上海楼市:刚需买房,要选择离生活工作圈子近和住得舒服的房子!

成哥说房 2021-02-03 15:04:09
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这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。 以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选 提问:成哥你好,坐标上海,刚拿到房票,首房首贷,自住➕投资。总预算控制在600w以内,现在工作的地方在徐汇万

这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精

提问:成哥你好,坐标上海,刚拿到房票,首房首贷,自住➕投资。总预算控制在600w以内,现在工作的地方在徐汇万科中心,您对房子选购的位置以及买什么样的房子有什么建议吗?我们今年打算要宝宝,现阶段购房需要多考虑孩子上学的问题吗?看了龙漕路地铁站附近的房子,交通很方便,但是预算只能买房龄很老的房子,不是很喜欢那边的居住环境。今天去前滩看天地苑和华城秀庭的房子,感觉还可以,就是目前通勤不是很方便。对于我们的情况希望您能给我们点建议。

回答:刚需一定要选择离生活工作圈子近和住得舒服。如果有要孩子打算,可以考虑带个学区,因为一线城市置换房子成本太高。刚需现在就买吧,不要太在乎择时,目前市场有大量笋盘。上海前滩的定位就是下一个陆家嘴,现在是陆家嘴集团全力打造,金融业和服务导入,所以前滩成为副中心,几乎是板上钉钉的事情。大虹桥的规划板块比前滩大很多,商业规划也是三倍,这是优势也是劣势。大,做出来的结果就会是世界级的,也是因为大,所以它的密度不够紧实,所以发展需要很多年。相对来说,前滩买入确定很大,如果想求稳,现在买前滩限价,肯定赚钱,有套利机会。

提问:成哥你好,上海,单身,首套,预算350以内。目前张江工作。目前看了金桥的96年左右的老公房,两房大概300左右,近五连路地铁站,走路15分钟以内。还看了康桥板块,商品房,12年左右房龄,电梯商品房,315左右。请问这两个板块如何选择?目前想自住,同时考虑下升值空间,以后肯定会出手。或者是否有其他推荐?最好是两房谢谢。

回答:上海是顶级城市,确定很大,未来但凡有全国性行情,不管大小,上海一定不会错过,所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高,房价涨幅会受影响,今年的时机可以买,更有利于抄底。

我的建议是:刚需一定要住得舒服,太老的房子尽量不买;刚需现在就买吧,不要太在乎择时,目前市场有大量笋盘;传统的居住区,400万以内适合居住而且涨幅不错的,松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。所以相比我更建议你买康桥12年左右房龄的电梯商品房。具体更多推荐详见内部!

提问:成哥你好,上海刚拿到房票,刚需首套房,手里六个钱包一百万左右。现在的楼市降温不降价,什么时候买房合适?适合买哪里的?我个人感觉应该买靠近外环的老破小,成哥你觉得呢?

回答:现在可以上车。最好两手准备,一是积极参加限价新盘的摇号;二是可以参照一手房的限价标准,大胆和二手房的房东议价。关于区域(环线)选择,个人不支持"外环内老破小"。当然,因为不了解家居人口,但100万首付,总价预算在280万左右,目前外环边的价格回落到4万左右,小两房是合适选择。首付100万左右,上海性价比高的楼盘推荐详见内部!

提问:成哥好,现在上海的行情,如果对于刚需置换来说,是不是不要去卖手上的,而是融钱,年底入?这样操作?

回答: 刚需置换该卖就卖,硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价,以致于达不到改善的目的,又把自己现金流搞的捉襟见肘,接下来生活工作动作都变形,并不见得是明智之举。 何况,刚需置换很多是普宅交易,税费摩擦成本本来就一点也不高。 等年底,也是典型的我所摒弃的“主动择时”。 过去20年里,“等年底”策略整整显著踏空其中的10年。

提问:成哥您好!我想问下上海浦东临港新城的房子值得买吗?现在适合入手吗?

回答:临港新城是上海最遥远的地方,地铁过去都要2个半小时。自住不建议买,非常荒凉,商业配套非常少。除非在那里工作。投资的话也比市区增幅少,因为迪士尼和即将开业的海洋馆,冰雪世界,2010年到现在也就翻了一倍多。所以,除非是在那里工作,否则,自住和投资都不是好的选择。预算少可以考虑嘉定、青浦和松江。上海刚需买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部!

提问:您好成哥,我手上有套幸福珺湾大概133平左右,是高楼层。现在感觉涨得好少,而且月供还高,是否还能继续持有呢?

回答:幸福珺湾的地段、学区、品质都不错。可能唯一的缺点就是没小区环境,略不匹配大户型、高总价的客群需求,133平的4房这个总价段在碧海湾&西乡有大概两三百套对手盘,价已有优势了。接下来的机会点还是前海扩容的一波行情,此时平行置换同总价的房子容易踏空,对你来说目前宜静不宜动。当然,如果是钱多想买更高总价的,那我比较支持此时出手置换到宝中是不错的选择。

提问:成哥你好,子弹100+,孩子上海户口,首房首贷,有公积金,想买进徐汇滨江或世博滨江一带的两房或一房可改两房的老公房。现阶段自住,过几年考虑置换。可以帮忙推荐具体的位置或楼盘吗?

回答:自住可以关注田林花苑,投资角度,我更倾向复兴路两侧的黄浦滨江。地段还是地段。再过五到十年,CAZ的马太效应会越来越强。具体更多分析及推荐详见内部!

提问: 成哥,我打算在上海落户,首套房买哪里比较合适,金山很便宜,可是离上班地点闵行颛桥太远,可有合适的方案或楼盘推荐一下?目前资金不多,是否应该先投昆山或吴江,待2年后有购房资格时,把昆山或吴江的房子出掉换上海的。还是直接拍上海的法拍房?

回答:有上海房票尽量先入上海,哪怕上海郊区,定位和其他城市也不一样。法拍房新手不建议玩,适合老手。上海投资推荐上海康城,九亭和江桥。低价区未来上涨潜力更大。 松江重点关注九亭板块。

提问:成哥你好,坐标上海,目前有一套房子,打算把这套抵押150万,然后再贷款一部分投资一套总价300万以内的住宅,不知道是否可行?打算买来直接出租,不知道上海还有哪些价值洼地可以选?

回答:操作是可以的,建议留足1-2年房贷,子弹不要打得太空,在京沪这样的城市,除了极个别特殊的房子,基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿,运营,本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产+群租房,勉强租售比到3%-4%房产的租售比,和房产的投资回报,不是同一个逻辑,看需要追求的是租金回报,还是买卖回报。具体投资价值高的楼盘推荐详见内部!

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