你猜!上海楼市值多少钱?8.16万亿!

今天（2月2日），全球较大的房产数据平台——Zillow，公布了一个重要数据：截至2017年末，美国的房屋总市值达到了31.8万亿美元！

Zillow还透露了以下信息：

1、洛杉矶和纽约都会区的房屋价值分别达 2.7 万亿和 2.6 万亿美元，相当于英国和法国各自的经济产值。

2、在美国 35 个较大的房地产市场中，俄亥俄州哥伦布市的总房屋价值涨幅较大。该市房屋价值在过去一年上涨了 15.1%，达到 1523 亿美元。

3、2017 年，全美租客的租金支出创造历史新高，达到 4856 亿美元，比 2016 年增加了 49 亿美元。

最后，Zillow宣布：31.8 万亿美元，这是个庞大且抽象的数字；它超过了美国 GDP（国内生产总值）的 1.5 倍，是中国 GDP 的近三倍。

看到Zillow这样自信，决定打击一下美国人的“嚣张气焰”，算算我们上海和北京的房屋市值。

上海统计局是中国较好的统计局，资料详实、充分，几乎是应有尽有。我们先看排名前列张图，它来自上海2004年的统计年鉴：

可以看出，在1978年中国改革开放的“起点时刻”，传说中的“大上海”还只是一个“小上海”，全市房屋总建筑面积只有8653万平方米，其中住宅只有4117万平米，住宅的主要形式之一仍然是“旧式里弄”。

再看截至2016年末的数据（来自上海2017年统计年鉴）：

这时候的上海，建筑物总面积达到了12.77亿平方米，其中住宅为6.55亿平方米。

好了，我们开始按照2017年12月的二手房价格、2016年12月的建筑面积，推算上海目前的房屋市值（这将滞后一年）。2017年12月，上海二手房均价是5万元。我们姑且按照住宅5万元，非住宅打6折（3万元）来计算。（汇率按照6.3）

(6.55×5+6.22×3)÷6.3=8.16万亿美元

也就是说，上海房屋的总市值至少达到了8.16万亿美元。

美国人不是说了吗？“洛杉矶和纽约都会区的房屋价值分别达 2.7 万亿和 2.6 万亿美元”，我大上海就足以把它们两大都市圈灭了。

北京的数据，只查到了1978年以来“房屋竣工面积”。总面积是8.725亿平方米，其中住宅是5.05亿平米。

1978年之前的存量建筑有多少？不知道。我们可以按照上海的数据来推算，姑且按照北京跟上海一样来计算。这样，到2016年末，北京的住宅面积是5.5亿平方米，非住宅是4.09亿平方米。

北京在2017年12月的二手房价格为5.9万元人民币（每平米），那么我们按照住宅5.9万，非住宅打6折——3.54万元计算。这样，北京的建筑物总市值为：

(5.5×5.9+4.09×3.54)÷6.3=7.45万亿美元

北京房屋总市值，也可以轻松地灭了“洛杉矶+纽约”两大都会区。

北京上海两市的房屋总市值，达到了15.6万亿美元，是美国房屋市值的49%。但注意，我们没有计算2017年上海、北京新竣工的房屋面积。如果算上的话，超过美国房屋市值的一半，是妥妥的。

这值得自豪吗？可以自豪，但自豪之后恐怕是深深的忧虑。

北京和上海生活的人口，即便按照民间较大估算口径，也就是7000多万，远远比美国的3.23亿人口要少，只占中国的20分之一。如果再加上深圳、广州、杭州、成都、武汉、天津、南京等城市的房屋市值，中国前20名城市或许就可以超过全美国。

这意味着什么？

排名前列，中国房屋价格偏高，的确存在泡沫；

第二，人民币汇率被高估了。

同样价格偏高的还有中国股市。这两天股市大跌，有股民哭诉：为什么美国股市能长时间上涨，而中国股市总是跌？其实很简单，你一直在泡沫状态，怎么能持续上涨呢？

或许有人会反问：股市在泡沫状态，所以难涨易跌，那么楼市为什么不这样？说实话，楼市跌不起。楼市跌起来，可以地动山摇，会危机到整个金融体系、全社会就业。股市虽然规模越来越大，但影响力跟楼市还是没有办法比的。

还有一个重要区别：你的房子是现实存在的，可租可用，周围的配套（学位、商业、交通等）也都不会变化。但股票是虚拟资产，完全靠信用支撑，当信用没有的时候，你连张擦屁股纸都留不下。

中国的楼市泡沫何时破裂？中国的房价何时能跟国际接轨？这恐怕需要很长时间，长得超出我们的想象。最终，让人民币无法实现真正意义上的“自由兑换”。

大家可以看一下香港，那可是一个自由港，但高房价问题一直难以解决。香港地产大亨、中原地产创始人施永青前几天接受一个访谈的时候，曾透露了香港楼市令人震惊的现状：

人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但其实香港有大量土地，其中40%是郊野公园。

香港用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。

也就是说，只要再拿2%的土地出来，就可以改善居住面积50%。但是，香港一直做不到这一点。

为什么做不到？主要原因是“路径依赖”。香港的金融体系（比如银行贷款抵押物）都是以房子、土地为基础的，如果大幅增加土地，造成不动产价格暴跌，整个金融体系会崩溃。换句话说，香港的高房价已经成为无法解决的“堰塞湖”，倒逼着政府长期维持其畸形的价格体系。

中国内地也面临这个问题。楼市巨大的泡沫，只能被小心呵护、维持，尽量通过改革、转换经济增长方式来缓释它。