板块测评:莘闵板块,上海南向发展的低调热土

真叫卢俊 2018-02-10 09:00:00
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每个城市的发展都有其内在逻辑,上海的发展方向也是有迹可循的。

每个城市的发展都有其内在逻辑,上海的发展方向也是有迹可循的

从最早的徐家汇成功成为上海少有一个城市副中心,再到一号线终点站的莘庄,成为上海近郊区域排名前列个发展的版块,然后往南的莘闵别墅和新桥商圈

我们看到这是一条主轴,上海在垂直发展

而南北发展格局上,往南是上海的主要方向和趋势

今天我们就来看看位于莘庄南,素有“徐家汇后花园”之称的莘闵板块

以下是我们小伙伴找寻的资料,对这个版块有兴趣的朋友可以看下

说到莘闵板块,很多人会想到亚洲较大的莘闵别墅区,经过近20年的沉淀,这个片区低调且发展成熟

莘庄目前呈现这样的趋势,这一点已经在人群积累上得到较大程度的放大

注:这是地铁的进出情况,点的大小代表人口规模数,而蓝色代表出站人口大于进站,红色代表出站人口小于进站,而绿色代表人口进出几乎相当的。

很显然,红色和蓝色都是属于潮汐区域,白天出去上班,晚上回家公司,而绿色区域说明区域的产业经济相对比较均衡

而通过大数据我们可以看到,莘庄这块片区的人口基础属于地铁沿线较大的一个区域,且人口流动非常均衡,这是产城联动比较成功的片区

再来看另外一张图,代表区域消费能力的

整个形状区域目前都是出于深红色的状况,这也表明了片区的消费购买力是比较强的。整个外环区域,也只有莘庄的房价呈现红色状态,换句话来说,这也暗合了地段的价值

所以莘闵板块在闵行莘庄、松江新城这些区域的聚集中,烘托出来的价值是毋庸置疑的

有人口支撑,且具备足够的购买力,这样的片区发展才可以真正的良性循环。所以这个片区发展健康且稳定,是很多片区不具备的条件

随着大虹桥、闵行莘庄的蓄势兴起,又受到繁华徐家汇的辐射,莘闵板块的利好不言而喻

交通

相对其他新城区,通达性还是很高的。

距离莘庄5公里,如果自驾,25分钟可至徐家汇商圈,20分钟可至虹桥机场和火车站。

 

依托地铁1号线、5号线,通过沪闵高架延伸段连接的外环线、沪宁、沪杭高速公路、G60,银都西路隧道的开通以及22号线等大交通圈的改善。

商业

莘闵板块主要依托莘庄的商业配套,凯德龙之梦、仲盛广场、东苑丽宝广场等提供一站式大型商业配套。

板块内有绿地金御广场,里面有家乐福、肯德基、进口商品专卖店、各式餐饮等。

值得一提的是未来上海新的城市地标之一,天空之城TODTOWN天荟悦麓,由香港新鸿基地产和上实城开联合打造的75万方地铁上盖综合体。作为中国上海排名前列个TOD代表项目,还是沪西南较大轨交综合体,TODTOWN天荟的配套会令莘闵板块锦上添花。

教育

教育配套是莘闵别墅区比较明显的短板。除了几所幼儿园,还有15年新建的新闵小学,其中一所九年一贯制学校正在规划中。

但随着松江漕河泾开发区的迁入,这里教育需求越来越大,当地政府也有意愿开办优质学府。

数据

我们看到,以一年为周期,上海的成交均价是4.7W,而莘庄和闵行分别为4.8W和6.2W,均超出了上海的平均水平。

仔细看这张图,对,你没有看错,近一年莘闵板块没有新房供应。而闵行区的供求比是1:4.35,非常强烈的供不应求,也足以见得这个板块的火爆程度。这是我们做板块测评以来,供求比失衡最严重的一个片区。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。