上海楼市:遇上合适次新房别错过!它比老破大和期房有何优势?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，经常看您推荐次新房，那它比老破大和期房有哪些优势？

回答：次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至5年的房屋。相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待且大都不用重新装修；2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房会有让价空间，购房者可以根据需求进行挑选；3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。周边的配套逐步完善，位置及配套都具有优势；4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的。

但次新房也不是特别好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。所以次新房适合着急居住，对购房居住时间有要求的人群。

提问：成哥好，映虹桥这个盘你觉得怎么样？目前在犹豫是买映虹桥居住舒服一些，还是努力一下多加点钱1000万总价市区买个学区房，成哥有什么建议吗？

回答：映虹桥产品力还挺特别的，赵巷很久没有出新房了，还是有一定的稀缺性。虽然映虹桥出的的是别叠墅产品，但我感觉他的户型结构要比那些老的二手年还要好很多。如果你在家可以自由办公，那你应该优先考虑买别墅。但是如果你已经有孩子了，而且也在市中心上班的话，中环内的次新学区三房更适合你，具体更多建议及分析详见内部！

提问：成哥你好，请问首套在三林板块预算400万以内的二手房，您有推荐的吗？

回答：这个预算买三林有点紧张，只能买动迁房，建议到中环外南三林附近找找。即便如此，也只能买个二房。建议宁可买的小一点，也要买电梯房，房龄较好新一点，至少2000年以后。另外要结合你的通勤距离、居住偏好还有学区要求来决定。

提问：成哥好，我是二套资质，排名前列套在杭州，打算继续持有，通过全款抵押获得二套首付。第二套在上海主要考虑是自住，目前在嘉定工作，同时希望能保值和增值，学区的话因为目前还没有要孩子的计划，认为学区不太需要考虑。预算总价400-450，目前在关注南江桥板块、诸翟板块、南翔板块，个人认为这些板块次新的电梯房，保值空间大一些。不知道这个想法对不对，希望能指点一下，或者是否有其他板块推荐？

回答：电梯房次新的确要好一些，你这个预算买不到太好的商品房，可以要考虑动迁房，不过因为你要自住，动迁房品质还是差了一点，建议你扩大范围，南江桥、北江桥、南翔、青浦徐泾、华新都可以考虑的。具体更多板块推荐详见内部！

提问：成哥，海桐小学附近片区是否会实施多校划片。再加上浦东教育局务虚会上，说要学习海淀区管理模式，大家觉得浦东可能真的要多校划片了。你认为浦东学区房，会消失吗？

回答：其实这个务虚会，说白了就是大家一起讨论一下，要不要实施，怎么实施，什么时候实施。浦东多校划片这个说法，一开始来自2019年7月浦东签约上海教委“综合改革示范区”。不过综合改革示范区≠多校划片，这并没有任何依据。在没有看到文件之前，一切都是猜测。

当然，浦东划片也不是完全没可能，但根据北京的经验，大概率会采用新人新办法，老人老办法。多校划片真的来了也会有一个窗口期，不会一刀切。根据判断，即便实施公办“多校划片”，学区房不会消失，但会降温。长期来看，有学区的还是比没学区的价格坚挺。如果真的多校划片，对于那种周围有好几所学校的小区，只要学校不差，房价反而还会涨。

提问：成哥你好。手里有400万，二套房资格，之前有过贷款记录。当下无贷款，可以接受DYD。手里1张房票，月收入5w，想要买房产投资，暂不用考虑自住。1、推荐一手房摇号还是二手房？看了融信古美觉得有潜力，21年前滩也有开新楼盘。2、如果二手房的话预算设定在600万，800万还是1000万好？3、现在上海市场还有哪些板块和小区推荐入手？

回答：1、二手为主，新政后二套难买到新房了。2、具体看你的月供能力，没压力当然是越大越好。3、800-1000最有价值的板块和楼盘推荐详见内部分享！

提问：成哥好，我在上海南方新村有一套房，目前手头有240，请问置换到东方御花园合适么？还是去摇蟠龙天地+浦江镇的建发。目前工作地在上海南站附近。

回答：南方新村，生活方便，楼龄较老，自住改善可以置换，但由于低总价位置也好，建议你再持有一下。东方御花园，也有一定的楼龄，地铁不是很近，可以说地段没有你这套好，而且大面积流动性不是很好，复式相对平层来说流动性也不好，而且还是步梯6楼，不是很建议。先去摇新房吧。

提问：你好成哥，看您多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您是否能仔细讲解一下？

回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体更详细的讲解可见内部文章！

提问：成哥好，请问买房是不是面积越大越好，得房率越高越好？

回答：“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面积，衡量着一套住宅在使用中的舒适度。但在对于“得房率”的数值大小进行选择时，不应该片面的一味选择高数值，应该结合实际情况，全面的进行考究。

1、多层和高层的差异，高层需设置电梯，往往得房率低于多层。同样建筑面积，高层是两房，多层可能是三房。2、公共门厅等部位的差异，越气派的楼盘得房率越低。气派房通过大门厅、大走道、大电梯来实现，但消耗了套内面积。3、房型搭配的差异。一梯一户、一梯两户、两梯四户等不同户型组合形式对得房率影响也很大。一梯一户，一个电梯的共用面积需要一户分摊，当然比一梯两户得房率低。一般的高层，得房率在75%以上就可以接受了，80%左右就很好了。

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