房改制度破冰,激活真正意义的房地产市场

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《我们房地产这些年》详细介绍了房地产30年的发展历史，让我们更清晰的了解现今的房地产行业是如何架构，又是如何发展，以期让我们每个人在楼市中的行为能够更胸有成竹。

本文从1978年，一直介绍到2009年，可以说是一本房地产行业编年史，不管是普通人，还是房产从业人员，都可以从中收获自己的感悟。

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01

房改制度破冰，激活房地产市场

由于前一轮房地产泡沫破灭得影响，直到1998年，中国房地产市场仍然是萎靡不振，中央对房地产的政策也并不支持，甚至是压制。贷款、按揭受到诸多限制和影响。

为了支持受金融危机冲击的亚洲国家尽快走出困境，中国政府作出了人民币不贬值的战略选择。实际上，受金融风暴影响，我国出口增长率也出现了下降，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。

全国各地的企业家们都在忙着大打价格战，大商场也在寻找一切理由进行打折促销，就连北京城当时富人扎堆购物的燕莎百货，有些商品居然打到一折，尽管这样，消费者还是不为所动。

面对这样的局势，想要扭转经济下行趋势和消费过冷的势头，少有的方法就是向内需寻求出路。于是，“拉动内需”便成为这一年的一个热门词语。

当时全国居民储蓄已高达五万亿，很多年后人们称呼高储蓄率为“笼中老虎”，如果把这只老虎释放出来变成消费力，经济复苏的问题或可迎刃而解。于是，总理作出了一个重大决策，启动真正意义上的房改，激活房地产市场。

十年一觉安居梦，二度房改今始来。

1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。绝大部分的中国城市人群最刻骨铭心的，就是自这一年起，全国取消城镇职工福利分房。

在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。

1998年，中国启动了一场影响国内经济十年的持续性改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，单位分房一事，以后的人们只能在影视作品中见到了。

1998年3月19日，在两会闭幕后举行的中外记者见面会上，当记者问及住房制度的改革时，总理作了如下回答：住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。整个房改方案已经酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。

3月24日，在新一届国务院排名前列次全体会议上，总理再次强调：要加快住房制度改革和居民住房建设，使之成为新的经济增长点。

此后，相关措施相继出台。新的贷款政策、契税政策逐渐在温暖市场。

一场紧紧围绕着把住宅业培育为新的经济增长点，以推动住房货币分配为核心，以新房实行新体制为重点，以增量住房的改革带动整体房改的战役即将正式打响。

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这一个通知成就了真正意义上的中国房地产市场。

这份后来被看做房改纲领的“23号文件”，正是开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。

中国的房地产业在经历了南方讲话后进入狂热，国家宏观调控后萎缩，从1998年开始， 渐次进入市场化的高速发展期，使国内许多人在住房上获得了更大的空间和自由。

20年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底的转身。这个万众瞩目的领域也催生了成千上万的“房奴”，演绎出无数财富神话，此后中国的经济、政治生态也因此改变。

房地产业赶上了“千年等一回”的黄金时代。实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破，房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中，这是我国住房制度改革历史中划时代的一个变革。

次年2月，中国人民银行下发的文件中，“积极开展个人消费贷款”的口号排名前列次出现了，提前消费、贷款买房、银行按揭等概念陆续登陆中国内地。

房改政策的大转向，被认为是中国房地产市场转折的一个关键因素。其刺激力度之大，超乎绝大多数人的意料。福利分房的终结，给“要房”画上了句号，更给“买房”填上了加减号。

在后来的十年中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”。

02

千年等一回，房地产商加速掘金

上一年，已经单飞的万通六兄弟之一的潘石屹，买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址，他要开发一个“小型办公、居家办公”的现代商住楼，起了一个洋名叫“SOHO”。

楼盘设计的很时尚，是当时京城少有的简约风格，然而楼市清淡，现代城推出后一直销售萎靡，潘石屹特意请来曾经在万通广场合作的香港人邓智仁出任项目的总策划。邓智仁一开始信心十足，不曾想事与愿违。

尽管他绞尽脑汁，使尽百般手段，现代城的广告和新闻天天见报，但房子就是卖不动。到1998年11月，邓智仁终于失去耐心，跟潘石屹大吵一场后，心灰意冷的弃城而去。

这个月，正是北京房地产销售的淡季，潘石屹在公司内部除了天天喊口号，也实在想不出什么高招来。

就在这时，“风水”突然变了，从11月下旬开始，冷冷的北京突然异乎寻常的热起来，现代城的销售蹭蹭往上涨，较高的一天卖了17套，这离邓智仁弃城而去还不到20天。潘石屹的好日子就这样凭空而降，好运从此一直持续至今。

房改政策带来的好运不只属于潘石屹一人。

1998年，杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年，广州碧桂园开盘，在广州市场首推全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同时交付。虽然房价定的很高，但购房者可以按揭，对资格的审查也相当宽松。

打破了广州人春节不置业的传统，3000套洋房别墅一个月被抢购一空。同年，朱孟依在广州开发的楼盘也卖的火爆，效益颇佳，金资产收益率大幅提高，才使得合生创展得以在香港成功上市。

如果说缸盖是一个强劲的刺激，他将所有人的需求推向市场，导致了居民购房需求的爆发，那么中央的一系列货币政策，则相应增强了居民的购买力。

事实证明，国家通过一系列改革和政策推动，使房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。

还有一个值得关注的现象，众多的房地产财富神话在1998年开始纷纷上演，可以说此后的十年，是房地产开发商掘金最迅速的十年，是让房地产开发商做梦都笑出声的年代，房地产界已成为孕育中国富豪最多的一个领域。

03

有人欢喜有人忧

在中国，房子曾经长期属于单位所提供的一项重要福利，福利分房制度几乎贯穿了整个20世纪下半叶。人们衡量一个单位的好与不好，福利往往是至为关键的标准之一。而在单位提供的诸多福利中，最为人们关注的就是房子。

1998年，对于习惯了分配制的中国老百姓是较具有教育意义的。从这一刻起，原先的福利分房制度被彻底斩断，取而代之的是货币购买的市场经济模式。

人们在嬉笑怒骂之余现实起来，房屋、房价上升到中国人日常生活中最核心的层面，1998年，也是中国两种住房体制，两种生活方式的分水岭。

1996年7月，带着老婆女儿一起转业的吕政，转业到济南某行政部门工作，在部队里当团长的吕征当时渴望的是一个温暖的彻底属于自己的家，虽然在部队住的是小别墅，但他觉得那毕竟不是自己的家。

报到后，律政一家三口，被安排住进了单位集体宿舍楼，分给吕政的，是一个东西朝向筒子楼里的20平方米单间。吕政想到的是，这只是暂时的，以后肯定能分到大房子。

不料，他上班不到半年，就从市里听到1998年1月1日取消福利分房的消息。山东是全国排名前列个宣布实行住房商品化的省份。他顿时为自己的转业感到后悔。

就在吕政一位分房无望时，行云却在一年后突然降临。1998年底，局里决定进行最后一次福利分房，改善职工的居住条件。吕政欣喜若狂，成为搭上“末班车”的一批幸运户。

一纸文件，结束了无数人福利分房的指望。面对政策，有人为搭上末班车而欢呼雀跃，有人抱怨生不逢时，个中欢喜哀愁，包含人生百味。

在南京市鼓楼区某小学当语文老师的常乐乐，是个既漂亮又爱笑的姑娘，可当他听到今后不再福利分房的消息，竟然哭了。她觉得很迷茫，很失落。

我刚到学校的时候，校长曾指着学校后面的一块空地说，三年后，这里就是你们的房子。当时很高兴，从来没想过自己要买房子，现在国家不分房子了，我自己哪有钱买得起啊。

全国大大小小的单位都争先恐后地抢搭福利分房的末班车，一时间，各大单位抢购住房风起，很多来不及自己建房的单位全部在市场上团购商品房分给职工，有的单位一买就是上百套，甚至数百套。

一线供大于求的楼市，需求突然陡增，出现了少有的繁忙景象。为了搭上福利分房的“末班车”，很多人开始想方设法做最后的冲刺，甚至连婚姻这种事的前因后果程序都打乱了，福利分房成了“闪电式”结婚的催化剂。

当时流行一则笑话，某单位要进行最后一次福利分房，分配方案中有这么一条：一年工龄计一分，如果已婚，则加三分。某君心底一算，自己就差一分。情急之下，他在一家杂志上刊登了如下征婚广告：“某男，年轻有为，爱好广泛，有住房，为解决个人人生大事，现征一有意者共同生活，年龄不限！相貌不限！性格不限！男女不限！”

任何一项改革都摆脱不了中国特色。尽管前有国发23号文件吹响终结福利分房的号角，后有国发10号文件提供实施方案，但实际上福利分房的末班车并没有在1998年驶入终点。

专家指出，从1998年以来，官方的政策一直为单位在自有土地上建房“留有口子”，改革的设计者希望在住房货币化的同时， 可以“发展集资建房和合作建房”，以保证大多数低收入家庭的住房需求。

然而令政策制定者始料不及的是，这个善良的愿望却在不断演变中，开始被逐渐膨胀的部门利益所置换，发展成后来的“准福利房”。

也许是看到了集资建房的种种危害，2003年，国务院发文要求任何单位不得以集资、火箭房的名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

从“政策”与“对策”的博弈中我们能够读懂很多，其中一点就是，对权力的制约不够。在缺乏对权力的约束、限制和监督的制度条件下，手握制订改革方案大权的人们，就可以把改革引向对自己有力的方向。

广大的平民百姓没有任何特权可以享受，他们只能心平气和、心甘情愿地到市场上去花钱购房，拓展“生存空间”。

拿今天的钱买房，还是拿明天的钱买房？对按揭贷款从新奇到抵制到尝试再到接受，中国人经历了一个对固有传统住房消费理念完全颠覆的过程。

告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦。

告别那个对失去福利分房机会倍感失望的常乐乐，她省吃俭用存了十多万元，再向亲戚朋友借了一些，2000年终于在南京近郊选中了一套住房，支付了首付款，可她依然笑不出来，只有感叹：一辈子的打拼就为了一套房。

明日分享：《海南试点处置烂尾楼，首届住交会深圳开幕》，精彩内容明天见。