上海造城2.0浪潮下 空间即服务已成趋势

在上海，有一个群体被称作张江男，他们群体特征是IT男，工作在张江高科技园区，日常以一条2号线穿梭于这座城市。已经确立要加快建设具有全球影响力的科技创新中心的上海，早已不再仅有张江男这一群专注于科创领域的群体。

在紫竹工业园上班的IT男李晓没有想到，原本只是打算过来租房的老婆，下定决心“去中心化”，要卖掉市区的房子，在闵行购置改善房。李晓经常加班，等下班折腾回家，常常是凌晨一两点。上个月，急着想要宝宝的老婆决定在他单位附近租个房子，没想到被中介小哥带着实地看了看，发现这一带早已经不是印象中的郊县+开发区。

中心城区不断扩大

李晓夫妇是典型的新上海人，排名前列套房买在莘庄。亲眼目睹了这块地方从“下只角”慢慢成长为城市副中心。工作日最难的事情是突破莘庄地铁站这个瓶颈，千军万马汇聚于一点，大家都要乘一号线往北去上班；双休日最难的是在好吃的馆子占到座儿，赶到饭点儿，排号排到上百位之后是常事儿。

所以，看到5号线剑川路旁建起龙湖围挡，听中介说这里将建起一座包括了绝大多数城市功能的龙湖闵行中心商业综合体时，这小俩口开始萌发要在附近看房的想法。

龙湖闵行中心是一种全新造城模式，业界叫做TOD模式，也就是以公共交通为导向的区域开发模式，它有几个组成部分：一个是体量巨大的购物中心龙湖天街、一个是生活艺术中心，花园联排办公、WELL健康建筑写字楼、孵化器、长租公寓龙湖冠寓。有了这种综合体，工作上可以就近择业。如果你是创业者，甚至可以直接把公司搬进创业孵化器里，随着公司的壮大，写字楼、花园式联排办公空间都能够满足办公需求。生活上，综合体能够提供吃喝玩乐一站式城市服务功能，项目内的两幢长租公寓还能为员工提供品质租住空间。“我们看中的是，这些后规划的区域中心，一开始生活配套就非常丰富，龙湖在虹桥的天街我们都去过，会把广受好评的亲民餐饮和服装、超市一股脑带过来，都是不错的品牌。可谓一出生就风华正茂，不需要等待它慢慢成熟。”李晓陆告诉记者。他夫人一边点头一边补充说：“我们喜欢的品牌都有，空间布局很舒适最关键的还是人没有那么多，你可以从容地挑、从容地选，在上海，从从容容最难得。”

造城运动2.0：从借势到造势

这对小夫妇可能想不到，带给他们这份从容的，是房地产企业经营思路的一场大变革。造城运动1.0时代，房企与政府分工明确，房价两三年翻一番，房地产开发商只顾拿地建房，根本来不及考虑小区业主们如何出行，到哪里去买身衣服、吃饱肚子、看个电影等等基本需求。除了居住之外的一切基本生活需求都交给政府解决，政府“经营城市”，提高地价的内容十分广泛，包括规划地铁、公交，安排学校。

在这种模式下，地产企业的盈利模式很简单，就是一个原则“地段地段还是地段。”和君咨询合伙人党晓刚分析说，城市的繁荣、城市中心土地的增值，本来是每个市民共同努力的结果，地产商追求地段，争夺地王，本质上是想独占发展成果。拆迁纠纷，规划和招拍挂暗箱操作，多少罪恶由此而生。那么，到底有没有一种模式，能够让谁开发谁受益，谁增值谁收获呢？据党晓刚介绍，龙湖在上海大虹桥、闵行和徐汇华泾布局，就是一种从借势政府规划到自我造势的变革。

龙湖将龙湖闵行中心布局在沪闵路活力服务轴与紫竹创新创业发展轴的交汇点、地铁5号线剑川路站点旁，业态布局围绕服务闵行南部科创中心打造展开，从空间打造上满足科创企业产、学、研的需求，以此同时园区内的物业服务，项目内的商业、文化、租住服务都能满足区域内人才的吃住行娱。

此外，龙湖还在闵行马桥打造星悦荟社区商业综合体，与联排花园办公、大平层办公、长租公寓一起，形成综合空间服务能力，提升周边住宅物业的宜居性。助力闵行区2035年升级为上海主城区。

在上海，对于复合功能空间组合、多重服务内容提供的探索，龙湖在多年前已开始。在如今最为著名的虹桥商务区，在宝山顾村辐射40万居住的居住片区，TOD模式的天街综合体已经给区域带来不一样的服务体验。龙湖虹桥天街是龙湖在上海的排名前列个天街，目前是整个大虹桥商务区较大的购物中心，25万方的超大体量让龙湖在空间上玩出了更多可能：NASA国内首展、迪士尼影业星球大战、索尼影业emoji等多个知名IP展览，以及“简24”无人超市、超级物种、3D打印体验中心等多个创新体验业态；7座5A甲级写字楼为品牌企业提供商务服务，情景商业街与购物中心互补，联合办公品牌一展空间给微创企业带来开放自如的办公环境，此外，上海第二座英迪格酒店开业在即，给周边居民和办公人群的生活方式带来全新服务体验。

房住不炒新阶段：“空间即服务”

龙湖在上海新城区陆续打造的TOD模式商业综合体，有一个共同的特征，那就是自持业态越来越成为项目核心服务内容。

比如今年3月签约的徐汇华泾项目，总建筑面积8万平方米中，商业约占4.2万平方米，冠寓长租公寓约1万平方米。为了贯彻“房住不炒”，龙湖除了提高经营性的商业体和长租公寓比例，还将产品开发的重心放在满足居民的衣食住行、工作、生活、娱乐等基本需求上。向新项目输入成熟的商业运营、租赁服务、物业服务、联合办公、数据互联等业务，形成多维、立体、便捷的服务体系，满足更多居民的美好生活需求。彻底扭转了“以空间换财富”的旧模式，开始践行“空间即服务”战略。

“空间即服务”（SaaS, Space as a Service）是龙湖集团CEO邵明晓在2018年初公司年会上提出的新战略。邵晓明告诉记者，“腾讯是做人和人的连接，阿里和京东做的更多的是人和货的连接。如果我们龙湖做好人和空间的连接，用服务把这个纽带搭起来，那么这个事情就变得非常有意义。”

“空间即服务”战略的提出，与龙湖所秉持的“善待你一生”的经营理念一脉相承，强调企业将关注与人密切相关的各类场景。除了深耕地产、商业、长租公寓和物业，试水联合办公，还将进入产城、养老等领域。龙湖将深度参与城市空间和服务的重构；不断升级空间运营解决方案，在产品和服务层面持续创新。此外，龙湖还要全面拥抱大数据，提升数字化竞争力。利用互联网实现业务的线上转换，基于数据分析和挖掘技术，构建用户的行为模型，进而为其提供更为精准的服务和优质体验。

如何看待这次造城运动从1.0到2.0的升级迭代？如何评判地产企业不再仅仅作为空间的销售者，主动提出深度参与城市空间和服务的重构；升级空间运营解决方案，持续创新产品与服务？德勤咨询公司地产行业分析总监林荣华认为，这标志着在房住不炒政策的指引下，房地产企业开始顺应大势，主动调整价值分享模式，从过去被动分享城市土地升值，转变为主动创造空间价值。“以精益求精的建筑产品服务公众，以系统服务增值城市空间，这才是房地产企业该走的正道。”

林荣华认为，房住不炒，实际上指明了房地产行业未来发展的方向，那就是，今后谁向市场提供用来“住”而不是用来“炒”的房产，谁关心业主住的舒心，住的方便，谁就能长盛不衰。从这意义上来讲，“空间即服务”是房住不炒政策较好的落地实施方案。