上海楼市:刚需买房,要选择离生活工作圈子近和住得舒服的房子!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，坐标上海，刚拿到房票，首房首贷，自住➕投资。总预算控制在600w以内，现在工作的地方在徐汇万科中心，您对房子选购的位置以及买什么样的房子有什么建议吗？我们今年打算要宝宝，现阶段购房需要多考虑孩子上学的问题吗？看了龙漕路地铁站附近的房子，交通很方便，但是预算只能买房龄很老的房子，不是很喜欢那边的居住环境。今天去前滩看天地苑和华城秀庭的房子，感觉还可以，就是目前通勤不是很方便。对于我们的情况希望您能给我们点建议。

回答：刚需一定要选择离生活工作圈子近和住得舒服。如果有要孩子打算，可以考虑带个学区，因为一线城市置换房子成本太高。刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘。上海前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是高级的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。相对来说，前滩买入确定很大，如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。

提问：成哥你好，上海，单身，首套，预算350以内。目前张江工作。目前看了金桥的96年左右的老公房，两房大概300左右，近五连路地铁站，走路15分钟以内。还看了康桥板块，商品房，12年左右房龄，电梯商品房，315左右。请问这两个板块如何选择？目前想自住，同时考虑下升值空间，以后肯定会出手。或者是否有其他推荐？较好是两房谢谢。

回答：上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。

我的建议是:刚需一定要住得舒服，太老的房子尽量不买；刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘；传统的居住区，400万以内适合居住而且涨幅不错的，松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。所以相比我更建议你买康桥12年左右房龄的电梯商品房。具体更多推荐详见内部！

提问：成哥你好，上海刚拿到房票，刚需首套房，手里六个钱包一百万左右。现在的楼市降温不降价，什么时候买房合适？适合买哪里的？我个人感觉应该买靠近外环的老破小，成哥你觉得呢？

回答:现在可以上车。较好两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号；二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。首付100万左右，上海性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，现在上海的行情，如果对于刚需置换来说，是不是不要去卖手上的，而是融钱，年底入？这样操作？

回答： 刚需置换该卖就卖，硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价，以致于达不到改善的目的，又把自己现金流搞的捉襟见肘，接下来生活工作动作都变形，并不见得是明智之举。 何况，刚需置换很多是普宅交易，税费摩擦成本本来就一点也不高。 等年底，也是典型的我所摒弃的“主动择时”。 过去20年里，“等年底”策略整整显著踏空其中的10年。

提问：成哥您好！我想问下上海浦东临港新城的房子值得买吗？现在适合入手吗？

回答：临港新城是上海最遥远的地方，地铁过去都要2个半小时。自住不建议买，非常荒凉，商业配套非常少。除非在那里工作。投资的话也比市区增幅少，因为迪士尼和即将开业的海洋馆，冰雪世界，2010年到现在也就翻了一倍多。所以，除非是在那里工作，否则，自住和投资都不是好的选择。预算少可以考虑嘉定、青浦和松江。上海刚需买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：您好成哥，我手上有套幸福珺湾大概133平左右，是高楼层。现在感觉涨得好少，而且月供还高，是否还能继续持有呢？

回答：幸福珺湾的地段、学区、品质都不错。可能少有的缺点就是没小区环境，略不匹配大户型、高总价的客群需求，133平的4房这个总价段在碧海湾&西乡有大概两三百套对手盘，价已有优势了。接下来的机会点还是前海扩容的一波行情，此时平行置换同总价的房子容易踏空，对你来说目前宜静不宜动。当然，如果是钱多想买更高总价的，那我比较支持此时出手置换到宝中是不错的选择。

提问：成哥你好，子弹100+，孩子上海户口，首房首贷，有公积金，想买进徐汇滨江或世博滨江一带的两房或一房可改两房的老公房。现阶段自住，过几年考虑置换。可以帮忙推荐具体的位置或楼盘吗？

回答：自住可以关注田林花苑，投资角度，我更倾向复兴路两侧的黄浦滨江。地段还是地段。再过五到十年，CAZ的马太效应会越来越强。具体更多分析及推荐详见内部！

提问： 成哥，我打算在上海落户，首套房买哪里比较合适，金山很便宜，可是离上班地点闵行颛桥太远，可有合适的方案或楼盘推荐一下？目前资金不多，是否应该先投昆山或吴江，待2年后有购房资格时，把昆山或吴江的房子出掉换上海的。还是直接拍上海的法拍房？

回答：有上海房票尽量先入上海，哪怕上海郊区，定位和其他城市也不一样。法拍房新手不建议玩，适合老手。上海投资推荐上海康城，九亭和江桥。低价区未来上涨潜力更大。 松江重点关注九亭板块。

提问：成哥你好，坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以内的住宅，不知道是否可行？打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选？

回答：操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打得太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子，基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报。具体投资价值高的楼盘推荐详见内部！

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