总裁交棒时刻 阳光城20亿融资再引关注

11月16日，阳光城（000671）集团股份有限公司发布公告披露，为其合并持有100%权益的3家子公司及93%权益的1家子公司提供合计不超过20.6亿元的融资或贷款作担保。

当日晚上，阳光城集团股份有限公司宣布，公司董事局于2017年11月15日收到公司总裁张海民提交的书面辞职报告，张海民因个人原因辞去公司总裁职务。而有消息透露，朱荣斌将兼任阳光城总裁。不到三年，阳光城已换了两任总裁。

两则几乎同时发布的消息，让不少人对阳光城下一步布局颇为关注。

1

阳光城—— “总裁的走马灯”

2012年2月，为了实现阳光城做大做强的版图梦，阳光控股董事局主席林腾蛟做了两个决定。

其一，他把在华润和龙湖均有着傲人业绩的陈凯，挖来做总裁；其二，把阳光城总部搬到中国的经济中心——上海。

在陈凯治理下，这家闽系房企规模迅速扩大，销售额从2011年的23亿到2014年的230.7亿，年均增幅远超50%。三年时间里，阳光城完成十倍业绩的增长，成功跻身并领跑房企第二梯队。

但这似乎并没有满足林腾蛟的“胃口”。在2015年2月，他让时任阳光城副总裁兼福州公司总经理张海民接替任期满3年的陈凯担任总裁，全面负责阳光城公司业务。

当时，在房地产行业发展不确定因素陡增的背景下，林腾蛟希望张海民可以抓住股权交易和资产交易的市场机会，为阳光城探索全新的发展路径和经营模式。

众所周知，对于房企而言，发展壮大的背后，当然离不开土地的扩张。

作为爱将的张海民也不负所托。

上任之后，根据“3+1+X”战略布局，即“长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点”，张海民开始疯狂并购，为阳光城获得大量低价货值。由此，阳光城博得“并购之王”的称呼。

2016年阳光城耗资205亿并购，并购土储面积达到835.9万平方米，在新增土储中的占比超过85%，并购规模在业内排名前三。

但是，战略扩张的背后，业内对于该企业资本结构的关注也把阳光城推向了“风口浪尖”。 

2

数字背后的商业逻辑

阳光城在高速发展，但停不下来的发展速度给阳光城带来的资金压力和负债风险也是有目共睹的。

2017年前三季度，阳光城实现主营业务收入155.21亿元，同比增长108.08%，实现归母净利润6.19亿元，同比上升70.25%。

乍一看，阳光城的业绩不可谓不好，但仔细翻看财务报表却发现些许端倪，在净利率方面，今年前三季度净利润率为4.3%，与去年底相比下降3个百分点，与其它闽系房企相比，排名也并不靠前。

而与下滑的净利润率相对的，是阳光城的负债急剧攀升。

相关数据显示，2012-2016年底，阳光城负债总额分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元。

目前阳光城负债总额为1694.85亿元，资产总额为1963.86亿元，剔除预收账款的真实资产负债率82.7%，环比增加1.1个百分点。

而wind资讯数据显示，去年已公布年报的上市房企平均负债率在77.26%左右，以此比较，阳光城的资产负债率仍处于较高水平。

查询以往数据得知，过去三年以来阳光城资产负债率一直维持在80%以上高位。

对此，执行副总裁吴建斌表示，具体原因是过去拿着大量的钱买地，买的地都是中长期的地，导致负债总量增加，权益能立刻增加得很少。

吴建斌坦言，由于公司两年来的快速扩张和此前领导层的调整，目前负债水平相比同行的确较高，但负债只是一个过去的指标，不能完全代表公司当前和未来的经营状况。

 此外，楼市政策的收紧，也影响了重点布局一二线城市的阳光城。

“目前宏观调控对住宅打压明显，尤其是调控政策常态化的大概率预期下，并非是一个好的‘行情’。”严跃进认为，这将倒逼阳光城寻找到新的成长钥匙。”

3

引入“双斌”  快速扩张+降低负债齐头并进

今年以来，阳光城管理层再次经历一波大换血。

1月碧桂园前CFO吴建斌离职，于5月就任阳光城执行副总裁，分管财务和证券。时隔不久，前碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌也离开碧桂园，并于6月加入阳光城任集团任执行董事长。

业内人士预测，“双斌”的入局，标志着林腾蛟有意复制“碧桂园”的模式。

朱荣斌上任后，阳光城已经在以“碧桂园的速度”运转，对于张海民此前几乎“不碰”的三四线城市，朱荣斌也表现出浓厚的兴趣。在长三角，阳光城一路下沉——绍兴、海盐、温州、无锡、启东，甚至杭州辖下县级市建德。吴建斌表示，阳光城会放缓购买开发周期长的地块，补充一些短平快的地。

与此同时，阳光城的土地策略逐渐体现在全新的战略称谓上——三全战略。

首先是全地域，过去阳光城倡导3+1+X的布局战略，目前则是以3+1+X为根据地，向周边环辐射。此外机会型进入三四线城市，选择点开花式进入，而不是满天星式铺开。此次为旗下4家子公司贷款担保，与此不无关系。　

第二是全方式拿地，除了招拍挂，还包括并购、一级整理、三旧改造、产业引导、特色小镇等方式。

而第三块是全业态发展，住宅、产业等各种业态都会积极推进。

不久前，朱荣斌便为阳光城制定3500亿规模的发展规划，分别是2018年1500亿、2019年2500亿、2020年3500亿。此外，在吴建斌阐述的目标中，期望2018年能够在拿地成本、建安成本以及三项费用方面支出要等于回款。而在后年，能将融资成本从目前的7.6%降低至6%左右。

两年之后，双斌能否如愿，阳光城的规模又将达到多少？似乎是一个值得期待的话题。