景瑞江山悦PK大名城映云间,松江新老城区两盘正面刚,你会选谁

血拼上海楼市 2021-01-08 13:18:45
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同天拿地,入市接近,你会如何选?

松江,作为上海刚需及改善购房者重点关注的区域之一,不仅有山有水颇为宜居,而且近年来发展速度也是有目共睹,G60科技云廊长三角人工智能超算中心松江南站超级规划等,都预示着未来的松江潜力巨大。

而在松江众多置业板块之中,除了距离市区最近的泗泾、有“大虹桥后花园”之称的九亭、以产业发展为导向的洞泾、上海传统四大富人区之一的佘山、紧靠闵行莘庄的新桥之外,还有处于新旧交替中的松江新城老城这两大板块,既密切相关、又各有不同,因而常常令购房者陷入两难选择。

景瑞江山悦大名城映云间区位示意图

刚好近期两个板块内又有两个新盘登场,分别是景瑞江山悦大名城映云间,两大项目地块同日出让,开盘入市节点也较为接近。

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本期PK将从土地价值、位置交通、生活配套、社区规划这四个维度,让两个项目一较高下。

土拍回顾

景瑞江山悦VS大名城映云间

2020年5月20日,景瑞地产以约5.9亿竞得松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块,出让面积15041.6㎡,容积1.6,成交楼板价24493元/㎡溢价率11.33%,即如今的景瑞江山悦。

37-01号地块交易信息截图

根据开发要求,地块住宅套数下限315套,中小套比例不低于80%,全装修比例为50%。

同日,大名城以15.87亿元竞得松江区永丰街道H单元H24-07号地块,出让面积47475.8㎡,容积率1.4,成交楼面价23880元/㎡溢价率8.55%,即如今的大名城映云间。

H24-07号地块交易信息截图

根据开发要求,该地块住宅套数下限669套,中小套比例不低于60%,全装修比例为50%。

小结:两个项目的起拍价格均是2.2万/㎡,但最终却分别被景瑞与大名城以11.33%及8.55%的溢价率摘得,成交楼面价相差613元/㎡。

虽然楼板价相差不大,但多多少少也从侧面反应出两个项目在板块价值、位置交通、生活配套等方面的微弱差距。

位置交通

景瑞江山悦>大名城映云间

景瑞江山悦位于茸树路500弄,处于茸北路、茸树路交界,靠近9号线松江大学城站松江新城站,直线距离分别为2.7公里、2.3公里,主要依靠公交接驳。

景瑞江山悦周边部分交通情况示意图

公交方面,可步行约600米乘坐松江16路前往松江大学城站或松江新城站,到达两站的时间均在30分钟左右。

自驾方面,主要依靠项目周边2公里左右范围内的沪昆高速沪松公路嘉松南路等干线快速往返漕河泾、徐家汇等地。

大名城映云间位于辰塔路与永隆路交汇处,项目附近轨交为9号线醉白池站松江体育中心站,直线距离分别约4.1公里、4.3公里。

大名城映云间周边部分交通情况示意图

虽然项目东北方向,直线约1公里有有轨电车1号线,但换乘并不方便,主要还是依靠公交接驳,并且在目前的运营公交当中,前往松江体育中心站更为方便。 

步行约120米,乘坐松江2路即可前往松江体育中心站,约36分钟左右可达。

自驾方面,项目周边3公里范围内拥有申嘉湖绕城沪昆3条高速,可由此往返漕河泾、虹桥国际机场等地。 

小结:两个项目正好分布在9号线的东边和西边,距离地铁站都比较远,这是两个项目的硬伤。

但相比而言,景瑞江山悦距离相对近一些,无论是公交车接驳所花费的时间,还是自驾开车往返市区的方便程度,都要胜过大名城映云间。

生活配套

景瑞江山悦>大名城映云间

景瑞江山悦

景瑞江山悦周边部分配套示意图

商业配套方面:项目向北直线约2公里即达松江万达五龙商业广场马利来广场等大型商场;往西直线约4公里还有开元地中海东明广场等购物中心。

教育配套方面:项目周边2公里范围内坐落着包括上海师范大学附属外国语小学华东师范大学松江实验中学上海外国语大学西外外国语学校上海赫德双语学校在内的多所学校。(仅作为距离参考,不视为学区承诺,对口情况以当年度教育部门公示为准)

医疗配套方面:项目西侧约2.4公里就是松江第一人民医院(三甲)。

大名城映云间

大名城映云间周边部分配套示意图

商业配套方面:项目周边2公里范围内也有新理想广场飞航广场等商业中心。

教育配套方面:项目周边同样2公里范围内有松江区第三实验小学上海对外经贸大学附属松江实验学校仓桥学校等学校。(仅作为距离参考,不视为学区承诺,对口情况以当年度教育部门公示为准)

医疗配套方面:主要依靠项目东侧直线约3公里的上海市松江区中心医院(二甲)。

小结:从这个维度看,两个项目的差别,基本就是松江新城与松江老城两个板块的差别。

以两个项目周边3公里范围内的商业、教育、医疗等配套资源的分布情况来看,地处松江新城板块的景瑞江山悦相比于位于老城板块的大名城映云间,无论是距离上述配套的直线距离,还是相关配套的体量及等级方面都更具优势。

社区规划

景瑞江山悦<大名城映云间

景瑞江山悦共4幢小高层,将推出280套,建面约72-91㎡2-3房,预计最快将于1月底入市,该项目是景瑞“悦”系产品的开篇之作。

景瑞江山悦楼栋分布示意图

项目外立面采用新亚洲风,外墙以多彩漆和真石漆为主。

社区内设有主题式精致花园约200平阳光草坪儿童活动区邻里活动中心等休闲、交流休憩区。此外,还有全龄健身区环形塑胶跑道等区域。

景瑞江山悦项目效果图

大名城映云间规划有13幢7-8层小高层住宅4幢6层多层住宅,主推建面约77-122㎡洋房140㎡叠墅,预计将于年后入市,该项目也是大名城的“映”系首作。

大名城映云间楼栋分布示意图

大名城映云间沙盘展示

项目主要通过江南经典造园手法,将现代美学基调与地域美学相结合。并且借鉴千万级社区,首次在松江定制中轴的归家礼仪,社区内包含一轴五里七巷,通过府苑式造景,将各功能场地衔接,不同场地功能的里弄空间,满足各个年龄段的业主休闲所需。

大名城映云间效果图

小结:在社区规划这个部分,两个项目都是目前各自“悦”系、“映”系首个面世作品,分别主打小而精的定制活力住区与赋予地域特色的低密精奢墅区。

两个项目特色鲜明,各有侧重。不过相比之下,主打年轻刚需,小而精社区的景瑞江山悦,在居住舒适度方面确是要比大名城映云间略逊一筹。

PK总结

景瑞江山悦VS大名城映云间

位于松江新城板块的景瑞江山悦,体量小而美,主打年轻刚需;地处松江老城板块的大名城映云间,高低配低密度,主打区域改善,都是区域内目前难得的全新楼盘,但受限于板块发展、自身土地参数等影响,在位置交通、周边配套,社区规划等方面各有不同。

通过对比,景瑞江山悦在位置交通、周边配套等先天优势上,更占上风。而大名城映云间在社区规划等后天产品打造上则更为出色,1.4的容积率,洋房+叠墅的产品组合,这样的组合方式不仅有利于未来产品销售获得更高的溢价率,也使得项目在居住舒适度上相较于景瑞江山悦更胜一筹。 

最终对比,到底是地处松江新城的景瑞江山悦更占优势?还是位于松江老城的大名城映云间更胜一筹?

其实笔者觉得难分胜负,因为毕竟两者所针对的人群各有侧重,一个偏重刚需,一个偏向改善。

但是若以两者所推的户型面积段来看,想选购70-90㎡房源的两者皆可,选择超过100㎡房源的则只能考虑大名城映云间。

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