上海北中环滨江沿线又有大量住宅用地要来了!

9月24日，《上海市黄浦江滨江中北段专项规划》草案正式公示，首次系统披露了黄浦江中北段未来发展的整体蓝图。

本次规划范围北起港城路，南至定海路-金桥路，西起罗山路，东至张杨路，总面积约65平方公里，涵盖杨浦区东部和浦东新区北部区域。其中，7.8平方公里的核心区域率先完成控制性详细规划，主要包括复兴岛、上海理工大学周边、森兰西侧滨江和沪东船厂（金滩）等区域。

规划范围

规划提出了“两轴一心四区”的发展结构，以黄浦江沿岸发展轴和翔殷路-五洲大道科创轴为骨架，在北滨江形成公共活动中心，并划分科创策源、数字引领、公园生态和未来发展四个功能区域，推动区域功能融合与能级提升。

总体架构规划图

最引人关注的是，规划明确将新增23宗住宅用地，总占地面积约55万平方米，全部位于中环内，主要分布在森兰滨江、沪东船厂、上理工北部等区域，未来有望成为上海中环滨江沿线新房供应的重要来源。

滨江中北段效果图

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五大重点板块详解

森兰、金滩引领供应

在五个已完成控规的单元中，除复兴岛外，其余四个单元均规划了住宅用地，未来将成为新房供应的主要来源。

ZBD-07单元（森兰滨江区域）定位为"科创绿堡"，强调生态、科创与宜居的融合，也是本次规划中住宅用地最多的区域，共有9宗住宅用地，占地面积接近19万平方米，容积率在2.5至2.8之间，建筑高度控制在40至80米，将打造成为集滨水创新、文化休闲和品质居住为一体的综合社区。

ZBD-08单元（沪东船厂区域）定位为“金色智造”混合功能区，将保留造船工业遗存，打造最高230米的地标建筑群。规划6宗住宅用地，总占地面积约20万平方米，是占地面积最大的住宅集中区，容积率在2.5至2.8之间，建筑高度60至80米，未来将成为浦东中环沿线重要的住宅供应区域。

ZBD-02（上海理工大学北片区）规划5宗住宅用地，占地面积近9万平方米，容积率在2.2至2.5之间，建筑高度均为60米。该区域将通过对工业遗址升级改造，建设现代化智能办公场所，吸引创新人才集聚。

ZBD-03（上理工附近区域）规划2宗住宅用地，占地面积约6.1万平方米，容积率2.8，建筑高度60至80米。该区域将结合复兴岛运河规划，打造充满活力、生态宜居的滨水岸线。

作为规划核心，ZBD-01单元（复兴岛）定位为“国际创新创业岛”，规划中明确不设住宅用地，全部为产业、商办和公共绿地功能。

这一纯产业定位旨在将其打造成为未来城市实验区和科创策源地，预计将提升南侧杨浦滨江现有住宅项目的稀缺性。

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黄浦江滨江中北段

将成为上海新发展重心

随着徐汇滨江、前滩等区域的开发日趋成熟，黄浦江中北段已成为上海“一江一河”战略的新焦点。

此次规划的出台，为这一区域未来20年的发展指明了方向，55万平方米住宅用地的集中释放，将有效缓解上海中环沿线新房供应紧张的局面。

一江两岸效果图

未来5至10年，随着这些住宅用地的逐步开发，黄浦江中北段将形成新的高品质居住区，进一步完善上海滨江区域的功能布局，推动城市能级提升。

规划草案目前正处于公示阶段，公众可于10月下旬前反馈意见。后续的土地出让和项目开发进度，将深刻影响上海楼市格局，值得市场持续关注。