也在最后的收尾和冲刺阶段，也会为北虹桥江桥增加一道美丽的风景线（详细链接：【较新】中国南方航空上海总部大楼项目建造进入尾声，即将于近日在江桥重磅揭幕！）

北虹桥江桥六大文体项目之一的位于吴淞江北岸的北虹桥时尚创意园也在今年开业，其实续上海江桥梧桐美术馆、江桥八分园之后，再次为江桥的文化氛围和文化内涵添上浓墨重彩的一笔，相信随着北虹桥体育中心等六大文体项目陆续在江桥揭幕，未来江桥有望成为北虹桥乃至整个大虹桥 大嘉定文化和体育的桥头堡和核心区，拭目以待。（【关注】上海北虹桥时尚创意园在江桥正式开园后续深入报道）

根据规划，我嘉书房也将在北虹桥江桥开出分店，同样也令人期待。

而市级重点一流名校 上海嘉定卢湾一中心实验小学在江桥的成立更是为江桥的教育资源锦上添花，随着北虹桥江桥价值的升级和进一步认可，未来相信也会有更多优质学校和教育资源在江桥生根发芽。（具体链接：【核重磅较新】江桥正式吹响“高端学区”的号角，上海嘉定区卢湾一中心实验小学在江桥正式开学，并且江桥还将牵手世界名校南洋理工大学！）

而号称“江桥淮海路”的鹤望路最近也是动作频频，除了之前的亿达北虹桥创业中心、中科智谷上海总部等相继在鹤望路上成立之后，设计公司世界巨头AECOM直接规划设计的全国先进二手车市场商办AKD澳康达也将入驻鹤望路，未来相信有更多配套规划也将不断落地。（具体链接：【重磅较新】全国先进二手车市场商办AKD澳康达入驻江桥北虹桥！并将由原上海国际金融中心的设计公司世界巨头AECOM直接规划设计！）

北虹桥江桥板块在2018年已经正式进入属于TA的时间！！

作为嘉定区的最靠近上海市中心的龙头板块，作为大虹桥的文体和科创中心，作为西上海的门户和国际大都市的窗口，2018年北虹桥江桥即将发生如下的“大事”：

一，文体方面：

1. 六大文化项目或将相继建成:

1).  北虹桥时尚园项目，

关于其介绍请点击下面标题回顾：

《【重磅较新】北虹桥时尚园在江桥建成后的效果图惊艳亮相！气质不亚上海新天地！江桥时尚新地标即将诞生！！让我们先睹为快！！！！》

2). 北虹桥体育中心项目，

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3).北虹桥文创苑项目

4). 北虹桥画院艺术交流中心项目

关于其介绍请点击下面标题回顾：

《【关注】江桥又一个高大上文化地标要诞生了！北虹桥国家画院艺术交流中心或将于近日不久与市民见面！》

5). 海派家具馆项目

6). 北虹桥武术中心项目

关于其介绍请点击下面标题回顾:《【重磅】上海国际武星体育影视基地落户江桥！》

2. 北虹桥商务区滨江文化创意体育休闲生态长廊项目将进一步推进实施，

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《【重磅】江桥吴淞江北岸正在打造北虹桥商务区滨江文化创意体育休闲生态长廊！》

3. 江桥南北两大邻里文化社区中心即将建成，关于其介绍请点击下面标题回顾:

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江桥南社区金鹤邻里中心回顾：《【较新】江桥北虹桥（金鹤）社区公共服务中心正如火如荼建设中，预计今年年中建成并开业！北虹桥社区居民生活品质将大幅改善！》

4. 金运路、鹤望路等重要路段不断加强改造和整治，并且路段周边配套文体和科创资源，力争打造江桥标杆路段和文体科创示范路段，关于其介绍和回顾请点击下面标题回顾:：

金运路回顾：《【较新】江桥北虹桥金运路站（江桥万达）及周边道路区域列入18年上海市级20个A类重点区域之一！》

鹤望路回顾：《【关注】江桥北虹桥鹤望路周边配套不断升级，配合2035规划，大虹桥未来的电子商务和文体创意中心建设正在北虹桥不断推进中！》

5. 进一步加大科创中心规划，和招商引资：

《【重磅较新】北虹桥创芯港、上海硅谷中心、西郊总部经济园、滨江文化创意园等进入江桥北虹桥科创中心规划！并成立江桥产业投资促进中心！》

6. 江桥批发市场将华丽转身！要做高大上中国版Markthal缤纷菜市场！18年将继续推进，相关回顾：

《【重磅较新】江桥批发市场将华丽转身！要做高大上中国版Markthal缤纷菜市场！将彻底改头换面全新登场！或将成为江桥名片之一！》

二、 交通方面：

1. 轨道交通13号线2期3期将贯通通车，今年全线通车

金运路将直达张江高科：

《【重磅较新】13号线成东区间下行线盾构进洞，13号线二三期全线贯通，今年年底前全线通车，江桥北虹桥将直达张江高科！》

2. 临洮路跨吴淞江桥梁新建工程将进一步推进，未来北虹桥直达长宁

关于其介绍:

《【重磅较新】江桥北虹桥未来快速直达长宁区的临洮路跨吴淞江桥梁新建工程获批！》

3. 轨道交通14号线建设进一步推进：

《【重磅较新】江桥人期待的轨交14号线车站目前已全部开工建设，14号线建设全速加快推进中！或有望提前完工！！》

4. 北虹桥交通将纳入上海主城区管理

受益于虹桥商务区较新综合交通规划，江桥北虹桥交通将再次大幅升级：

《【核重磅】北虹桥交通将纳入上海主城区管理，受益于虹桥商务区较新综合交通规划，江桥北虹桥交通将再次大幅升级！》

三、商业方面：

江桥商业核心区，由江桥万达广场、北虹桥华泰中心和北虹桥绿地新都会形成的北虹桥商业金三角中心诞生：

1.北虹桥绿地新都会将建成开业，其介绍回顾： 《【重磅较新】北虹桥核心区又一商业巨作，江桥核心商业圈金三角之一，北虹桥绿地新都会即将重磅登场！为你先睹为快！》

2.北虹桥华泰中心将建成开业，其介绍回顾：

《【关注】江桥黄金金三角商业之一 北虹桥华泰中心超级商业综合体即将重磅揭幕！》

3. 或再新增一个超级5万平方地铁商业综合体，其介绍回顾：

《【重磅较新】北虹桥继黄金三角商业核心区（万达+华泰+绿地）之后，或再新增一个超级5万平方地铁商业综合体！！》

四、医疗方面

1.江桥医院或将建成开业，相关回顾如下：

《【重磅】江桥医院项目稳步推进中，预计于2018年6月竣工！大虹桥医疗资源日趋成熟！ （内附较新江桥医院建筑项目专题进展汇报视频）》

2.包括复旦大学附属华山医院在内的各类大虹桥医疗资源配套进一步推进中，相关回顾如下：

【重磅较新】大虹桥地区再添一所重磅大医院，复旦大学附属华山医院西院，江桥居民以后除新建的江桥医院外还可方便的去大虹桥各医院看病！

五、教育方面

江桥对于北虹桥地区教育资源空前重视，将进一步加大教育资源合作力度，全面提升江桥地区教育能级和教育水平！

【劲爆】江桥对于北虹桥地区教育资源空前重视，将进一步加大教育资源合作力度，全面提升江桥地区教育能级和教育水平！

 江桥嘉涛路小学更名为卢湾一中心（江桥）实验小学！相关回顾：

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以及链接：《【重磅特辑】上海你听好，2018年，北虹桥江桥正在进入真正属于它的时间！》

而江桥最近无论是上海虹桥商务区位于江桥的北虹桥规划，还是上海2035主城区规划，或是嘉定2035规划等，（回看链接：【关注】上海2035，对嘉定区的江桥意味着什么？）都将江桥放在了大嘉定、大虹桥、大上海乃至整个长三角最重要的位置之一，我们有理由相信江桥未来的价值还将会进一步提升和升级！时间将会是较好的证明。 保利集团本次续龙湖集团之后正式进军上海北虹桥的江桥地区 对于江桥的地产和各类产业、资源、配套的带动同样会起到非常重要的作用，让我们一起期待其未来的发展、带动和影响吧！

信息来源：爱虹桥论坛 上海虹桥论坛 凤凰网房产  上海规土局 上海土拍 上海中原地产研究院 等 

信息整理：上海江桥