183.13亿:上海楼市这回真是拼了!

导读：就在刚才，上海市楼市又有新动作！据上海市规划和国土资源局挂出的消息，上海一次性挂牌出让4块地理位置优质的国有建设用地，总规划建筑面积21.85万平方米，用途全部为租赁用途！

一、183.13亿不要了！上海誓降房价房租

据公告，4幅地块分别为浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块，长宁区古北社区W040502单元E1-10地块、浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块、徐汇区漕河泾社区196a-08地块。

参照此前上海市出让给国有企业的两块租赁用地，成交价基本上就是目前测算的楼面价，综合价值约为16.87亿。而按照土地价值和面积计算，4块土地如全开发为商品房，那么市场价值约为200亿！

把租赁用途的土地潜在成交价和按照商品房标准成交的价格做一个对比的话，那么可以得出一个结论，上海市政府此次让利183.13亿元！

那么这些土地拿出来租赁的话，回报率有多少呢？

以最贵的长宁区古北社区地块计算，12762元/平方米的楼面价，最终成本大概是2.5万左右；目前临近地区一套125平米的房子月租金是1.5万；按照上述计算，租金回报率在5%~6%的水平，已经是合理的租金回报率了。

上海市的举措可以说既在情理之中，又可以说在意料以外。

说是情理之中是因为，此前上海就已提出“十三五”期间供应租赁住房用地1700公顷，占全部供地比重的30.9%；

意料之外是因为，离2020年十三五结束还有很长时间，但上海市政府却快速在短期内连续推出8块租赁用地，速度令人惊叹，还让人看到，租赁用地不涉及赚钱和利益，全然是让利之举！

自7月18日住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，据中原地产研究中心统计，最近一年多时间里，全国有超过8个省份及超过20个城市出台了有关租赁的政策内容。而此次上海市政府的动作让我们看到，政府是实实在在通过让利来落实租赁政策，为租购并举，先租后买的实施保驾护航！

二、其实，上海早就开始行动了！

早在7月7日上海就公布了令人耳目一新的大消息，《上海市住房发展“十三五”规划》。

“十三五规划”有以下要点：

1、十三五期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

2、预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。

3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房70万套；新增代理经租房源30万套（间）。

4、对于旧区改造，从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆”，以保留保护为主。

由此，我们可以看出上海市调控房价的决心，以及发力点：上海的确在增加住宅供应量上，准备出重手！

上图来自上海统计局2016年统计年鉴，可以看出，2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米，到了2015年为6.3亿平方米，5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年，上海人口仍然在快速增长，到了最近两年才开始放缓。

在上海人口增长显著放缓之后，上海提出“十三五”（2016年到2020年）累计增加住宅面积1.275亿平方米，的确比十二五期间有了显著增长。

更重要的是，在套型面积上大量增加了中小户型。因此，从套数上看，将增长60%的供应量。这对于满足实际需求，平抑上海房价，增强城市竞争力，都将有重要意义。

此外，从上述要点1和2可知，上海新增住房排名前列位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。从新增土地供应上看，商品房也只占了用地的36%。

上海今年的住宅土地出让，绝大多数位于外环外。上周浦东外环内挂出了两年半以来排名前列块住宅用地，位于张江科学城配套住宅基地的“孙桥国际社区”，但性质为“租赁住房”，要求开发商持有70年，如果你仔细看“孙桥国际社区”的规划，会发现这块外环内平整的大片土地，几乎全部都是租赁住房（Rr4用地）。

按照今年这种趋势，极有可能出现：上海外环外的土地供应以商品房为主，外环内以租赁住房为主。这样一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海竞争力。“孙桥国际社区”显示了未来上海重点发展区域的趋势。

国家鼓励改变住房观念，发展租赁市场，而上海作为经济中心和一线城市，此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里，租赁住房占了6成以上，这力度可谓非常强，意味着楼市的方向发生了巨变。

财经评论员刘晓博认为：能否真正控制住中国的房价，尤其是中心城市的房价，关键不在楼市本身，而在于能否真正深化改革，改变经济增长方式，做到了这一点，才能真正控制住货币增长速度，也才能控制住房价。

此外，财经自媒体饭统戴老板也在微博上发文表示：上海“租赁住房”和土地规划如果执行得当，没有超预期的放水的话，上海房价是没多少上涨空间了。

从上海住房发展“十三五”规划我们可以看出：上海将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并且正在努力保障和改善市民基本居住条件！

三、楼市若不降温，则调控不断，调控效果看决心！

一直以来大家对于房价很不满意，各种各样的批评涌现，比如什么人为土地稀缺，造成客观政府抬高房价，地价涨所以房价才会涨等等——质疑造成的后果就是：象征性地限购并不能解决问题，越限购，饥饿营销的效果越好，以前不着急买房的都憋不住了，开发商就在这里头翻江倒海，搞得大家人心惶惶。

但就在今年，趋势突然变了——高房价的历史性转折点已经到来，楼市降温已成不争事实。 

据国家统计局8月18日公布，7月70个大中城市房价环比持平或下降的城市个数增加，15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅继续全部回落。专家分析，因地制宜、因城施策效果进一步显现，投资、投机性需求进一步退出。 

另外，大家对房地产的怨言，竟有人听了，还积极做出改变。

某著名地产开发商任先生一直拿供地说事，说北京2016年房价暴涨，是因为2016年供地突然少了，实际供地只有454公顷，而原计划2017年供地也只有480公顷，商品住宅只有100公顷左右，没有可卖的房子了，所以房价才会涨。

结果这个批评之后，北京今年半年时间就完成了去年的供地总量，也修改了今年的供地计划，相比于原计划，多供地将近一倍，基本回到2015年的水平。

土地供给的问题，似乎有回应了，那么有人说地价高推动房价涨的问题，上海也给出了改变。

7月初上海拿出两宗土地，只租不售。此举震惊全国，因为地价一下压低到10年前，浦东张江和嘉定新城的这两块地的楼面价只有5000多块钱。正当很多人质疑这种自宫式供地能否持久时，就在昨天，上海又用实际行动给出回应。

可以预见，一个企业有足够利润空间的租金水平，能拉低当地房租3-6成，未来的只租不售，肯定可以期待。随着各地只租不售的继续推出，想必租金价格应该在明年底后年初，这一大批只租不售的楼盘建成的时候，就会有很强烈的市场反应了。

如今为调控楼市，各村都有高招，一线城市似乎已成排头兵，至于二三线城市，他们更重要的任务似乎是给一线城市承接人口，争夺人才。以前我们总是封堵一线，但结果很差。现在用了疏堵结合的办法，一边一线往外驱赶，另一边二三线来争抢接收，这是一个新的思路。

楼市若不降温，则调控不断，调控效果看决心。