上海64幅涉宅用地揽金989亿 逾4.6万套新房在路上!

楼市冷暖，土地先知。土地市场的状况将很大层面上影响楼市后续发展，尤其是涉宅用地的成交状况，更将直接影响未来新房供应及价格。

据搜狐焦点统计，2019年，上海土地市场共出让60幅纯宅地、另成交4幅商业+住宅的混合用地。纯宅地总计出让面积316.16万㎡，总计出让金额923.49亿元，总计供应套数下限43104套。商住混合用地总计出让面积27.56万㎡，总计出让金额65.51亿元，总计供应套数下限3042套。未来，上海将新增至少46146套商品住宅。

租赁住房用地方面，上海已成交30幅（含1幅办公、租赁住房混合用地）。

对于购房者来说，最为关注的还是纯宅地和涉宅地块，下面一起看一下这60幅纯宅地和4幅商住混合地块的详情。

青浦宝山宅地供应量集中

从土地分布区域来看，2019年上海土地市场宅地供应主要集中于青浦、宝山区域，2个区域各成功出让10幅纯宅地，青浦另出让1幅商住混合地块。

此外，崇明、奉贤、松江各出让纯宅地7幅，嘉定出让纯宅地5幅、商住混合地块1幅；金山、闵行各出让纯宅地各4幅、商住混合地块各1幅，静安、杨浦出让纯宅地各2幅，普陀、长宁、浦东各出让纯宅地1幅。

底价成交成主流 较高溢价率为16.3%

2017年起，上海土地市场住宅用地均实行招挂复合式竞拍，调控效果明显。近几年，土地市场延续冷淡风，房企底价或低溢价拿地成为常态。

2019年，上海土地市场64幅涉宅用地平均溢价率0.91%，共计43幅地块底价成交。溢价率较高的地块为崇明区陈家镇CMSA0008单元19-01（实验生态社区41号）地块，由农工商房地产（集团）有限公司 (光明地产)竞得，溢价率为16.3%。

溢价率前五地块中，有2幅地块是商住混合用地。

大华重仓宝山获7幅纯宅地

从拿地房企来看，收获最多的为大华集团，在宝山大场、杨行、顾村等板块共斩获7幅纯宅地，总成交金额达153.77亿元，平均楼板价24775元/㎡。值得注意的是，这7幅地块中有6幅为“城中村”改造项目。

此外，瑞安集中摘得徐泾4幅“城中村”改造地块，碧桂园、国贸、华发、融创、禹洲各摘得3幅纯宅地。保利、金融街、路劲、融侨、上海实业、中海、中环集团各摘得2幅纯宅地。

每家房企所获得的地块有限，与当前上海土拍市场招挂复合式竞拍规则有重要关系。根据当前规则，房企拿地前均需要评分，评分规则中重要的受让管理项中，拿一块地扣15分，当年拿3块地，则这一项扣除总分45分，得分为零。每获得一幅新地块将严重影响房企评分。

总价地王——大华宝山一地块总价42.12亿

全年宅地总价地王是大华集团摘得的宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域E1-13A、E1-14A、E1-14B地块（“城中村”改造项目-联东村），总价42.12亿，成交楼板价24192元/㎡。

杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊）、普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块总价分别为41.79亿元、39.79亿元，位列第二、第三位，分别由保利发展和中海竞得。

单价地王——静安纯宅地楼板价55001元/㎡

全年宅地单价地王是大宁资产经营（集团）有限公司摘得的静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块，成交楼板价55001元/㎡。

位列第二、第三位的均为杨浦纯宅地，楼板价分别为53772元/㎡、52514元/㎡，分别由保利发展和中华企业竞得。

5幅地块降价后成功出让——较高下调4.82亿

在今年的土地市场上，还有5幅地块比较特殊，这些地块均是2017-2018年度挂牌后又“下架”的地块，今年纷纷自降起始总价，然后成功出让。

其中降幅较大的为杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊），起始总价下调4.82亿元后挂牌，最终以1.46%的溢价率成交。

此外，青浦新城、宝山杨行、闵行浦江镇、青浦华新镇各有一幅地块起始总价下调后出让。

2019年，上海市中心区域地块越来越少，黄浦、虹口、徐汇均没有宅地出让。底价成交、重租赁依旧是这一年上海土地市场的主旋律。从拿地房企来看，国企、央企、龙头房企收获较多，而中小房企在上海的拿地机会越来越少。

数据来源：上海土地市场、克尔瑞