二手房增值税下调:未满2年按3%征收,满2年免征!

12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》。根据公告：

个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

本公告自2026年1月1日起施行。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

不满2年住房增值税减少多少？

根据此前财政部、税务总局发布的相关政策，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，就已明确了免征增值税。现行《公告》维持了这一既有政策。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。而此次《公告》将5%的征收率降至3%。

按照此前5%的征收率，销售不满2年的住房增值税计算公式为：

应纳税额 = 全部价款和价外费用 ÷ (1 + 5%) × 5%

假设房屋成交价为300万元，增值税应纳税额 = 300万 ÷ (1 + 5%) × 5% ≈ 14.29万元。

根据新政，自2026年1月1日起，不满2年的住房增值税征收率由5%调整为3%，计算公式相应调整为：

应纳税额 = 全部价款和价外费用 ÷ (1 + 3%) × 3%

同样以300万元成交价计算，增值税应纳税额 = 300万 ÷ (1 + 3%) × 3% ≈ 8.74万元。相比之前，增值税可少缴纳约5.55万元。

2025年上海二手房成交超25万套

回顾今年，全国及上海市层面陆续出台了多项楼市支持政策，如限购政策调整、公积金优化、首套与二套房贷利率并轨、房产税减免等。这些政策从需求端降低购房门槛、缓解资金压力，从供给端优化交易流程、激活市场活力，对上海二手房市场的回暖起到了显著推动作用。

公开数据显示，截至2025年12月28日，12月单月成交量已达20,812套，预计全月将突破2.3万套。上海二手房全年成交量已突破25万套，创下近四年新高。

值得关注的是，今年单月网签量突破2万套的月份已达7个，超过去年同期的6个月。这表明在政策调整、价格回调等多重因素影响下，上海二手房市场活跃度明显提升。随着此次增值税政策下调，预计2026年二手房成交量有望进一步上升。