盘点2020|人才落户放宽、土地交易新规…细说上海楼市新政
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转眼，2020已进入倒计时。
在这注定不平凡的一年里，上海房地产行业经受住了少有的考验。从年初因疫情导致市场“停摆”，到后来楼市重回正轨、稳步复苏，再到下半年随着疫情淡化，上海楼市整体向好，热盘持续输出，市场信心提振……
值此岁末，搜狐焦点上海特别推出年终系列盘点《请回答2020-后疫情时代上海楼市复苏》，从政策、土地、市场等多个维度，带你深度回顾疫情稳定之后上海楼市表现。
本期聚焦楼市风向标——「政策」。
2020年，哪些楼市新政策、新规定值得重点关注？一起来看！
一、人才落户政策
01
“抢人大战”打响
落户限制进一步放宽
人才，是城市发展的基础。
今年以来，上海人才落户新政“大招”连发，多种人才可直接落户。
先是9月23日，上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，将“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”。
这意味着，上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生，只要符合基本申报条件，即可直接落户上海；博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。
紧接着11月以来，上海连续发布了《关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知》、《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》以及《上海市引进人才申办本市常住户口办法》。
这三大新政自2020年12月1日生效，有效期至2025年11月30日。
新政将引进人才分为了高层次人才、重点机构紧缺急需人才、高技能人才、市场化创新创业人才、专门人才和其他特殊人才等五大类，并对相应条件做了调整。符合要求的人才可直接申办户口，不需要排队。
点评：上海户口的“含金量”毋庸置疑。而落户上海，不仅关乎教育、医疗、养老等方面，对楼市也有着深远的影响。
目前，非沪籍在上海买房，需满5年社保，且已婚；新片区临港自贸区的定向宽松，也需3年社保。随着人才新政的落地，未来将有更多优秀的新上海人加入购房大军。
二、楼市政策
01
“史上最严”征信上线
假离婚买房行不通
2020年1月19日，第二代个人征信系统正式上线。
据悉，新版征信系统涵盖方方面面，对一代进行了查漏补缺，堪称“史上最严”。
新版征信中关注度较高的一大变化是，增加了“共同借款”信息采集内容，将体现夫妻双方的负债情况。
这意味着，即便离婚，非主贷人再次买房仍属于有房有贷，离婚后也无法按照首套房、低首付的情况购房和贷款。
一句话来讲，通过假离婚来享受首套房优惠这条路再也行不通了，离婚买房首付将大幅提高。
点评：在“限购限贷”的环境下，房地产市场近年来出现了不少假离婚的做法。如今二代征信实施后，假离婚等投机炒房行为将得到有效遏制，符合“房住不炒”的理念。
02
70年产权如何续期
《民法典》给出答案
2020年5月28日，我国首部民法典诞生，将于2021年1月1日起施行。
《民法典》从多个方面涉及外界普遍关注的住房与居住问题。其中，对于“住宅用地70年期满怎么办”也给出了回答。
根据第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权到期将自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
由此，广受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音。
点评：我国土地所有权为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。
因此，此次《民法典》明确住宅土地使用权“自动续期”，对于广大业主来说，可以吃下“定心丸”，不必担心房屋到期被收回。
03
《契税法》全文发布
明年9月1日起施行
2020年8月11日，《中华人民共和国契税法》正式通过，确定于2021年9月1日起施行。
《契税法》明确了税率标准，确定契税税率为3%-5%。
同时，还针对两种情况进行了免征，即婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
以上海为例，目前90㎡及以下住房，首套房契税按总房款的1%缴纳，非首套按3%缴纳；90㎡以上的，首套房契税按1.5%缴纳，非首套按3%缴纳。
难道《契税法》明年9月施行后，买房成本要增加？
其实不然，1%-1.5%的契税，属于优惠后的契税。而《契税法》契税的征收标准延续了原先的《中华人民共和国契税暂行条例》，并未对税率进行调整。
值得注意的是，《契税法》在明确税率后还进一步指出，“契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”
也就是说，地方政府可以结合当地的实际情况，因城施策地对楼市进行调控。
点评：契税法的立法，意味着契税领域的相关规定从过去的暂行条例上升为国家法律，有法可依将更加规范。对于购房者而言，契税法与买房契税优惠政策并不冲突，大可不必慌张。
04
告别假房源、假房价“套路”
新规整治违规挂牌二手房源
2020年11月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，要求房地产经纪机构对挂牌房源进行核验，并按规范发布信息。对于发布虚假房源、房价等违规行为中介，将进行惩处。
点评：不少人在购买二手房时都遇到过这样的情况，在网上看中了一套房子，实际要去看房的时候，却发现不管价格还是真实情况，都与网上信息大相径庭。
如今上海出台新规，正是为了整治这种利用假房源、假房价来吸引客户的“套路”，此举有助于规范二手房市场交易。
三、安居保障政策
01
@上海低收入住房困难家庭
廉租住房租金标准新规实行
2020年5月1日起，《上海市实物配租廉租住房租金标准管理办法》正式实行，此次新政对廉租住房的租金制定给予了规定。
根据新规，廉租住房的基准租金标准参照房源所在区域市场租金的80％确定；廉租住房租金在基准租金标准上下浮动20%的范围内确定，廉租住房租金标准有效期为两年。
点评：作为上海租售并举住房保障体系中的托底保障品种，廉租住房租金偏低，只租不售，只面向沪籍低收入住房困难家庭。
此次廉租住房新政对于租金制定了明确的规定，有利于解决困难群众的住房问题，同时，对于廉租住房业务的发展以及租赁市场的发展也将起到积极的作用。
02
共有产权房扩围
非沪籍也能申请
2020年6月2日，上海住建委官网公布关于印发《上海市共有产权保障住房准入标准和供应标准》的通知。
此次修订明确增加一条内容，即“非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房。”
共有产权房是政府让渡部分土地出让收益，以较低价格配售给符合条件的保障对象家庭，这类房子的房屋产权由政府和购房人按一定比例共同持有。
据了解，上海自2010年开始供应共有产权房，主要面向没有经济实力买房的刚需群体，实施政府定价，购房人产权份额不少于50%。
如今，上海扩围共有产权保障住房保障范围，非沪籍常住人口也能申请。
点评：共有产权房的进一步扩围，体现了上海对于外来“夹心人群”的政策支持。加强保障常住人口中刚需的自住房需求，这一举措也将有利于提升上海对常住人群的黏性吸引力。
四、土地市场政策
01
土地交易规则
出现3大变化
土地市场，一直是未来房地产市场整体趋势的风向标。
2020年4月以来，上海土地市场开闸放量。与此同时，严苛执行了3年之久的土地出让规则也悄然生变，比如放松竞拍名额、缩短资金冻结期、自持比例变动等。
（1）申请人数的确定
竞拍入围者由原先的“10进2”改为“10进5”；当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。
（2）缩短资金冻结期
原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天，新规要求只需要在参拍前1天冻结资金即可。
（3）自持比例变动
6月以来上海成交的多幅地块，逐步取消了此前规定的15%自持比例以及一定比例的保障房建设要求，但土地起拍价较原地价约有5%的涨幅。
点评：土拍规则的调整，推动上海土地市场形成更加市场化、更公平的竞争机制，也让更多房企可以有机会参与上海的土地竞拍。
在进场人数增加、市场充分竞争下，上海土地市场的热度随之提升，溢价率亦持续攀升。针对市场过热现象，9月以来，上海通过减少土地出让数量、延迟优质地块出让时间等方法抑制市场热度，以此传递“稳地价、稳房价”的信号。
02
加强土地竞买人监管
排挤、串通将限制交易
2020年11月27日，上海市规划和自然资源局发布修订完善后的《上海市土地交易市场监督管理办法》，自2020年12月1日起施行，有效期至2025年11月30日。
新版《管理办法》明确指出了对竞买（投标）人的监管内容。
其中包括，若竞买人参与土地入市交易活动时，存在操纵、垄断、排挤、串通、利益输送等不正当交易行为的，各监管主体有权取消其竞买（投标）人的交易资格，限制其继续入市交易，并由其承担相应法律责任。
点评：新版《管理办法》增加了竞买（投标）人的监管内容，这与此前上海北外滩地块涉嫌围标不无关系。新规的出台，加强了土地入市交易行为的监管，有助于后续土地交易的规范化，对于上海土地市场的健康发展具有积极作用。
小结
总体来看，2020年，房地产市场秩序整治越来越严格，比如 “最严”征信上线、整治违规挂牌二手房源、加大土地竞买人监管等。
与此同时，加大人才引进、保障人民安居的举措也在不断深入，比如人才落户限制放宽、廉租房租金标准规定、非沪籍也能申请共有产权房等。
2020年，上海楼市延续“微调为主、松紧并存”的调控步伐，进一步规范房地产市场，从而维护市场稳定和保证楼市的健康发展。
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