收房时房间布局和买房时约定不同,怎么办?

一、案情简介

原告张某、徐某系夫妻关系。2014年2月7日，张某（买受人）与被告某置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定购买由某置业公司开发的位于启东市汇龙镇港西北路807号凯旋华府小区12幢10单元1107号商品房（在建），合同记载该房建筑面积为87.88平方米，单价为7168.87元/平方米，房屋总价为人民币630000元。该合同附件一为张某、徐某购买房屋的平面图（加盖被告公章）。签订合同当日，张某、徐某一次性支付房款630000元，某置业公司开具销售不动产统一发票。

2015年6月，被告某置业公司向原告张某、徐某发出交房通知，张某、徐某购买的房屋与某置业公司的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，某置业公司的房型宣传图及合同附件房型图的方位为：以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。现实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张某、徐某于2015年7月16日向某置业公司发出律师函一份，认为无法实现合同目的，某置业公司已构成根本性违约。

之后，原告张某、徐某向启东市人民法院起诉，请求法院请求判令依法解除双方签订的商品房买卖合同；判令被告退还购房款630000元并按银行同期贷款利率支付利息49612.5元（暂计算2014年2月7日至2015年8月7日期间利息，期后计算至法院生效裁判文书确定的还款日止）；判令被告赔偿原告因处理退房纠纷所造成的误工费、交通费等损失4606元；本案诉讼费由被告承担。

被告某置业公司辩称：在签约之前，被告方的销售人员向原告作出了详细的说明且向原告提供了原告购房所在栋户型的平面图，该平面图显示一层有四套，每两套是相向的，使用的平面图是一致的，当时约定两个卧室朝南，厨房和餐厅朝北，没有进户后的左右方位区分。该事实不仅在签约前原告是清楚的，且签约前被告方的销售人员还带原告去涉案房屋处查看，故2015年6月，被告向原告发出交房通知，所交的房屋跟原告知晓的房屋是完全一致的，被告不存在违约行为，更不构成根本违约。针对原告提出的左右方位的问题，被告认为不影响房屋的价值，不影响原告方使用房屋，但是原告方既然提出异议，被告公司秉承为每一个客户周到服务的宗旨，若原告坚持退房，被告方表示同意，但因不存在违约行为，不应向原告支付损失，若原告方不退房，被告同意向原告作出一定补偿。

二、法院裁判结果

启东市人民法院一审认为原告张某、徐某的理由不成立，判决被告某置业公司于判决生效之日起十五日内补偿原告张某、徐某人民币10000元，并驳回了原告张某、徐某的诉讼请求。

张某、徐某不服，上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院经过审理，认为一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以改判。判决：一、撤销启东市人民法院（2015）启开民初字第01662号民事判决。二、确认张某、徐某与某置业公司2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》于2015年8月1日解除。三、某置业公司于本判决生效十日内返还张某、徐某购房款630000元。

三、法院裁判理由

本案的争议焦点为原告张某、徐某能否以合同目的不能实现为由解除案涉购房合同。

一审法院认为：就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，张某、徐某对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，显然，某置业公司实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。对于日常居住，房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题，现本案某置业公司实际向张某、徐某交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致，仅存在方向的反差，并不影响张某、徐某的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，张某、徐某据此主张某置业公司构成根本违约，缺乏事实与法律基础。故据此认定原告要求解除合同的主张不成立。

但二审法院经审理后认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条排名前列款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致上诉人张某、徐某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。理由如下：

首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条排名前列款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。

其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是被上诉人某置业公司的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。某置业公司在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。某置业公司辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且上诉人张某、徐某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张某、徐某明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。

其三，上诉人张某、徐某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于被上诉人某置业公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某、徐某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某、徐某要求解除合同于法有据，法院予以确认。张某、徐某于2015年7月16日向某置业公司发出律师函，告知某置业公司构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达某置业公司之日即2015年8月1日。

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