上海月报|8月二手房量价齐升,新房成交降至新低,“金九”预期向好

一、8月上海新房市场供需双降，普陀、杨浦等多个主城区活跃度上升

（一）成交：8月新房成交动力不足，同环比降势延续

2023年8月，上海新房市场成交活跃度仍然较低，成交量持续下滑，同环比降幅双双扩大，单月成交量达年内新低，去化动力明显不足。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月上海新建商品住宅成交10566套，环比下降20.89%，同比下降33.78%，同环比降幅均较上月扩大超14个百分点。从累计成交规模来看，2023年前8月上海新建商品住宅成交100128套，较2022年同期上升20.61%，较2021年同期下跌20.88%。

8月上海新房成交继续探底，9月1日晚，上海、北京先后官宣落实“认房不认贷”，至此，一线城市全面执行“认房不用认贷”政策举措，作为市场先行指标的情绪指数立即反应，36周（2023年8月28日-9月3日）一线城市情绪指数全部止跌回升，其中，上海情绪指数较上一周上升0.08。预计随着利好政策持续发酵，市场信心增强，9月上海新房成交有望企稳回升。

备注：2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%，2023年4月、5月同比分别上涨1188.94%、1037.75%。

（二）价格：8月新房价格突破7万元/㎡，同比时隔5个月转正

8月份，上海新房成交均价延续涨势，同比时隔5个月转正，不排除是受本月普陀、虹口、杨浦等主城区成交活跃度上涨的带动。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月上海新房成交均价为70706元/㎡，环比上涨9.17%，环比涨幅较上月扩大约8个百分点；同比上涨15.81%。

备注：上海新房价格数据统计仅包含普通住宅和别墅。

（三）供应、库存：8月新房供应持续收紧，库存量连续3月累积走高

8月上海新房供应持续收紧，单月批准上市规模达到今年以来除1月以外的低谷，同环比双双维持下滑态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月新房批准上市套数8760套，环比下降20.3%，同比下降37.2%，同环比降幅分别较上月收窄约3、30个百分点。同时，在去化动力不足的情况下，库存量持续上升，库存压力较大，数据显示，2023年8月上海新房库存量为49685套，环比上升0.85%，同比上升25.49%，同环比升幅均较上月收窄超2个百分点。

备注：2023年4月上海新建商品住宅批准上市套数同比上涨3764.7%。

2023年8月，上海共有19个商品住宅项目获取预售证，分布在杨浦、普陀、青浦等10个区域，共计6038套房源申领销售许可，准许销售面积66.31万㎡。其中，作为嘉定新城的高热度楼盘越秀保利嘉悦云上，前期三批开盘皆取得较高的人气。该项目不仅交通便利，且周边配套也更为丰富，同时，国企+央企的强强联手，不仅品质可见，交付更安心。

（四）分区：8月4区成交超千套，浦东新区升至区域成交首位

从2023年8月份上海各区域的新房成交表现来看，浦东新区升至成交首位，8月新房成交2119套，占比15.87%；闵行区位居第二，8月成交1551套，占比为11.61%；松江、普陀紧随其后，单月成交量均超1000套，分别以1527套、1055套位居区域成交第三、四位。与此同时，虹口、长宁、徐汇、黄浦4区成交量较低，占比均不足1%。

与上月成交相比，6个城区成交量上升，较上月减少1个，其余10个城区成交量环比下降。其中，虹口、长宁在上月成交低基数情况下，本月涨幅显著，均超400%，普陀区成交活跃度上升较为明显，由上月成交200余套升至本月千套以上，环比涨幅高达375.23%。环比下跌区域中，崇明、宝山以及黄浦下滑较为明显，跌幅均超50%。

（五）板块：嘉定主城区板块成交650套领跑，普陀武宁板块升至第二

从各大板块的成交来看，TOP17板块单月成交超100套，较上月增加1个，同时浦东新区板块成交活跃度仍然较高，共占据4个席位，且4个板块成交套数均超百套。其中，嘉定主城区板块位居首位，成交活跃度大幅提升，8月成交650套，较上月增加超380套，成交均价为68083元/㎡，呈现“量升价落”特征；普陀区武宁板块位居成交第二，8月成交476套，较上月增加300余套，成交均价为104814元/㎡；浦东新区唐镇、外高桥板块分别以403套、351套成交量位居第三、四位，成交价格均在7万元/㎡水平。与此同时，南桥新城、东外滩以及顾村板块成交活跃度下降明显，成交量均较上月减少超150套。

备注：上海板块成交数据统计仅包含普通住宅和别墅。

（六）房企：TOP5房企销售额超40亿，招商蛇口57亿领跑

从各大房企在上海市场的表现来看，8月有17家房企销售额突破10亿元，其中，招商蛇口拔得头筹，8月实现57.17亿元销售额，较上月翻倍增长；保利发展退居第二，但销售业绩也较上月有所上升，8月实现47.49亿元销售额，环比上月增加约7%；中海地产位居第三，收金由上月6100万元上升至本月42.29亿元，销售业绩大幅提升；上海地产与杨浦城建均以超40亿元销售额跻身前五。整体来看，深耕于上海的招商蛇口、保利发展、中海、越秀等头部国央企揽金表现持续强劲，以上海地产、明捷集团、城建置业、大华集团等为代表的本土房企活跃度提升显著。

备注：上海房企销售数据统计仅包含普通住宅和别墅。

（七）项目：越秀保利嘉悦云上成交量居首，中海和园成交金额领先

从8月份上海新房成交套数TOP20项目来看，浦东新区与普陀区项目上榜率居高，分别占据5、4个席位。其中，位于嘉定区的越秀保利嘉悦云上位居首位，供应加码助力成交走高，8月成交516套，成交均价为50037元/㎡。普陀区的招商苏河玺位居第二，8月成交353套，成交均价为105786元/㎡，项目整体出行及配套设施均十分便利，适合意向定居普陀的改善购房人群。地处浦东新区外高桥板块的瑞仕半岛璟庭以327套位居成交第三，成交均价为70074元/㎡。

从成交金额排行来看，有14个项目单月成交金额超10亿元，其中，主城区杨浦、普陀项目包揽前三，成交单价均在10万元/㎡以上，收金能力自是不可小觑。位居杨浦区的中海和园成交金额居首，8月成交41.45亿元；普陀区的招商苏河玺、品尊国际分别以39.88亿元、35.08亿元位居第二、三位。此外，瑞仕半岛璟庭、越秀保利嘉悦云上、安高申宸院、前湾名邸收金表现也不俗，8月成交金额均超20亿元。

备注：上海新房项目成交数据统计仅包含普通住宅和别墅。

二、8月上海二手房成交量价齐升，业主涨价信心上升

（一）成交：8月二手住宅成交止降回升，同比跌幅收窄约9个百分点

2023年8月，上海二手房市场韧性持续凸显，成交结束“四连下滑”局面，迎来回升态势，同比降幅也有所收窄。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月上海二手住宅成交13471套，环比上升10.17%；同比下降29.16%，同比降幅较上月收窄约9个百分点。从累计成交来看，2023年前8月上海二手住宅成交120780套，较去年同期增长27.66%，较2020年、2021年同期分别下滑25.74%、43.8%。

继上月二手房成交逆势趋稳后，上海本月二手房成交再度上升，向市场传递了一定的积极信号。叠加新政后市场情绪明显提升，改善需求加速释放，预计下月上海二手房成交大概率将延续上升态势。

（二）价格：8月二手住宅市场均价持续平稳上涨，同环比涨幅双双收窄

上海二手住宅市场均价增长势头稳健，2023年8月，上海二手房价格持续上扬，截至本月，同环比已分别连续上涨32、18个月。数据显示，2023年8月上海二手住宅市场均价为74583元/㎡，环比上涨0.17%，同比上涨9.25%，同环比涨幅分别较上月收窄2.28、0.14个百分点。

（三）调价房源：8月涨价房源占比11.8%，较上月上升4个百分点

从涨降价房源来看，2023年8月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为11.8%，较上月上升4个百分点。涨价房源占比“二连升”，且本月升速加快，体现出新政利好市场情绪明显升温，业主涨价信心进一步上升。预计随着利好政策持续发酵，下月涨价房源占比有望继续走高。

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