起底蛋壳庞氏骗局,空手套白狼6个亿,连国资的钱都赚!

上海搜狐焦点 2020-11-18 20:27:17
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蛋壳这家公司已经社会性死亡,创始人在倒闭之前就已经抓进去了。

这届打工人太难了!上学的时候遇上ofo,有点小钱遇上p2p,现在遇上蛋壳。

哪怕是乐视,还有白衣骑士救一轮拖延时间,还有创始人下周回国的梗。

蛋壳这家公司已经社会性死亡,创始人在倒闭之前就已经抓进去了。

在北京距离近的中小企业债主,早早都到东城区的蛋壳总部排队讨债了。

       

维权者聚集在蛋壳公寓总部楼下(来源:财经)

今年1月,蛋壳在美国上市,其开盘价为13.5美元。如今其股价仅为1.44美元。10个月里,蛋壳股价跌幅近90%。虽说昨天半夜股价回升到2.17美元,但房叔看来也只是回光返照

作为长租公寓体系的第二大公司,怎么说不行就不行了呢?

因为从里到外被掏空了啊!

房叔今天来说说蛋壳的危机!

1

蛋壳危机的原因?

大家显而易见的原因是疫情。长租公寓本身是靠着长收短租,低收高租的模式生存的,但有个前提是房子一直有人租,房租一直上涨,这样成本才包得住。

受疫情的黑天鹅影响,高收低租,又租不出去,资金链必然紧张。

房叔再说几个内部人士才知道的细节。

一方面是,蛋壳被内部人掏空了。

据透露,蛋壳的空置率一直控制得不错,房子的毛利很高,所以能从几千家长租公寓里杀出来,成为行业头部。2018年以前,是蛋壳的上升期,但随后拿了5亿美元的风投,质量急转直下。

蛋壳装修分为蛋壳1.0、蛋壳2.0、蛋壳3.0和蛋仔,装修预算大致差不多,但是质量一直在下降。

到了2019年下半年,后装修的房子不配拥有高溢价,出现了大批空置。

原先靠质量的路数不行了,只好搞营销,各种立减返现。但价格下降的同时,毛利也降低了。

至于质量是怎么掉下来的?

这就是房地产行业的惯用套路了——层层外包

蛋壳的内部运营成本很高,主要大头是装修费用的返点和外包。

举个例子,一套89平的三房,预算装修成本是6万,但实际到工长手里只有1.5万,供应商拿2万,还有2.5万就被管理层通过层层外包、返点洗白。

外包和高层的返利多得一比,而底层干活的人都是苦哈哈。

如今高层套现走人了,公司已经被内部蛀虫挖空,真正干活的人恐怕连那1.5万的辛苦钱都拿不到。

另一方面,蛋壳的获客成本也很高,高层决策也有问题。

蛋壳太依赖58端的获客,一个获客成本在20元左右,而获客多少才能成交呢?60个。

电销团队管家签约的获客成本大约为1200元,这就更降低了毛利率。

有老员工从2017年就建议打造自己的app,组建自营销售团队,逐渐降低获客成本。

但当时高层被风投冲昏了头脑,提出100万间计划,依然大量使用58,毕竟那时候不差钱。

真正开始做app已经是2019年了,据说除了南京以外,其他城市都做得不行。

一群习惯了饭来张口的人,自己根本不知道怎么找食。

2

前CEO套走国资6个亿

再来说说蛋壳创始人的烂摊子。

大家看过6月的新闻,CEO高靖被带走了,蛋壳立即撇清关系,找了新的CEO,还说这事不会影响经营。

       

        

经过这半年的教训,各位至少明白一件事:公关的嘴,骗人的鬼!

高靖的所作所为怎么可能和蛋壳没关系?他这个CEO的关键工作是拉投资、找钱的。此人是画饼高手,空手套白狼,套走国资6个亿!

       

        

据知情人士称,蛋壳公寓的计划是,在昆山花桥成立一个规模达80亿元的长租公寓股权投资基金,初期资金规模不低于30亿元,计划中的出资方包括蛋壳公寓(6.25亿元)、昆山银桥(6亿元)、安徽某国资(15亿-18亿元)。

当昆山银桥6亿资金到位后,当地国资发现,蛋壳公寓此前宣传的安徽国资也不见了踪影。

也就是说,蛋壳以联合设立基金的名义,忽悠昆山银桥打了6个亿过来,其中的5.5亿转了一圈回到了蛋壳的北京账户里。设立的基金成了摆设,这招空手套白狼,妙啊!

但是有人会问,为啥还剩5000万没转走呢?

这5000万是蛋壳留给自己关联公司的基金管理费

在蛋壳和国资成立的这笔基金中,一共有3个合伙人:

紫梧桐的法定代表人是CEO高靖本人,出资100万;

芜湖泓森基金的法定代表人是丁盛,此人是蛋壳的员工,出资100万;

月梧桐就是上文说,蛋壳和国资注资成立基金的那个公司,一共注资12.25亿。

       

昆山泓森槐股权投资合伙企业合伙协议文件

在这个合伙架构中,收取基金管理费的都是蛋壳自己人,昆山国资没有席位。

而且蛋壳还规定了高于市场标准的2%的基金管理费,即每年2450万的费用。剩下来的5000万可以付两年。

资本金都被转走了,还要薅管理费,不愧是你,真有你的!

其实,这6亿如果能用在蛋壳经营上,或许就能解燃眉之急。

但出了这种事,找钱负责人高靖一时半会出不来了。

一方面,6亿资金亟待归还国资,而另一方面,陆续收房装修的欠款窟窿还在扩大。

3

自如安全吗?

有人问,为啥现在蛋壳不行了,自如还没事呢?

因为蛋壳没有贝壳硬?

单看背后爸爸的实力,贝壳也靠不住了。今年自如已经独立运营了,法律上早已切割。如果自如暴雷,贝壳不一定给它背书。

依照目前形势看,蛋壳大概率就倒闭了。竞争对手倒下,对自如算是重大利好。

但是,覆巢之下无完卵,蛋壳说明了中介模式的长租是有很大隐患的。

从目前市场反映的情况看,自如也有自己的维权事件爆出。

北京的租客反映,自己被自如赶出来了,因为这间三室只有他一个人住。

那这个三室为什么要空出来呢?

叔猜测,不会是房东不同意降租,解约了吧?

事实上,从今年年中开始,自如已经以疫情为缘由多次要求房东降租了。

表面上是打着共渡难关的旗号,实际是疫情抬升了空置率,中介利润空间受损,才压榨房东。

更恶劣的是,自如也并没有给租客们降房租。部分租客表示,甚至还涨了。

这几天又有房东反映,降租幅度达到了30%-50%,有降租这些钱,找个租户直租不香吗?

但解约之后,房东又面临装修金赔偿,像上文中的张先生,自如给他两万违约金,他还得赔自如四万装修金,等于倒赔两万。

然而,装修其实根本花不了四万,原因和蛋壳一样,层层外包,都被内部人分掉了。

在中介面前,房东和租客都是弱势群体。

房叔认为,两头吃的中介市场乱象难解,注定不是长久之计。

4

长租公寓不能依赖租金贷

房叔再延展一步,聊聊长租公寓这个行业。

总的来说,房叔并不看好这种长租模式。

打着长租公寓的幌子,实际上是骗租客贷款,提前拿到一年的现金流,去购置更多的房源,再骗更多的现金流。

现在监管压力、疫情压力、市场舆论压力一块来,只好卷款跑路了。

这不就是庞氏骗局嘛。

国家的监管已经逐步加强,所谓长租公寓的监管红利期已经过了,融资越来越难。

其一,租金贷比例不得超过30%,蛋壳严重超标。

       

蛋壳严重依赖租金贷(来源:华夏时报)

其二,蛋壳这种离散型长租公寓不持有物业,无法做抵押贷款,此前自如、蛋壳以应收租金为底层资产,进行了一波ABS融资操作。

但是近两年,国家重点支持不动产物业作为担保的融资,这条路也基本堵死了。

其三,杭州等地还要求长租公寓缴纳30%的风险防控金,中介模式的长租面临更大的现金流压力。

       

       

而已经找银行借的钱也不能不还。

蛋壳的租金贷是微众银行发的,蛋壳出事之后,微众银行第一时间发布了公告,貌似体贴地宣布,至少在2021年3月31号之前,征信不会受影响。

而潜台词是:我允许你晚点还钱,但没说不还。

经过这一波洗牌,剩下的可以信赖的长租公寓就是开发商自营的少数几家了。

但目前项目稀少,还不能覆盖全部的租房客群。

房东找不到租客,租客找不到房东的困境,暂时还难以解决。

来源:楼市相对论

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