上海唯一新规抬板纯墅亮相!建发云湖玥|云墅50席叠墅上新,最高实得率近230%

在上海买叠墅，购房者往往需要做一道选择题：

要地段，还是要产品？能不能兼得？

美兰湖不缺低密基因。约110亩天然湖面、约224万方生态绿肺，早为这片土地写好了低密墅居的底色。但板块内纯墅新增供应长期留白，偶有新品入市，也为旧规设计，与当下改善客群对居住品质的真实诉求存在明显代差。

板块已经沉淀了二十年，新规产品入市能否同步完成一次代际跨越？

近日，地处美兰湖核心区域的建发云湖玥|云墅宋韵美学示范区正式开放，社区门庭、约600㎡下沉式会所以及下叠180㎡奢装样板间三大场景同步亮相。作为

上海首个整体抬板的纯叠墅社区

大门实景图

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下叠180㎡实得率达230%

四套房+地下室6.15米挑空设计

在户型设计层面，建发云湖玥|云墅下叠产品呈现出的产品逻辑，与多数叠墅项目有着明显分野。

走进刚刚亮相的建面180㎡下叠样板间，空间尺度感与实得率几乎可媲美市面上的联排产品。下叠最核心的产品突破，集中在四个维度。

其一，通过高附赠实现超高实得率。下叠涵盖首层、二层及挑高地下室，建筑面积约180㎡，综合庭院、地下室、挑空、飘窗、阳台等所有赠送空间，实得率高达约180%-230%。

下叠样板房花园实拍，非交付标准

而市面同尺度叠墅实得率普遍在140%以内，同等产证面积，建发云湖玥|云墅多出近60㎡有效使用空间，物业费、税费等长期持有成本相应更低。

其二，6.15米挑高地下室，可隔双层使用。一层可规划为家庭影音室、私人酒窖或藏品展示厅，另一层可设置为健身房、儿童活动区或第二会客厅。约90㎡全赠送空间，功能完全不受限。

地上首层层高约3.4米，二层约3.2米，垂直空间感更为舒展。

下叠样板房实拍，非交付标准

其三，下叠四套房格局，三卧朝南。首层预留南向长辈套房，无需上下楼梯即可直达户外空间，兼顾安全与舒适。二层为三套房设计，主卧面宽约5.1米（边套），配备步入式衣帽间，主卫采用三分离设计，带双台盆、淋浴间及浴缸，形成完整的酒店式套房体验。

下叠四个套房，每位家庭成员均享有独立卫浴，早高峰不争抢卫生间，三代同堂作息互不干扰。

目前上海在售及待售的主流叠墅项目中，真正落实全屋四套房的并不多见。

其四，下叠配置独立电梯，私梯入户。业主可从地下车库经由私家电梯直达家中，兼顾仪式感与私密性，同时方便老人和孩子上下楼。

下叠样板房实拍，非交付标准

综合来看，建发云湖玥|云墅下叠产品近230%的实得率、6.15米挑高地下空间、全系四套房格局、私梯入户，每一项配置都指向一个明确的产品主张：

让叠墅真正拥有不输联排的居住体验。

中叠与上叠同样也享有超高实得率。中叠配备约16㎡南向星空露台，加上挑空、阳台空间，实得率约125%，填补了传统中叠缺乏户外空间的空白；上叠享有约50㎡阁楼空间及约4㎡露天平台，实得率约150%-155%，阁楼可作为画室、收藏室、影音室等兴趣空间，将日常居家与个人爱好分层隔开。

建发云湖玥|云墅叠墅产品通过新规框架下的挑空、阳台、飘窗等精细化设计，各叠层均有不同的赠送空间，实现了真正意义上的平权。

另外，叠墅精装配置标准统一拉满，地面、客厅背景墙采用天然石材；三大件标配日立中央空调、菲斯曼地暖、新风系统；卫浴采用杜拉维特与汉斯格雅，厨房全套方太高阶产品线，上叠阁楼采光窗选用进口威卢克斯；搭载华为全屋智能家居系统。（注：以上品牌均以合同约定为准）

此类配置通常仅见于总价2000万级高端项目，在建发云湖玥|云墅建面约158-180㎡面积段内实现全系覆盖。

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容积率1.2纯粹叠墅地块

2.5米整体抬板，自带会所

建发云湖玥|云墅所在的12号地块容积率仅1.2，摈弃了常规的高低配混居方案，而是选择做纯粹的叠墅社区，首开只有50席。

这种规划换取的是每一户业主均等的景观资源、采光条件和私密保障，不因总价差异而牺牲任何一户的居住品质，这种均好性设计理念，是建发在产品研发端对高端改善客群需求的深度回应，也是叠墅社区与高低配社区在产品底层的本质区别。

在此基础上，建发云湖玥|云墅引入上海叠墅市场中首创的整体抬板设计，将整个社区地面整体抬升约2.5米。对于购房业主来说，好处是显而易见的。

首先，传统叠墅地下室常年处于半地下状态，梅雨季墙面渗水、通风不畅是普遍难题。整体抬板后，地下室实际标高位于地面以上，配合南向采光井全域采光与自然通风，从而有效改善地下室阴暗潮湿的通病。

其次，社区整体标高抬升，带来的高差形成了社区与外部道路之间的天然物理屏障，沿街一侧的噪音干扰被有效衰减，社区的边界感与归属感由此增强。从景观层面来看，地面抬升使得园林的竖向层次更为丰富，叠石、流水、花木在高差变化中呈现出立体化的视觉节奏，移步换景之间，平地的单调感被彻底打破。

另外，为下沉式庭院“玲珑水院”创造了物理条件。2.5米的高差，使水院空间通透疏朗，会所环绕水院展开，每一扇窗都正对景观。业主置身于会所内，皆以宋式园林为背景，这种人在画中的体验，正是抬板与园林设计深度咬合的结果。

12号地块自带约600㎡下沉式会所，私宴厅可承载家宴与贵宾接待，棋牌室适配休闲娱乐，健身房满足日常康养需求。相较于外部商业会所，社区会所在私密性、便利性与专属感上具备不可替代的优势。

其余三个地块配置恒温泳池、室内篮球场、儿童乐园等功能空间，相互之间有所区分和侧重，四大会所形成功能闭环。人均会所面积比肩市区总价2000万级以上豪宅社区。

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特邀三位大师定制

宋韵美学的当代表达

在社区营造上，建发云湖玥|云墅延续建发房产「风雅宋韵」产品线，社区门庭长约54米、高约9.8米，以宋徽宗《瑞鹤图》为设计蓝本，歇山顶搭配版引檐，出挑深远，重现宋代宫阙的恢宏气度。

大门实景图

建筑立面采用月光米黄石材主框搭配铜色铝板副框，顶部曲角飞檐，极具辨识度。社区园林则以豫园为造园蓝本，呈现“三进院落、十境风雅”格局。园中配置罗汉松、红花檵木、染井吉野樱、百年银杏及百年朴树等多种珍稀名木，树龄、冠幅、形态各具唯一性。

特别值得关注的是，为还原宋韵精髓，建发云湖玥|云墅特邀三位不同领域的大师联袂定制，从书法、瓷器、园林三个维度，将宋韵美学植入社区日常。

书法大师齐驸——齐白石曾孙女，齐派艺术第四代传人，深得齐派大写意精髓，同时精研宋徽宗瘦金体。此次为建发云湖玥|云墅亲题社区门匾及每户入户门牌，一姓氏一门牌，瘦金体笔锋凌厉、气韵贯通。在中国传统文化中，门匾是家族门楣的象征，齐驸亲题门牌意味着每户业主均拥有一件可传家的书法真迹。

瓷器大师洪冰晖——以宋代馆藏青瓷为范本，为每户定制青瓷门徽。洪冰晖以古法烧制技艺复现天青釉色，每一枚青瓷门徽均为独立烧制，釉色、纹理各具细微差异，等同于为每户业主定制了一件宋代美学风格的陶瓷艺术品，兼具审美价值与收藏价值。

叠石大师袁荣富——苏州香山帮非遗传承人，亲临打造“玲珑水院”太湖石核心景致，师法豫园镇园之宝“玉玲珑”，以“瘦、漏、透、皱”四法选石叠山，一石一景、步移景异。在中国传统园林中，叠石被视为园之骨，袁荣富的每一处叠石均为孤品，不可复制。

门匾可传家、瓷徽可赏玩、叠石可游观，建发云湖玥|云墅由此超越了一般住宅产品的物理属性，成为一座可居、可游、可藏的宋韵文化资产。

值得一提的是，就在本周，建发云湖玥|云墅特邀当代艺术家王嘉成，携其《潺潺》系列作品在实景示范区展出。这位师承英国皇家艺术学院的艺术家，以琉璃为媒介、水为意象，将宋人对“水”的哲学思考转译为当代艺术语言，与三位大师的美学和创作理念有着异曲同工之妙。

从三位传统工艺大师到当代艺术家，建发云湖玥|云墅始终以大师定制贯穿古今，让宋代美学在当代语境中持续生长。

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大盘规划与建发速度

洋房热销之后，叠墅接棒

建发云湖玥整个项目由四幅地块构成，整体规划，共享配套与生态资源，这种规模在美兰湖板块乃至北上海都属稀缺。

今年5月，16号地块洋房首开即登顶上海新规洋房销售额TOP1，如今两个月不到，12号地块叠墅接棒，后续地块推售节奏也已排定，预计年内将实现多地块轮动推盘。

从洋房到叠墅、从单一地块到四地块全面铺开，建发在美兰湖展现出从产品兑现到市场占位的系统性、高效率开发节奏。

这种速度背后，是建发房产深耕上海20余年的底盘支撑以及口碑积累。2026年上半年，建发房产荣膺上海市商品房住宅销售面积TOP3，建发海宸荣膺杨浦区认购套数、金额、面积“三冠王”，建发瑞湖登顶金山区“三冠王”，建发云湖玥问鼎上海新规洋房销售额TOP1。

从这些成绩不难看出，建发房产在上海的快速推进，是一场有备而来的产品力集中输出。

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美兰湖二十年低密墅居基因

近享湖居+地铁+商圈全维配套

建发云湖玥|云墅并非传统意义上“好山好水好寂寞”的远郊别墅，而是一个既有湖岸静谧、又有城市繁华的完整生活体。

美兰湖的墅居故事始于2002年，“一城九镇”规划将这片拥有约110亩天然湖面的土地推向了上海低密生态住区的舞台中央。

此后二十余年，从美兰湖高尔夫别墅到曾入选“亚洲十大超级豪宅”的远洋博堡，这里逐步生长出上海北部极为稀缺的湖区高端别墅集群。约224万方生态绿肺覆盖全域，千米环湖岸线蜿蜒舒展，36洞国际高尔夫球场与碧波湖面浑然一体，构筑了一个不可复制的低密人居底盘。

实景图

但纯粹的低密生态并不足以构成当代墅居的全部。建发云湖玥|云墅地处美兰湖核心区，坐拥双湖体系，临近美兰湖中央公园、美兰西湖公园、美兰湖高尔夫俱乐部。

步行范围内，约70万方中集金地广场商业综合体举步即达，涵盖盒马鲜生、中影影院等全业态消费场景；轨交7号线美兰湖站直线距离项目仅约600米，一线串联静安寺、徐汇滨江等城市核心商圈；九年一贯制华二宝山实验学校美兰湖校区已官宣招生，距离仅一路之隔。（注：期房不承诺学区，以当年度教育部门公示为准）

实景图

低密的生态底色与全维的城市配套，在此并非二选一，而是同时拥有。

在美兰湖沉淀了20余年的低密土壤之上，在上海叠墅供应持续收紧的市场窗口之中，建发用一座被整体抬高的纯叠墅社区，完成了对北上海墅居的一次价值重述。

从全系四套房的平权格局，到6.15米挑高地下空间的自由改造；从三位大师联袂定制的宋韵文化资产，到四大会所体系构建的圈层场域，建发云湖玥|云墅不妥协的产品力，贯穿在每个细节中。

据最新消息，建发云湖玥|云墅首批50套叠墅预计7月中下旬取证入市。对于追求有天有地、更有尺度与体面的改善客群而言，这一次，不必再做地段与产品的选择题。