央媒:房地产市场并未出现趋势性转向,必须保持现有调控政策不动摇

最近，土地流拍频现，一些地方的土地流卖率也逐渐走高，有人将其解读为房地产市场的转向信号。

但经济日报援引中国宏观经济研究院专家刘雪燕、何明洋表示，仅仅因为短期土地流拍现象增加就判断房地产市场整体转向有点为时过早。

专家认为，最近土地大幅流拍产生于多因素共振：

首先，调控政策趋严。限购、限贷、限售等政策持续发挥作用，多主体供应和多渠道保障的租购并举住房制度建立正在加速。

其次，资本日益紧张。在稳定去杠杆化的情况下，银行贷款全线收紧、公司债券受到严格监管、股权融资被冻结、非投标渠道遭遇关闭等措施，使房地产企业融资成本降持续上扬。

最后，市场需求正在减弱。一些因素，如经济下行压力加大、居民部门杠杆率快速攀升、房贷审核趋严，使购房者观望情绪浓厚。此外，棚改逐渐降低货币化安置比重，未来房地产市场的有效需求可能进一步减少。

但从地方政府土地转让收入持续高涨、房地产行业部分先行指标运行平稳、商品房销售基本稳定以及库存状况持续收紧等方面来看，两位专家表示，中国房地产市场的运行依旧平稳。

财政部的数据显示，2016年地方政府土地转让收入增速由负增长转为正增长，迅速增长至15.1％，2017年初跃升至36.1％，并于2018年5月达到45.9％的高位。近期增速略有下降，但仍保持在35％以上。

国家统计局的数据显示，截至8月份，房地产企业的土地购置费用同比增长66.9％。房企购地欲望强烈。房企实际到位资金增速也持续扩张，累计增速从年初的3.0％迅速上升至8月的8.2％。 并且1月到8月，房地产业新开工施工面积达到133293万平方米，累计同比增长15.9％，比去年同期增长8.3个百分点。

今年8月份，房地产销售总面积达到102473.53万平方米，累积增速为4.0%，比今年年初下降0.1个百分点，跌幅有限。同月，中国商品房销售额累计同比增长14.5％，比去年年末增长0.8个百分点，与去年同期基本持平。

不过，根据国家统计局报告显示，自2016年11月以来，中国商品房待售面积持续减少，去库存率一直在加速。到8月份，商品房待售面积已降至53873万平方米，累计同比增速跌至-13.6%，库存紧张状况可见一斑。其中，住宅类商品房跌幅最为显著。

同样值得注意的是，此前合肥某楼盘计划降价6000元/平米，然后住房部门领导亲自前往该楼盘调研，调研之后，住房价格每平方米又增加数千元。一些分析师认为，这意味着楼市调控面临新挑战，防止房价大幅下跌比抑制房价上涨更为重要。但传统上成交旺季的九月和十月，在今年各地的新盘去化率普遍不及30%；主要城市二手房成交额方面，9月以来同比、环比双降的局面也多有发生。

住房市场的下降趋势是显而易见的，但成交量的萎缩幅度与房价并不同步。根据国家统计局9月份发布70个城市的房价指数，新建商品房价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市，上涨的城市有65个。即使是房价环比出现下跌的城市，它们也只下降了零点几个个百分点。

虽然受政策、资金和市场因素的限制，住房企业近来对土地征收更加谨慎，土地流拍量有所增加。但专家强调，目前房地产市场仍处于合理的运营范围内，没有趋势转向。在现阶段，我们应该密切关注市场动向，必须保持现有调控政策不动摇，防止再走上过度依赖房地产拉动经济的“老路”。房地产市场的稳定健康发展不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。解决房地产市场的问题，必须保持政策定力，不应因为市场中的部分杂音、假象和扰动就松懈或完全转向，以致功亏一篑。