竟然有这种操作?!欠银行100万,还能在上海不花钱拥有两套房

钱和房子，永远是这个时代绕不开的话题。

用钱买房，用房换更多钱，这大概是多数人的梦想。但是，这金钱背后的风险，却未必是一般人能够承担的。

前几天，经纬身边有一位朋友告诉我，他不仅在一夜之间还清了自己欠银行的100万贷款，而且，还不花一分钱，让一套房秒变成两套。

好房上海第01期《经纬啖金》

字数 | 2891；阅读 | 5min

作者 | 经纬

朋友四年前在上海普陀买了自己的排名前列套房，当时付了100万首付，在A银行按揭300万。四年时间，他那套房现在已经涨到800多万了。

前些时间，有朋友邀请他一起入股投资一家连锁超市，考虑到工作方便，也为了能让自己手上有更多现金参与投资，他寻思着在市区内再买一套房子。

但问题是：手头没有那么多现金怎么办？

没钱置换怎么办

他想到了自己那套价值800万的房子。

两种办法：

一种是把这套800万的房卖掉，然后置换。但这里有个问题：这套房当初是在A银行贷了300万买的，现在还有100万的按揭没还，如果要在市场上实现交易，就必须先找担保公司借钱，把贷款结清。待房产证赎回后，才能进行后续交易。

还有一种方法：先拿着这套800万的房，找网贷平台或担保公司借款100万，还掉A银行的按揭，赎回房产。然后再把房子拿到B银行进行抵押，拿到更高的贷款。（也可以说是对房子增值的套利）

上面的这两种交易方式，就是我们俗称的"赎楼"。

解释一下，赎楼一般分两种：

一种是『过户赎楼』，也叫做"交易类赎楼"：

简单来说就是我的房子从400万涨到了800万，我想卖掉，但房子还在按揭，欠着银行100万贷款，这时候，由第三方（担保方）出资替我还清银行贷款，等我把房产证赎回后再偿还第三方本息，房子能卖800万，完全能覆盖100万的欠款，刨除利息，我最后还有600多万现金，而这笔钱，我可以用来做生意或再投资。也就是上面我们所说的排名前列种方式。

另一种是『赎楼转按揭』，也叫"转贷类赎楼"：

同样是上面的例子，房子市值从400万涨到了800万，更值钱了。如果这时候我把房子从A银行赎出来，然后再抵押到B银行去，就能够得到一笔更多更低息的银行资金。这笔资金我可以用来做投资、开店或者其他事情，这是我们上面所说的第二种方式。

经纬的这位朋友，想置换是真，但他又不想卖掉排名前列套房子，所以，最终选择了第二方式。当然，他的目的也很明确，就是为了套现房子的增值部分，以"加杠杆"获得更多的贷款。为他的"二套房"做准备。

二套房从何而来

顺利完成"赎楼"之后，朋友手头宽裕了许多，这时候便开始了他的二套房计划。考虑到自己有贷款在身，再购买二套房首付会比较困难，银行的贷款征信也很难通过，但还好父母和妹妹都是上海本地人，父母名下有房无贷，如果再以二老的名义购买，算二套房，如果按照上海的购房规定，二套房的首付比例是70%， 这么算起来并不划算。

索性他还有个妹妹，现在名下无房无贷。如果用妹妹的名义购买，等过几年后再通过房产赠与的方式把房过户到自己名下。这样既能用到首套房贷，又能保留妹妹的购房名额，一举两得。

他看好的东外滩1号（上海杨浦区）总价在850万左右，按照30%的首付比例，首付不超过300万。刚好，他可以用赎楼转按揭多贷出的300万付首付，然后月供还房贷。用他自己的话说，就这样，他不仅还清了按揭的100万贷款，还成功的实现了"零首付"拥有两套房的梦想。

经纬不得不说，朋友的这波操作真的在铤而走险。你是拥有了两套房子，没错，而且自己也没花钱，确实，但是，这两套房子加起来的负债也不是比小数目。850万的房，除去300万首付，按照贷款30年来算，月均还款3-4万，再加上赎楼过户的费用，少说也得小几万，而且，这其中的风险和不稳定因素也非常之多。

风险点在哪

坦白来说，这波操作如果按照交易流程来说是似乎是很符合业务逻辑的。因为赎楼贷放的前提是新的按揭贷款已经获得了批复，或者已经确认了买家是有买房能力的前提下实现的。

讲道理，只要交易背景真实，卖方也就是这位朋友没有大的信用瑕疵，而银行，也就是贷款发放方又能够控制还款来源，赎楼贷款的风险，相对纯信用贷款来说还是比较低的。

不过经纬的这位朋友实际上选择的是"赎楼转按揭"，也就是他换了种方式把房子做了二次抵押，然后用增值的套利作为另一套房子的首付，这本身是违规的。我们知道，首套房抵押贷出来的贷款是不能用来买房的，这方面银行是有贷后监控的。

而他通过父母的名义将这套房先落在他们的名下，然后再通过赠予的方式转给自己，严格意义上来说，这是一种钻法律空子的投机行为。且不说两套房的多次贷款会对他个人造成多大的资金压力和征信影响，单从每个步骤和流程来说，都具有相当多的风险因素。

流程复杂，费用高

由于赎楼手续比较复杂，而且步骤繁琐，涉及到信贷担保及金融杠杆等多方面因素，风险系数不稳定。目前上海很多银行已经基本停止了这方面的相关业务，只有部分网贷平台或金融中介还保留此类业务。

据经纬了解，目前市面上还存在的赎楼贷的方式有两种，一种为额度赎楼，成本低但时间长。另一种为现金赎楼，价格高但时间短。

某两家贷款平台额度赎楼与现金赎楼对比表

划重点：这里的"赎楼费"指的是给到第三方担保公司的担保费用。而"银行短期利息"指的是用来赎楼的钱来自另一家银行的短期贷款，也就用是另一家银行的贷款来还原来的贷款，所以，期间需要支付给另一家银行利息。

由此可见：被某些中介平台形容成"利率抄底，零手续费"的赎楼贷产品，其实际月利率基本在1.5%以上，实际年化利率基本在18%—22%左右，可以说是相当高了。

值得注意的是：过户赎楼一般采用额度赎楼的方式，如果时间比较急，也会采用现金赎楼。而赎楼转按揭则只能用现金赎楼的方式。

流动风险性大，负债率

像经纬的这位朋友一样，赎楼的目的并非纯粹为了房产交易，而是为了提高估值重新抵押，已赚取中间"差价"，有这样心里预期的不在少数。

如果单从操作流程来说，先解除转按揭抵押，再重新申请房屋抵押贷款是没有问题的，但如果，像这位朋友一样，一方面申请了年化18%的赎楼贷产品，另一方面又申请了新的房屋抵押贷款，相当于双重负债傍身，粗略算下来负债率大概在51%左右，相当于加了双倍杠杆，如果没有相对应的还款能力，就很容易陷入财务危机，不稳定的风险因素也会随之增加。

而且像他这样，将二次抵押贷款的资金作为以家人名义购买的二套房的首付，相当于擅自改变了抵押贷款的资金用途，这在本质上是违规的，如果一旦被银行查实，一定会被要求提前偿清贷款。严重的，征信被查，甚至房产被强制拍卖或没收都有可能。

放款时间不确定

无论哪种方式的赎楼贷款，都是以最终的银行放款为还款来源的。在这里面，最关键的一环就是银行。

从去年到今年，银行一直在收紧信贷，也就是说，新的贷款很难申请下来，即使批下来，放款也不会太快。经纬曾经有个客户在深圳买房，过户赎楼。当时他找的工行贷款，本来说1个月就贷款就能下来，但银行一直拖，又给拖了一个月。如果按照上面说的日息的计算方法，他这笔赎楼贷就多了30天的利息。假如按照贷款200万来算，相当于要多付五六万的利息了。

再者，现在房屋抵押贷款已经不能做购房用途了。而赎楼贷也被认为是"首付贷"的变种，首付贷的下场是什么，相信不用我多说，大家都心知肚明。

至于对此还抱有幻想，企图以钻空子套利等方式实现一夜暴富的朋友们，经纬奉劝一句：任何以金融杠杆为手段获取暴利的方式都是不可取的，也别指望能够躲过银行的法眼，各家银行系统是互通的，信用透明的时代，风险远远超出你的想象。千万别以身犯险，到头来得不偿失。

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