泡沫化的上海,我们该如何是好?

除了生活需要，上海的房子已经不可避免地带有投资属性。

投资品的价格与预期相关，而房价预期与市民的集体意识正相关。

土地长周期涨价，货币长周期贬值其实是全世界的常态。

经历了2016，这个道理成为了市民的集体意识。（大多数市民的意识）

而2016的暴涨，房价已超涨也是市民的集体意识。

所以市民在操作上经常会纠结，买房子的人担心买在高位回落的前期；卖房子的人担心自己让价卖，但是买房子的时候找不到让价卖的房东。

我们该如何是好？

我们先从卖房子说起。如果以合理价8折为标准，卖家是否愿意8折出售？

我们需要知道一个道理：如果你为了买房子而卖出一套房子，卖出就亏损10%。损失主要来自于重新买房子时候支付的税费，买卖房子过程中的时间损失、装修损失。

站在房东的角度，他卖房子的同时已经亏了10%，再让10%就逼近极限了。

所以成熟地段、合理价九折的房子是能够很快卖掉的。一些政府限价的新盘也很抢手。

持有惩罚（例如房产税）是让房价下跌的，而交易成本是推高房价的。现在的房产税是象征性的，而交易成本是实实在在的，所以明明有泡沫，也只能无奈地面对泡沫。

如果看空楼市也简单，把房子9折挂出来应该很快能卖掉。所谓老破小硬通货，其实也是大致9折之后的硬通货。而买家就算买到性价比比较高的房子，大部分人也结结实实地吃进超过10%的泡沫。

我们再说说置换。比如卖300万买400万房子的市民，假如两套房子的性价比一样，他相当于花了100万，买了80万泡沫（400*0.2），承担了30万交易损失，静态分析是亏的，亏到全现金沉没。

认房认贷之所以是大杀器，是因为这个政策使得置换客置换前后资产差距变得很小，大部分人会选择暂时放弃置换。这是市场交易量大幅下滑的原因。

经过一段时间的资金积累，置换客重新启动置换，例如从300到400的操作变成300到500的操作，后者相当于花200万，买了100万泡沫，承担了30万交易损失，还有70万价值。这个操作静态分析是亏的，但是多花的现金没有沉没，动态分析里置换客不觉得亏，因为一般如果置换，多数人还是因为看多房价，怕以后置换不起。

也许有人会问说为啥泡沫不是500万的20%而是200万的20%呢？因为持有的300万房子并不是300万买来的。无论当初吃进了多少泡沫，如今看来都可以忽略。

我们再说说刚需。

刚需买房需要做很多的心理建设是可以理解的，因为他们买任何一套房子，都要吃进全泡沫。

举个例子分析吧：

例如刚需去买一套300万的房子，房东是卖300万买500万的置换客。

刚需使用105万首付，扣除60万泡沫，余下45万价值，以及对冲了房价上涨的风险；置换客使用200万，增加了70万价值。

所以如果置换客在出售房子，刚需接盘其实没有多大担心的必要。因为买卖双方都是看多楼市的，而刚需是资金效率更高的一方。

面对泡沫的上海，更多的不是选择，而是无奈。

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