盘点2020|人才落户放宽、土地交易新规…细说上海楼市新政

搜狐焦点上海 2020-12-11 16:23:48
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一文看懂2020上海楼市新政!

转眼,2020已进入倒计时。

在这注定不平凡的一年里,上海房地产行业经受住了前所未有的考验。从年初因疫情导致市场“停摆”,到后来楼市重回正轨、稳步复苏,再到下半年随着疫情淡化,上海楼市整体向好,热盘持续输出,市场信心提振……

值此岁末,搜狐焦点上海特别推出年终系列盘点《请回答2020-后疫情时代上海楼市复苏》,从政策、土地、市场等多个维度,带你深度回顾疫情稳定之后上海楼市表现。

本期聚焦楼市风向标——「政策」

2020年,哪些楼市新政策、新规定值得重点关注?一起来看!

一、人才落户政策

01

“抢人大战”打响

落户限制进一步放宽

人才,是城市发展的基础。

今年以来,上海人才落户新政“大招”连发,多种人才可直接落户。

先是9月23日,上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》,将“以北京大学、清华大学为试点,探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生,符合基本申报条件可直接落户”的政策,范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”

这意味着,上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生,只要符合基本申报条件,即可直接落户上海;博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。

《2020年非上海生源应届普通高校毕业生 进沪就业申请本市户籍评分办法》

紧接着11月以来,上海连续发布了《关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知》《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》以及《上海市引进人才申办本市常住户口办法》

这三大新政自2020年12月1日生效,有效期至2025年11月30日。

《关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知》

《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》

《上海市引进人才申办本市常住户口办法》

新政将引进人才分为了高层次人才、重点机构紧缺急需人才、高技能人才、市场化创新创业人才、专门人才和其他特殊人才等五大类,并对相应条件做了调整。符合要求的人才可直接申办户口,不需要排队。

点评:上海户口的“含金量”毋庸置疑。而落户上海,不仅关乎教育、医疗、养老等方面,对楼市也有着深远的影响。

目前,非沪籍在上海买房,需满5年社保,且已婚;新片区临港自贸区的定向宽松,也需3年社保。随着人才新政的落地,未来将有更多优秀的新上海人加入购房大军。

二、楼市政策

01

“史上最严”征信上线

假离婚买房行不通

2020年1月19日,第二代个人征信系统正式上线。

据悉,新版征信系统涵盖方方面面,对一代进行了查漏补缺,堪称“史上最严”。

征信中心官网截图

新版征信中关注度最高的一大变化是,增加了“共同借款”信息采集内容,将体现夫妻双方的负债情况。

这意味着,即便离婚,非主贷人再次买房仍属于有房有贷,离婚后也无法按照首套房、低首付的情况购房和贷款。

一句话来讲,通过假离婚来享受首套房优惠这条路再也行不通了,离婚买房首付将大幅提高

点评:在“限购限贷”的环境下,房地产市场近年来出现了不少假离婚的做法。如今二代征信实施后,假离婚等投机炒房行为将得到有效遏制,符合“房住不炒”的理念。

02

70年产权如何续期

《民法典》给出答案

2020年5月28日,我国首部民法典诞生,将于2021年1月1日起施行。

《民法典》从多个方面涉及外界普遍关注的住房与居住问题。其中,对于“住宅用地70年期满怎么办”也给出了回答。

《民法典》第三百五十九条

根据第三百五十九条规定,住宅建设用地使用权到期将自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

由此,广受关注的70年产权续期问题,终于一锤定音。

点评:我国土地所有权为国家所有,居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权,但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。

因此,此次《民法典》明确住宅土地使用权“自动续期”,对于广大业主来说,可以吃下“定心丸”,不必担心房屋到期被收回。

03

《契税法》全文发布

明年9月1日起施行

2020年8月11日,《中华人民共和国契税法》正式通过,确定于2021年9月1日起施行。

《契税法》明确了税率标准,确定契税税率为3%-5%

同时,还针对两种情况进行了免征,即婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,免征契税;法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。

《契税法》

以上海为例,目前90㎡及以下住房,首套房契税按总房款的1%缴纳,非首套按3%缴纳;90㎡以上的,首套房契税按1.5%缴纳,非首套按3%缴纳。

难道《契税法》明年9月施行后,买房成本要增加?

其实不然,1%-1.5%的契税,属于优惠后的契税。而《契税法》契税的征收标准延续了原先的《中华人民共和国契税暂行条例》,并未对税率进行调整。

值得注意的是,《契税法》在明确税率后还进一步指出,“契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

也就是说,地方政府可以结合当地的实际情况,因城施策地对楼市进行调控。

点评:契税法的立法,意味着契税领域的相关规定从过去的暂行条例上升为国家法律,有法可依将更加规范。对于购房者而言,契税法与买房契税优惠政策并不冲突,大可不必慌张。

04

告别假房源、假房价“套路”

新规整治违规挂牌二手房源

2020年11月16日,上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》,要求房地产经纪机构对挂牌房源进行核验,并按规范发布信息。对于发布虚假房源、房价等违规行为中介,将进行惩处。

《关于进一步规范存量房房源 核验及信息发布工作的通知》

点评:不少人在购买二手房时都遇到过这样的情况,在网上看中了一套房子,实际要去看房的时候,却发现不管价格还是真实情况,都与网上信息大相径庭。

如今上海出台新规,正是为了整治这种利用假房源、假房价来吸引客户的“套路”,此举有助于规范二手房市场交易

三、安居保障政策

01

@上海低收入住房困难家庭

廉租住房租金标准新规实行

2020年5月1日起,《上海市实物配租廉租住房租金标准管理办法》正式实行,此次新政对廉租住房的租金制定给予了规定。

根据新规,廉租住房的基准租金标准参照房源所在区域市场租金的80%确定;廉租住房租金在基准租金标准上下浮动20%的范围内确定,廉租住房租金标准有效期为两年。

《上海市实物配租廉租住房租金标准管理办法》

点评:作为上海租售并举住房保障体系中的托底保障品种,廉租住房租金偏低,只租不售,只面向沪籍低收入住房困难家庭。

此次廉租住房新政对于租金制定了明确的规定,有利于解决困难群众的住房问题,同时,对于廉租住房业务的发展以及租赁市场的发展也将起到积极的作用。

02

共有产权房扩围

非沪籍也能申请

2020年6月2日,上海住建委官网公布关于印发《上海市共有产权保障住房准入标准和供应标准》的通知。

此次修订明确增加一条内容,即“非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的,可以申请购买共有产权保障住房。”

《上海市共有产权保障住房准入标准和供应标准》

共有产权房是政府让渡部分土地出让收益,以较低价格配售给符合条件的保障对象家庭,这类房子的房屋产权由政府和购房人按一定比例共同持有。

据了解,上海自2010年开始供应共有产权房,主要面向没有经济实力买房的刚需群体,实施政府定价,购房人产权份额不少于50%。

如今,上海扩围共有产权保障住房保障范围,非沪籍常住人口也能申请。

点评:共有产权房的进一步扩围,体现了上海对于外来“夹心人群”的政策支持。加强保障常住人口中刚需的自住房需求,这一举措也将有利于提升上海对常住人群的黏性吸引力。

四、土地市场政策

01

土地交易规则

出现3大变化 

土地市场,一直是未来房地产市场整体趋势的风向标。

2020年4月以来,上海土地市场开闸放量。与此同时,严苛执行了3年之久的土地出让规则也悄然生变,比如放松竞拍名额、缩短资金冻结期、自持比例变动等。

(1)申请人数的确定

竞拍入围者由原先的“10进2”改为“10进5”;当入围者不超过5人时,直接竞价拍卖,不用评分,价高者得。

(2)缩短资金冻结期

原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天,新规要求只需要在参拍前1天冻结资金即可。

(3)自持比例变动

6月以来上海成交的多幅地块,逐步取消了此前规定的15%自持比例以及一定比例的保障房建设要求,但土地起拍价较原地价约有5%的涨幅。

点评:土拍规则的调整,推动上海土地市场形成更加市场化、更公平的竞争机制,也让更多房企可以有机会参与上海的土地竞拍。

在进场人数增加、市场充分竞争下,上海土地市场的热度随之提升,溢价率亦持续攀升。针对市场过热现象,9月以来,上海通过减少土地出让数量、延迟优质地块出让时间等方法抑制市场热度,以此传递“稳地价、稳房价”的信号。

02

加强土地竞买人监管

排挤、串通将限制交易

2020年11月27日,上海市规划和自然资源局发布修订完善后的《上海市土地交易市场监督管理办法》,自2020年12月1日起施行,有效期至2025年11月30日。

新版《管理办法》明确指出了对竞买(投标)人的监管内容。

其中包括,若竞买人参与土地入市交易活动时,存在操纵、垄断、排挤、串通、利益输送等不正当交易行为的,各监管主体有权取消其竞买(投标)人的交易资格,限制其继续入市交易,并由其承担相应法律责任。

《上海市土地交易市场监督管理办法》

点评:新版《管理办法》增加了竞买(投标)人的监管内容,这与此前上海北外滩地块涉嫌围标不无关系。新规的出台,加强了土地入市交易行为的监管,有助于后续土地交易的规范化,对于上海土地市场的健康发展具有积极作用。

 小结 

总体来看,2020年,房地产市场秩序整治越来越严格,比如 “最严”征信上线、整治违规挂牌二手房源、加大土地竞买人监管等。

与此同时,加大人才引进、保障人民安居的举措也在不断深入,比如人才落户限制放宽、廉租房租金标准规定、非沪籍也能申请共有产权房等。

2020年,上海楼市延续“微调为主、松紧并存”的调控步伐,进一步规范房地产市场,从而维护市场稳定和保证楼市的健康发展。

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