房地产长效机制的“四梁八柱”会怎么搭建?

  前几天，中央政治局会议提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。

  从去年底中央经济工作会议还在说“加快研究建立”，到今年政府工作报告说“加快建立和完善”，现在又是“加快形成”，不到半年时间，说辞的变化很大，是否意味着长效机制快要形成了？

  虽然时间很短，但长效机制已有了框架草案，不过显然尚未完全形成共识。目前的“加快形成”意味着需要加快形成共识并希望尽快整合草案形成可正式提交的方案，三个“加快”显示了中央的急迫心情。

  什么是房地产的长效机制？

  打个比方吧，房地产就像孙猴子，楼市调控就像玉皇大帝左右摇摆的软硬兼施，一会儿招安，一会儿剿杀。而长效机制则是如来佛深谋远虑的百年设局，让孙悟空既为经济保驾护航，又解了天宫烦恼，最终还被收归佛门。

  房地产如何收归佛门？这是另外一个课题，这次咱们就不展开了。

  长效机制真的是一个非常大的课题，按照习总书记所说的“各领域四梁八柱性质的改革主体框架已经基本确立”，房地产领域长效机制的确立速度恐怕还不够快。

  短期来看，长效机制影响房地产与国民经济平稳健康发展、城市化布局与城镇化进程；长期来看，长效机制与土地和资本供给制度、居民财富转移与税制安排都有关系，它不仅仅是房地产业本身的长效机制，更是未来国家长远可持续科学发展的基石，也是涉及财政体制、金融体制、土地管理体制、城市管理体制、国家与企业个人财富分配体制的重大改革课题。

  当然，长效机制绝不应当仅局限在住宅市场，也应当包括商业地产、旅游地产、文化地产、养老地产等等。

  不过，现在房地产的问题主要在住宅市场，长效机制也会首先在住宅市场上率先推出。

  住宅市场长效机制的庐山真面目究竟是什么样的呢？

  去年中央经济工作会议提出：

  要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

  这几句话虽然不长，但是框架非常清楚。

  定位是：“房子是用来住的、不是用来炒的”，其方向不外乎两点：一、鼓励自住性购房。二、限制投资投机性购房。

  目标是：既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，显然这不是短期任务，而是长期目标。

  方法是：基础性制度和长效机制，其实长效机制包括立法也是基础性制度。

  手段是：货币金融、土地和自住住房供给、信贷和财税等。

  但我们到现在都还没有看到各个手段长效机制的明确思路，也没有相关部门的具体计划和落地时间表。

  长效机制真的很难吗？或许未必。其实还是要回到供给侧改革的思路上，按照中央多年来提出的方向去思考，如果按照“四梁八柱”框架，或许可以用下图表示：

  我们理解，“四梁”都是在需求侧，包括楼市行政调控、定向信贷政策、有效需求扶持和社会预期管理。

  “四梁”之一：楼市行政调控

  调控主要是围绕抑制超大特大城市需求，不论限购、限贷、限价、限售，还是租售并举、70/90，都是为了化解供给不足的矛盾和防止泡沫破裂的风险。

  去年10月以来的政策初步见效了，并且调控正在从一二线城市向三四线城市蔓延，相信只要房价上涨压力不减、楼市泡沫趋势不变，行政调控就不会退出。

  关于调控，大家已经说的很多了，我就不再赘述了。

  “四梁”之二：定向信贷政策

  房地产信贷才是杀手锏，其中包括开发贷款和个人按揭与公积金贷款，信贷的放松与收紧对开发销售的影响非常之大，现在还未全部出鞘。

  去年房地产市场大好，销售额增长34.8%，开发贷同比并没有同步增长，相比2015年的较低基数，仅仅增长了6.4%。今年一季度，开发贷增速从1-2月的11.5%下降到1-3月的10.7%，显示开发贷额度已在金融系统内部控制，不过控制信贷就肯定会减少供应，未来就会导致市场的政策性周期变化，在维稳的大背景下，相信开发贷只会微幅调整。

  个人按揭贷款增速更是快速下滑，去年5月较高峰时曾经达到58.5%，然后逐月下降，今年一季度直线下滑到18.6%。我们预计，今年房地产按揭贷款增速很可能会下降到个位数。

  其实央行的态度还是很明显的，并不希望房贷增速下降过快。两会记者会上，周小川行长说：“未来，住房贷款在中国还会以相对较快的速度增长，但是我们要适当平衡。随着住房产业政策的调整，估计还会适当放慢。”银监会郭树清主席的话也印证了央行的逻辑：“居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，但是这样一个增速需要引起关注”。

  这两句话意味着个人房贷还会增长，只是增速会放慢。

  个人住房信贷政策三要素是首付比例、贷款期限与贷款利率，差别化的首付比例和利率政策首当其冲，目前20%的首付比例下调空间已经不大，过低将存在金融风险，但继续提高一二线城市首付比例来抑制需求旺盛也是可能的。贷款期限一般30年也足以覆盖购房者需求，事实上，大多数购房者最终都会选择提前还款。贷款利率则存在很大的调整空间，比如降低三四线城市的利率水平并提高商业产品的利率优惠幅度，以帮助三四线城市住宅和商业去库存。如果政府觉得居民杠杆率不高，或许也可以设定与基准利率挂钩的低息优惠，再由政策性银行贴息来支持自住购房和去库存的长效机制。

  三要素的背后是贷款规模，如果央行和银监会有意控制个人贷款规模，显然贷款增速是不会再快速增长了，当然，这里还有一个结构性问题。

  银监会副主席王兆星也说：“中国的房地产市场是一个新兴的、发展速度比较快的市场，对中国经济增长、对财政税收乃至对中国银行业资产和利润增长都有很大的贡献。所以，从银行角度来说，更希望房地产市场稳定、健康发展，既不能出现巨大的泡沫，也不愿意看到出现巨大波动。”“在房地产信贷政策方面，我们还是采取差别化的政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；对于一些房地产库存过大的三四线城市，也有一个去库存的问题，在信贷上也要给予考虑”。

  所以，我们会看到，今年个人按揭贷款增速会放缓，但依然还会是正增长的。如果信贷是正增长，销售额当然也会正增长，这又支撑了我们“量平价稳、略有增长”的预判了。

  “四梁”之三：有效需求扶持

  前几天，我们接待西部的一个政府团队来公司考察，带队的市领导说起：他的房子已经住了10多年了，当地的产品都是本地开发，品质不好，现在想换都找不到适合的。显然，这是典型的有效需求未能得到满足，就像当年的马桶盖一样。

  住建部与中房协都在引导房企开发节能环保、百年绿色住宅，有些城市也已提出了政策要求，比如浙江全省的住宅全面推广100%全装修和成品交付，这既可以促进城市环境保护，也有利于产品品质提升。

  但是，政策扶持显然是不够的，全装修住宅、装配式住宅、绿色住宅也应当像新能源汽车一样予以政策支持，毕竟居民承受能力与房企投入成本之间还是存在适配差异的，好东西也要能买得起才好，较好的政策就是通过补贴激励投资与消费。

  “四梁”之四：社会预期管理

  预期管理是现代社会管理的核心要务，特朗普和美联储都很善用预期管理。前者用威胁和不确定性的预期来为自己的竞选和执政赢得筹码，后者在加息旅途中不断释放并探测市场底线、引导市场预期。

  今年两会，住建部长主动告诉媒体：“储备了若干个调控政策，这些政策足够我们调控市场所用”。两会后不久，住建部和国土部就共同发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

  通知要求：“2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。”

  通知还特别强调：“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。”

  显然，住建部已经特别注意通过管理预期引导市场，这就告诉大家，大城市的土地供应计划应当连年增长，才能扭转供不应求的市场预期，而供大于求的城市也不能再随心所欲地加大土地供应造成新的库存，供求关系一旦相对透明，市场预期也就稳住了，投机客就只能销声匿迹，恐慌性购房也就烟消云散了，这是稳定预期的较佳策略。

  住建部长还说：“中国经济长期向好的基本面没有改变，这个基本面和房地产市场紧密相关，只要这个基本面不改变，房地产市场就不会改变”。这也给社会一个预期，房地产市场既不能大起、也不会大落。政府一定会让它平稳健康发展，相信我们关于今年市场的预判吧。

  房地产长效机制的核心不是“四梁”，而是“八柱”，没有供给侧的基础，需求侧的一切就都是空中楼阁。

  “八柱”之一：城镇化

  过去我们曾经说过：城镇化的路在农民脚下，今年流动人口减少、一些三四线城市人口回流、住房销售增长，显示了农民选择就业与生活地的自主权力。我们还说过：农民进城有“3+1”的痛点：与能力匹配的就业机会，子女教育的公平机会，社会保障的权利，以及进城落户的资本。

  去年10月，国务院办公厅印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，明确除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件，各地区要确保进城落户农民子女受教育与城镇居民同城同待遇。框架已经形成，方案也明确了由各个部委牵头制订实施办法，虽然如发改委领导所说正在紧锣密鼓推进，但显然出台进度与“加快”的要求还存在差距。

  “八柱”之二：城市住房用地供应

  既然要让农民进城，大城市就要增加供地，小城镇就要去库存，住建部和国土部的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》非常清晰地给出了住宅用地供应“五类”调控目标管理办法，“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应”，可以说，这个办法是真正拉开了房地产供给侧改革的大幕，对供给不足与供给过剩的矛盾给出了极具操作性的要求，关键就看各城市政府的落实情况。

  但土地长效机制不仅要关注“量”的供给，还要关注“价”的管控。政府可以对土地价格年度涨幅作出限定，比如说与CPI、居民收入增幅挂钩，避免地价上涨过快倒逼房价的过快上涨。

  “八柱”之三：不动产登记

  尽管说，供给不足与供给过剩的城市都有了针对性的措施，但是，问题是供给是政府可控的，需求却不一定，比如说，全民炒房就是去年很多城市发生过的事情，当资产价格成倍上涨，需求就被刺激出来，供求失衡就被加剧放大。

  而我们其实并不确切知道中国城市到底有多少住房？我们还需要多少住房？我们有多少住房可能会被拆迁？有多少住房是平房、砖混、棚户、无电梯？有多少商铺、办公楼？现在很多销售商铺的骚扰电话显示了商铺早已严重过剩，恰如我们过去所说：“商业库存远超住宅市场，去库存周期至少七八年。”

  如果通过不动产登记，能够让全社会了解这些信息，我们将减少大量盲目投资、盲目开发、盲目购买，既可以节省大量社会资本、也不会浪费民众家庭财富。

  “八柱”之四：房地产投资

  房地产的有效投资显然是能够提高投资效率，并帮助调节市场供求关系。但是，在一二线城市土地供给不足、房企僧多肉少的现实之下，控制房企数量、降低地王概率、防止地价推升房价就显得尤为必要。

  如何控制热点城市的房企数量呢？

  2015年9月，国务院下发的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》中明确，对房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房较低资本金比例维持20%不变，其他房地产开发项目的较低资本金比例为30%。

  如果政府希望抑制热点城市房地产过热，显然是可以大幅提高热点城市房地产项目的资本金比例要求，比如按照产能过剩行业的水泥项目较低资本金比例35%，甚至按照钢铁、电解铝项目较低资本金比例40%的要求执行。

  显然，提高较低资本金比现房销售的要求更高，因为现房销售仍然可以通过土地抵押和在建工程抵押获得银行资金，而资本金只能用于项目，不能提前撤出，这就迫使不具资金实力的中小房企避而远之了。

  “八柱”之五：农村建设土地入市

  早在2014年1月，中共中央、国务院就印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，意见指出：“引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。

  有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。”

  农村集体建设用地同权同价入市的核心是政府与农民之间的利益调整，城市政府是不是都有意愿或者有能力向农民让渡利益，这不仅取决于中央政府调整土地管理制度的强大决心，也考验地方政府维系造血功能的博弈能力。

  如果农村集体建设用地可以入市，城市土地垄断格局将被打破，土地市场的理性供给与合理定价才能实现，这才是土地长效机制的核心。

  不过，政府将部分失去土地定价权和土地增值收益，土地财政将难以为继，城市建设与发展将面临困境。即便是上海这样的城市，去年财政一般公共预算收入6406.1亿元，扣除涉及土地的税项681.8亿元，只有5724.3亿元，但国有土地使用权出让收入就达2085.6亿元，加上土地税收，土地财政依赖度高达48.3%。

  可见如果失去土地财政，几乎所有城市的建设与发展都将难以维系，这也是美国特朗普深感不满的“（基础设施）美国已经沦为第三世界”的背后逻辑。

  当然，农村建设用地入市已是大势所趋，农村集体经营性建设用地使用权也必然逐步金融化。去年6月，中国银监会、国土资源部印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款有了突破性进展，不过还仅限于工矿仓储、商服等经营性用途土地，而且也仅限于国家确定的农村集体经营性建设用地入市改革试点地区。

  尽管柱子早已画好蓝图，但施工进展显然还不够快，关键恐怕还是共识尚未完全形成。

  “八柱”之六：城市土地财政

  楼市泡沫的根源与土地招拍挂制度“价高者得”是有关系的，虽然地价是否助推房价是有争议的，但是，地价快速上涨助推房价上涨预期却是没有异议的。

  日前媒体报道，安徽淮南“土拍史上较具有划时代意义的一次抢地大战终于落下帷幕，伴着土拍的落幕，淮南房价将迎新一轮上涨，已然成为业界共识。”

  最近与政府领导交流，其中一个很有意思的话题是：分管招商引资的市领导希望用低地价引进大项目来提升城市的发展潜力和品牌形象，而分管城市建设的市领导则希望地价越高越好，不仅覆盖征地拆迁成本、还能对地方财政有贡献。双方似乎都是对的。

  但归结到制度层面，就出了问题。因此，沿用了多年的土地出让金制度是不是最优的？能不能改革？我们如何能够既让城市获得持续发展能力，又防止地方政府抬高地价与民争利？显然这是一个问题，显然我们还没有看到这根柱子的框架影子。止地方政府抬高地价与民争利？显然这是一个问题，显然我们还没有看到这根柱子的框架影子。

  如果仅仅是解决地价助推房价的问题，未来不仅可以采取国有土地与集体土地的统一市场招拍挂来平抑地价的过快上涨，或许也可以实行中央对地方土地出让金增益征收“所得税”，来降低地方政府的土地财政依赖度。这样，地价上涨速度或将明显放缓，资产泡沫膨胀速度或将受到抑制。

  “八柱”之七：房地产税收

  如果我们真的要改革土地出让金制度，把财政收入统一归位于税收，肯定不限于房地产税，包括林林总总的涉房涉地税费或将一并梳理、合并或取消。

  美国减税已在国会达成“基础性共识”（美国财长姆努钦），人民日报批评这将掀起全球税务战。但是，美国减税，就是要在全球掀起抢人（减个税、弃遗产税、抢精英）、抢钱（人的背后是资本）、抢企业（减企业所得税）的大战，通过抢夺以人为主的核心竞争力资源，保持继续领跑者的竞争优势和霸主地位。如果美国真的减税成功，相信更多国家将被迫跟随减税，否则将失去全球竞争力。

  中国如何应对？是降低制造业税收来继续维持出口竞争力？还是降低消费税来刺激内需市场？

  我们预判，长三角住宅市场高位周期不会超过10年，全国市场也在10年左右，房地产大规模开发很快就要结束，即便不改革土地出让金制度，土地出让金也会很快萎缩，与其被动跟随，不如主动为之，把土地出让金和税费减下来，把房价抑制住，既可以促进住房消费，又可以把资本引导到制造业和服务业，这不仅是必要的，而且是迫切的。

  降低住宅开发环节税费可以促进新房供应，可以平抑房价和鼓励购房，加快城镇化进程，即便开发环节税收现在不降，未来随着房地产高峰期的消失，税收总额必然也会下降，还不如主动下调。

  降低商业交易税环节税费，可以提高市场活性、增加流通，对于促进购买和扩大税基都是有利的，比如商铺交易税包括契税、土地增值税、个人所得税、营业税及附加税、土地出让金等，还不算费用，这就导致商铺交易几乎是个“死市”，如果减少税种、降低税率，对于商业去库存、增加居民财产性收入显然是有帮助的。

  “八柱”之八：农村住房管理

  目前农村住宅建设已经变成一个非常大的问题，当城镇化以每年1%左右的速度增长，城镇住房以每年大约人均1.2平米的速度增加，与此同时，农村建房还在以每年人均约1平米的速度增加，大量的农村住房变成空置、废弃，农民财富也被大量浪费。

  究其原因，还是因为农民不敢轻易放弃农村宅基地的权益，指望有朝一日农村土地和住房能够变现成为进城落户的资本，在城里呆不下去之时，还可以退守回农村的根据地。

  前面我们说了，农民进城有“3+1”的痛点：其中较大的痛点就是农民进城落户的资本。

  2015年的中共中央、国务院1号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》第19条就明确提出：“在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。”

  农村住房现有不少于250亿平米，即便按照2000元的房屋价值，也有50万亿元的资产，哪怕其中一小部分可以通过抵押、转让，也能部分解决进城置业的资本，如果农民宅基地和住房能够实现金融化和自由流转，将大大加快农村资产的转移和农民财富的兑现，把农民真正从农村和农村土地上解放出来。

  长效机制还涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，立法的加快推进恰恰是长治久安的根本之道。

  不论长效机制的内容是否如我们所想，其具体框架和时间进度都应当尽快公布，给全社会以明确的方向和预期。