大发地产赴港上市 资本助推六大核心优势实现跨越式增长

邦地产 2018-10-14 15:33:52
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锁定黄金城市群

原标题:大发地产赴港上市 资本助推六大核心优势实现跨越式增长

10月11日,随着大发地产在港交所敲响上市铜锣,年内已有四家中等规模内地房企登陆香港联交所。

此次大发地产共发行2亿新股,其中10%为香港公开发售,建银国际为独家保荐人。

10月10日,大发地产披露发售价及配发结果公告。配售招股价区间为3.28-4.98港元,最终定价4.20港元。其中,公开配售申购人数852,一手中签率100%,认购倍数0.32倍。国际配售申购人数153,认购倍数1.36倍。

根据亿翰智库数据显示,这家根植上海、深耕长三角区域的住宅房地产开发商,2018年正式进入房企百强阵列。

目前大发地产旗下项目共有29个,包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层,分布于上海、江苏省、安徽省及浙江省等地。

“股权融资可以优化我们的资本构架,维持净资产负债比率在合理的水平,尤其是鉴于预期国内利率近期将上升,以及进一步加强集团的业务、管理、公告形象及声誉。”大发地产在招股书中声明。

融资压力骤增 中小房企掀赴港上市潮

中原地产首席分析师张大伟曾在年初表示,“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”

房地产企业融资的三条重要渠道——信贷、发债和非标融资,近年来正在面临持续收紧。

2016年10月底,证监会、上交所连续两道文件对房地产、钢铁和煤炭企业发行债券实施分类监管,房企发债券受到严控。

各大银行2016年底开始限制房地产开发贷额度,到了2018年,对房企的授信政策愈发严格,效益一般、规模有限的房地产企业,授信门槛更是严格受限。项目方面,高端住宅、城市综合体等地产项目将谨慎纳入授信考量。

而房地产信托规模在2017年5月银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》后持续缩小。作为主要资金来源的银行全面“缩表”,部分信托公司更是主动叫停了相关业务。

多条融资渠道受限的情况下,不少中小房企将槛较为宽松的港股IPO作为寻求资金和机会的选择。包含今日同时挂牌上市的大发地产和美的置业,加上此前于1月份上市的正荣地产(06158.HK)、7月份上市的弘阳地产(01996,HK),2018年港股上市的内地房企增至四家,共计募集资金92.15亿港元。

根据招股书披露,大发地产此次所募得款项约60%将于一年内用作开发大发融悦东方(芜湖)及凯泽锦园的建设成本;约30%用作偿还资产管理公司的一笔约合人民币5.3亿万元的两年期借贷;其余10%将作为一般运营资金用途。

资本助力 六大核心优势带来跨越式增长

大发地产在地产领域已拥有超过22年的发展历史。创立于1996年、2001年将业务扩展至上海并设为总部,大发地产通过长期深耕于长三角地区的房地产市场不断发展壮大。

尽管近期房地产市场受政策持续调控,房企资金面普遍承压,但对于根植长三角城市群的房企而言,仍然有着巨大的增长潜力。

锁定黄金城市群

长三角市场对房企而言有着不可替代的绝对吸引力。大发地产认为,该地区城市人口始终超预期增长、城市之间的良好竞争以及过去几年长三角城市的库存水平极速下降,种种优势显示长三角区域仍为中国未来发展的潜力区域。

日前发布的《2018中国城市价值派皮书》也应证了以上观点:长三角城市群投资及销售规模显著高于其他城市群,房地产投资及商品房销售面积占全国比重均超过15%。

大发地产创立于1996年,2001年将业务扩展至上海并设为总部。目前,大发地产涵盖集物业开发及销售、商业物业投资及销售、物业管理服务为一体的住房地产开发服务,业务版图覆盖温州、上海、南京、安庆、宁波、舟山、芜湖等集中分布于长江三角经济带的重点城市。

核心城市土地储备 总货值300亿元

凭借对长江三角洲地区房地产市场的了解,在诸如上海、南京等的黄金地点收购土地和开发项目为大发地产带来大笔收入。

截至2018年6月30日,大发地产拥有土地储备总建筑面积2,238,827.22平方米,包括(i)未出售可销售总建筑面积249,781.71平方米及可出租总建筑面积68,468.84平方米的已竣工物业(占我们总土地储备的14.2%)、(ii)总规划建筑面积1,293,586.94平方米的在建物业(占我们总土地储备的57.8%)及(iii)总规划建筑面积626,989.73平方米的持作未来开发物业(占我们总土地储备的28.0%)。主要位于上海、南京、宁波、温州等长江三角洲地区核心城市。公司已交付建筑面积由2015年的143978平方米增至2017年的316809平方米,增幅达120%。

从营收结构来看,大发地产的收入主要源自住宅物业规模的高增长。

据招股书显示,公司营收从2015年12月31日止的6.89亿元激增至2017年12月31日止的45.7亿元,增幅达563%;截至2018年前四个月营收为8.78亿元,相比去年同期增长超897%。

大发认为,具战略定位的优质土地储备将为提供强劲的房地产开发基础,并支持其长期稳定的持续增长。

“情景地产的”倡导者

目前大发地产旗下住宅物业已有五大系列,即凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列,涵盖首次置业者、改善型客户及高端客户群。并随着形势的变化,针对80、90新生代核心家庭深入研究,大发地产提出“情景地产”创新概念,将业主生活分为六大情景:“家人漫步”“儿童探索”“老少天伦”“邻里憩谈”“达人健身”及“友伴同悦”。

得益于品牌效益和产品竞争力的提升,大发地产2018年前四个月毛利率达到30.1%。

2015年、2016年、2017年、2018年前4月分别实现收益为6.88亿元、7.04亿元、45.69亿元、8.77亿元;同期实现期内利润分别为5341.80万元、2185.50万元、1.44亿元、7755.40万元。

以客户为导向

目前,大发地产打造了五大产品系列——凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列、现代系列。

凯系列兼顾首次置业者和升级住房者。欧陆系列、融悦系列针对改善住房类客户的需求。隽府系列因其毗邻丰富的教育资源和校园风格的设计,尤其吸引重视教育的家庭。现代系列位于城市中心地带,主打高端客户。

2018年,大发地产获得由中国房地产TOP10研究组颁发的“2018中国特色地产运营优秀企业-情景地产”奖。

财务政策及运营:积极稳健

“我们将继续采取稳健的财务政策,密切监控资产负债比率、利息覆盖率等重要财务指针,审慎管理资金结构、现金流量及流动性状况,控制成本与风险,实现高资金周转率,争取2019年做到收购土地后现金流量9个月回正。”

在项目开发方面,大发地产明确运营流程上重要的主要时间节点及各业务支持线,进行效率化的报批报建工作。

另一方面,、奉行审慎的金融管理政策,通过密切监控现金状况及借贷到期状况来管理流动资产水平,以确保营运资金充足。

据行业相关人士表示,大发地产目前的负债率比较健康,而利润率也仍有空间,因此在获取融资方面有较大灵活度。

管理层及执行团队

招股书显示,大发地产总裁葛一旸2006年加入公司,拥有英国伯明翰阿斯顿大学工商管理、计算器科学双学士学位、长江商学院工商管理硕士学位。在中国物业开发领域拥有逾11年的经验。

其他高管平均拥有10至15年地产及相关行业经验。首席执行官廖鲁江曾分别任职于龙湖地产有限公司、世茂房地产控股有限公司任职。负责集团财务及法律相关事务的董事杨永武拥有逾15年的财务运营经验。

未来战略——

未来五年,大发地产的目标定位是——规模化的房企。

为实现“成为全国领先的住宅房地产开发商”的目标,大发地产调整顶层设计,从继续深入长三角、优化财务结构、提升产品竞争力、提升品牌知名度、增强人才储备等五大战略层面实现未来的发展。

大发地产表示,未来将继续深入长三角,在南京、合肥及温州建立地区分公司,以发掘具有发展潜力的地块,并向位于华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等市寻求机会。

上市后,大发地产将进一步拓展多元化的融资渠道以优化资本结构。例如资产支持型证券计划、公司债券及其他债务发行等,并进一步提高资金的使用效率。

伴随市场份额的不断扩大,大发地产品牌影响力得到逐步凸显。据招股书显示,在过去几年,大发地产荣膺多家机构颁发的多个奖项,包括于2016年、2017年及2018年获得的“中国房地产企业100强”、于2016年及2017年获得的“2016年中国房地产百强之星”、“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”、“2018年中国房地产企业100强”及“2018中国特色地产运营优秀企业”及于2015年至2018年获得的“重点企业贡献奖”。

作为有一家极具成长性的房地产开发商,凭借此次成功上市,大发地产将在城市布局、土地获取、融资渠道、产品及品牌提升等方面获取诸多优势,正成为国内具有成长潜力的房地产开发商。

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