捂盘两年首开折戟,西郊云庐二批次再推52套,尚能饭否?

2023年拿地的西郊云庐，捂盘两年后终于入市，首开成绩如何？

今年10月，长宁区新盘西郊云庐以突破限价的姿态入市，却意外遇冷。首开61套房源，认购57组。网上房地产数据显示，截至11月30日，项目真实网签31套，去化率刚刚过半。

这一惨淡成绩，与项目标榜的西郊富人区隐贵光环形成鲜明反差。更令人担忧的是，整个项目规划251套可售住宅，首开仅61套试水便如此艰难，其后续去化压力可想而知。

据最新消息，西郊云庐二批次52套已过会，户型为103-164㎡，备案均价120232元/㎡。相比一批次，价格高开低走，销售会不会有所起色，让市场刮目相看呢？

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捂盘2年突破限价 却错失良机

时间回到2023年10月，在上海第三轮土地集中供应中，新长宁集团以271056万的总价，拿下长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块，溢价率10%，成交楼板价约75350元/㎡。当时联动价11.8万/㎡。竞得人接受了绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及8%公租房的上限比例。

随后在2024年3月，该地块设计方案公示，拟建7栋11-13层小高层住宅，可售商品房251户。

新长宁拿下西郊云庐地块后，并未着急入市，而是沉寂近两年。直至今年10月以均价12.15万元/㎡亮相，较联动价高出近3500元/㎡。

这让我们不禁好奇，捂盘两年才蓄客不到60组，而且真实网签成交数字更低，西郊云庐为何落得这般境地？

如果按照正常拿地半年亮相的节奏，西郊云庐能够在2024年年中左右的时间点入市，以11.8万/㎡的价格尚能吸引部分购买力。拖延至当下，不仅市场购买情绪转淡，购房者也更加理性谨慎。开发商本想通过捂盘搏取更高溢价，却反被市场冷落，可谓错判形势。

西郊云庐首开折戟并非偶然，与市场环境不无关联，但更多的根源在于项目自身区位、产品、定位等方面存在较多硬伤和痛点。

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紧贴外环高速 区位硬伤难掩

西郊云庐位于长宁程家桥街道，虽被冠以“西郊”之名，实则处于板块边缘地带。

西郊云庐西侧紧贴上海外环高速S20及沪青平立交，且靠近虹桥机场1号航站楼。现场实测显示，项目路边噪音超过80分贝。尽管开发商强调已设置约40米绿化带作为缓冲，采用四玻两腔（局部三玻两腔）中空玻璃以增强隔音，铺设静音楼板，用足了力气来解决噪音问题，但目前还处于宣传阶段，实际交付的降噪效果仍存疑。

选择西郊低密住区的客户，大多看中这里的自然生态和静谧环境。但买在西郊云庐，未来业主若想获得相对安静的室内环境，恐需24小时密闭门窗，通风舒适性与居住体验将大打折扣。

交通便利性同样堪忧。西郊云庐距离地铁10号线上海动物园站约1.3公里，步行实测约十五分钟，这一距离对轨交通勤族而言较为尴尬。自驾出行，则需面对周边主干道早晚高峰的拥堵路况。而同期竞品和樾长宁位于中环内，紧邻地铁2号线北新泾站。相比之下，西郊云庐在通勤便利性上完败。

商业配套的缺失是另一大短板。项目周边缺乏步行可达的优质商业体，最近的闵行万象城购物中心和爱琴海购物公园均距项目3公里左右，便利性大打折扣。对于追求生活品质的改善型客群而言，这种商业配套水平难以满足其日常高端消费需求。

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高端定位与平庸产品的严重错配

由于是两年前竞得的地块，西郊云庐在产品设计上呈现出明显的滞后性。

首先看整体社区规划，受限于地块面积较小，西郊云庐仅打造了一个400-500㎡的小型会所，包含基础的健身房和瑜伽室。这与当下高端楼盘标配的下沉式庭院、架空层泛会所等相去甚远，难以满足高端客群对品质生活的期待。

项目西侧约3000㎡的代建公园本可作为社区景观的延伸，却未能得到充分利用，浪费了宝贵的景观资源。

外立面设计更是项目的明显短板。在大面积使用涂料的情况下，即便搭配部分铝板和石材，也难以支撑其总价最高超3000万甚至半个小目标的定位。对于见多识广的高端客群而言，这种公区配置完全无法匹配他们的心理预期。

再看产品本身，虽然西郊云庐主力户型较多，但在当前上海新房市场普遍追求三阳台、270度转角飘窗等创新设计的背景下，该项目仍沿用传统户型设计，缺乏亮点，空间利用率保守，整体功能性和实用性不足。

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定价策略失衡 客群定位模糊

与产品力不足相对应的是，西郊云庐的定价策略存在严重错位。项目部分101㎡的小户型房源均价在9.5万—10万之间，总价控制在1000万以内，这部分房源尚有一定市场竞争力。但大户型价格急剧攀升，229㎡以上户型总价从2900万起步，最大324㎡户型单价达16.36万/㎡，总价超5300万。

从首开情况来看，推出的18单元9套大户型，目前已经卖出6套，说明还是不乏一些实力买家认可。但考虑到项目整体的产品力表现，后续的大户型去化能否保持这样的态势仍有待观察。

与同期竞品对比，西郊云庐的劣势更加明显。同样是外环边项目，闵行古美的天安1号单价不足10万/㎡，产品力和区位优势更胜一筹。而长宁区内竞品和樾长宁，二批次单价12.88万/㎡，不仅位于中环旁、紧邻地铁，还采用全铝板外立面、配备下沉式会所和架空层，在产品力上完全碾压西郊云庐。

再从全市来看，在新过会的新盘名单中，静安内环的誉静安均价也仅13万/㎡，143㎡户型的总价约1800万，与西郊云庐基本持平。从环线位置、地段能级及配套水平来看，誉静安几乎全面优于西郊云庐。此外，徐汇中环、杨浦中环很多项目价格都要比西郊云庐低。在众多选择之下，为何非要选择西郊云庐？

不难发现，西郊云庐在客群定位上存在明显偏差。项目试图同时吸引两类客群：一类是预算有限但希望“上车”长宁的初级改善客群，另一类是追求高品质生活的高端改善客群。在强调社区圈层纯粹性的高端住宅市场中，这种“通吃”策略往往难以奏效。

对于预算在1000万左右的客群而言，西郊云庐101㎡的户型确实提供了进入长宁的难得机会。然而，外环噪音、交通不便、配套缺失等硬伤也很容易让他们望而却步。这部分客群完全可以在其他区域找到地段、产品、价格更为均衡的选择。

而对于预算在2000万以上的高端客群，西郊云庐的产品力和地段价值难以获得他们的认同。在同等预算下，这类客群同样也可以在市中心选择产品力更强、地段更优的楼盘，无需屈就于外环边的“伪豪宅”。

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地段神话破灭，西郊云庐何去何从？

西郊云庐能不能买？市场其实已经给出了答案！

长宁区的新房供应确实稀缺，最近四年仅推出过4个新项目，这种供应稀缺性本应为西郊云庐提供有利的市场环境，但现实却恰恰相反。

西郊云庐从拿地到入市周期刚好24个月，远超行业平均的6个月开发周期。从结果来看，这种长时间的打磨并未转化为具有市场竞争力的产品力，反而错过了最佳的市场窗口期。

究其根本，上海新房市场正在经历深刻的产品迭代。购房者不再仅仅满足于“有房可买”，而是对产品力、社区规划、生活方式提出了更高要求。西郊云庐这种守旧的产品理念，显然与市场发展趋势背道而驰。

从长远来看，西郊云庐的案例应当成为上海房地产市场的警示。在竞争日益激烈的新房市场中，仅靠地段稀缺性躺赢的时代，已经一去不复返了。开发商必须回归产品本身，以真实的产品力赢得市场认可。购房者在选购房产时，不应被项目的概念包装和地段光环所迷惑，而应深入考察产品本身的质量、设计和社区规划，做出理性选择。