南京楼市闹剧,可把上海给害苦了!全国楼市都被坑了!

一、南京楼市“一夜燃”，是场虚幻的烟火？

天气渐冷，各地“气温骤降”，而楼市却突发“一夜爆热”的怪现状。就在11月15日，南京河西“十盘登记验资、现场大排长龙”，火爆场面仿佛一朝回到调控前。业内出现了不少“拍案叫好”的声音，庆幸市场回暖，提升了后市信心。 

而我想强调的是，市场并未真正回暖，业主和开发商都过分解读了。这是虚幻的表象而已。为什么这么说？

类堰塞湖效应所致的价格剪刀差

表面上看起来火爆，实际上是一种类堰塞湖式的“泄洪”现象。

在“限价”管制下，此次参与登记的10个楼盘普遍低于周边市场的公允价格，有的甚至相当于周边二手房市场价格75折的价格。如此的价格剪刀差面前，尽管贷款利率再上涨几个百分点，也不会吓住持币进场的购房者，这是一种强大的得利心理和投资心理体现，只要买到房就相当于赚了，因此也造就了四五百套房子，三四千人来抢的局面。

其实，我们拿价格做一个对比，就可以发现购房者为什么会选择“用脚投票”了。登记验资的楼盘集中在河西区域，其中河西中部的楼盘，政府对新房限价45000元/平，而该板块二手房价格则在55000元/平左右；河西南部楼盘政府对新房限价35000元/平，而在周边二手房价格约在45000元/平左右。整体来看，价差均在20%左右，如此大的价差，对于购房者来说，不去抢还真对不起手里的钱。

政府严控下的“一夜燃”现象

来看下政府的要求。首付要求8成，从10盘房源售价来看，首付款最少240万、较高的超过820万。而且，10盘全部采取“购房证明+验资的双重检验标准”，也就是说楼盘都要购房者提供180万到430万元不等的银行存单作为验资证明，然后才能进行登记领取摇号号码。 其实政府对此次10盘齐售的要求是很高的，购房者不仅要有购房资格，而且八成的首付金额不算低。

很明显，所有的交易环节和交易价格，都受到了极端的控制。可以说，松绑绝非本意。政府旨在通过 “小的波峰”、“大的打压”等各种手段，来抑制房地产流动性过剩。

另外，南京市场在政府进行强管制之前，成交体量就具一定规模，在进行限制措施后，需求被抑制，但并没有发生转移，这很大程度上让积压大半年甚至更久的需求得不到释放。所以，此次聚集了3200多套房子，从需求看可能还远远不够，排队抢房也就不足为奇了。所谓“一夜燃”的火爆景象，其实也是长期积压之下的市场反馈的本能效应。

“房住不炒，住有所居”的初心不会变

“十九大”过后，中央“坚持房住不炒，让全体人民住有所居”的定位只会更为坚定。南京火爆排队买房的情形，虽是严控下的无奈之举，也仍是在政府意料之中的。

从另一个角度来看，政府采用行政手段控制了一些定价较高的高端房、大户型房源入市，也需要适度满足开发商一直被压制的销售渴望。所以，此次的新盘集中释放，在平衡市场供需的同时，是政府对开发商急切销售诉求的回应。

正如此前谈及“十九大”时，我就强调过，短期看，政府强管制的措施并不会松动。“五限时代”（限购、限贷、限价、限售、限商）下，“房住不炒”的理念势必会坚定不移的贯彻到底。

南京的个别现象，实属是市场价和供应价错位之后的本能反应，而非楼市重回“火爆时代”。如果把它看作楼市回暖的“+”号，那可就太盲目乐观了。

二、南京楼市大新闻背后的数字

你看，那些开着奔驰、玛莎拉蒂身价千万的有钱人都这么努力抢房，还基本是全款。

这几天南京楼市又火了一把。

史上最严开盘（至少200万资产证明、不低于80%首付）、巨量供应同时入市（10盘同开，3000余套房源合计入市）的前置条件与开盘当天万人通宵排号、楼盘被哄抢一空的实际销售情景形成了巨大的反差。

成为了今年较大的尴尬，细想一下：南京有两个明显错误

1）南京政府为稳房价，将一手新房8折限价，百万奖金造成了万民摇奖荒诞。

河西板块是南京房价较高的区域，也是“限价”最严重的区域，因而一二手房价严重倒挂。

从上图可以明显看出，本次开盘的10个新盘价格实际上比周边的次新二手房低20%左右。相当于政府帮购房者打八折买房。

数万南京市民哄抢3000多个政府派发的百万红包

送你一百万，难道你会不要？

2）高端住宅10盘同开，依旧让南京房价或“暴涨”25%

统计数字来说南京房价将“暴涨”

2017年1-10月南京一手住宅销售情况

1-10月月均70万方，均价非常稳定的在21000元/平上下波动

从统计数字上来看，今年南京政府对楼市调控“相当稳健”

但是这次10盘同开之后，这个局面恐怕将有点“失控”

本次南京10个一手房销售估算情况

注：上表销售面积单位为：万平米

这次同时开盘的这10个楼盘合计供应约40万方住宅，这些住宅的均价约37000元/平。

这部分新销售的房屋将如何影响南京楼市价格，不妨我们来做一个推算。由于这次销售必然几乎全部去化，因而我们假设：

1、全部售罄并在当月全部完成签约；

2、其他一手房项目以今年平均水平平稳销售

因此，我们相当于得到条件：

本次10个一手楼盘销售面积约39.9万方，均价约3.68万/㎡

其他平稳销售一手房销售面积69.5万方，均价约2.16万/㎡

那么，下个月的南京一手房价格将变成：

(3.68*39.9+2.16*69.5)/(39.9+69.5)=2.71万/㎡

统计数字上的南京房价将会因为这10个楼盘入市而“暴涨”25%

这次南京楼市刷爆网络实际上是南京政府在控制房价上做得不够艺术：

过于依赖“限价”控制房价，导致形成巨大的套利空间，人们有巨大的购房动机；

一次性巨量高价盘入市，必然导致城市均价的统计值剧烈波动

这样看来，南京在楼市这样敏感的事件上惊动中央简直成了必然。

预测

一

开发商紧张了，都想抢跑，不排除年内会出现楼盘降价跳水，聪明人就准备好现金，等待捡漏机会

预测

二

接下来，南京只有这2种房子相对安全，仍然值得买

预测

三

预计年底前，南京二手房市场会越来越惨淡，又要有一波中介要关门了

预测

四

南京的热门楼盘公证摇号会更加严格，想要耍花样更难了。

预测

五

一大波楼盘的交付维权，正在来的路上

南京暂时还没出现实质性降价，但二手房不好卖已经成为现实。下半年南京房地产市场会越来越困难，已经确定会有开发商亏本卖房。

从现在到明年3月全国两会前，房地产都将处于严控期，南京房子都不要想涨价。现金为王，安全排名前列。买房投资，宜防守，不宜进攻。

就算在南京，也只有2种房子特别值得投资：一种是被政府严格限价、新房价格比周边二手房价格低一大截、拥有较大“限价红利”的房子。另一种就是单价低于2万/㎡的低总价刚需盘，除此以外，其他房子，都可买可不买。

总之，控制风险，安全排名前列，保证现金流。

三、上海楼市的未来反应

上海一直在这方面就处理得巧妙：

一方面“限价”幅度较低，大多数情况下“折扣”保证在10%左右，使得套利显得相对不痛不痒；

下半年上海一手开盘价格与周边次新房对照

更重要的一方面是严格控制高价盘入市，高价房销售一定搭配低价房源销售，拉平均价

今年上海一手住宅销量分环线情况

高价房源集中的内环内与低价房源集中的外环以外区域销售量比值始终控制在1:10左右

内环内销售面积较高的3月、5月和6月，外环以外的销售面积也相应大幅提高（通过控制预证和网签速度的方式），保证了1:10左右的比例

因此，上海当前的一手房价格可以有效控制在5万/㎡以下

但也因为这种“限速”，今年内环内实际上有很多项目而无法销售。

这部分住宅始终是要拿出来销售的，当这些住宅明年陆续拿证销售，

我们曾经患得患失的认为十九大后上海的预证发放会有所放松，但是南京楼市新闻曝光后将可能重新把上海推向从紧发证的路线上（特别是高端豪宅）

按照以上的逻辑大概可以明确2点：

1）更加不会让内环内的豪宅集中上市

2）豪宅价格限制继续保持10-15%左右差幅

我们再来算一笔账

内环内未取证住宅存量

内环内目前还有约137万方住宅未取得预售证，按照当前的价格（政府限价）所计算得这部分豪宅的均价约为11.14万/平。 如果要保证均价5万/平的红线继续不破，我们简单做一个推算：

今年1-10月上海商品住宅成交555.3万方（即全年约666.4万方），均价4.76万/平。假设明年这部分商品住宅销售情况不变，那么内环内豪宅的销量X需要满足：

4.76*666.4+11.14*X=5*(666.4+X)

明年内环内豪宅销量需要≤26万方，相当于4个月发3张证，1个月发0.75张证

这样今年的豪宅要全部发完预证需要5年时间

如果要提高发证量，1个月发1张内环豪宅的证，以今年的销量就必须要求它们在价格上打8.5折

4.76*666.4+11.14*0.85*X=5*(666.4+X)

即使未来上海多发豪宅的预证，也会在签约上面进行宏观调控，最终还是会造成一手豪宅的销售周期拉长。

特别是在南京楼市新闻后，上海的一手豪宅变成“冻产”，已是定局。

全国楼市估计都要被坑惨了！