上海楼市:浦西中环内,想要保值增值,哪些房子适合?

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以下是“成哥说房”公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好！本人首付600万，想贷65%，也就是总价1600左右的三房，不用考虑学区房，想买浦西中环内，想买保值一点，增值当然更好。请问成哥有没有推荐，谢谢！

回答：你好，自住为主的话，新房有青云壹号，青蓝国际，徐滨壹号，瑞虹9。但是这些都比较难摇号摇中。二手房，可以考虑这些黄浦老西门、五里桥、黄埔滨江，静安南京西路、大宁，浦东陆家嘴、世纪大道这些地方。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥您好! 上海沁和园，110平的两房值得买么？东边套比西边套要好很多，90平的一房也不灵，就像您说的，进门在小区外面，也没有小区的氛围，公司租赁房改的，如果开到950W，还值得入手么？

回答：在买房路上一定要谨记：1.预算适合：房款首付以及购房所需要的周边费用能在短期内拿出来的加之每个月的月供在收入的承受范围内。可以根据价格来匹配我们的需求。选择想要的房子；2.符合需求。一般我们买房前要搞清楚2个问题：你的生活圈在哪里？你是要投资还是自住？投资的话，这样的户型和总价周边竞品两个手都数不过来，谁选择租赁房？自住的话，如果工作区域在长风、预算又够不上172的，建议可以等等长风瑞仕；3.切忌盲目。买房是件大事，如今的房地产未来充满了未知性， 最忌讳的是盲目地买房子而没有任何线索。许多人在购买之后后悔，但钱已经支付，钱也借了，合同签了，苦果必须自己吞下去。具体更多分析详见内部！

提问：成哥，上海五百万出头的房子，买哪些区域比较适合投资和自住？自住为主。买不了学区房那买教育环境好一些的区域是不是也是一种选择还是没有意义呢？哪些区域教育环境比较好？

回答：如果你买不到正宗的学区房，买一些相对来说教育比较平衡的区域比较好。上海教育资源比较好的是杨浦和徐汇，另外外环外的闵行相对来说教育也不错。可以重点考虑一下。你这个预算基本只能在外环外。建议在西面，西南，东南，东部北侧的外环考虑下自住购房。自住房还是要结合你的需求通勤来考虑。上海价值高的区域及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还值得上车，怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。具体更多分析及建议详见内部！

提问：成哥你好，今年准备在上海买房，现手里有部分现金，其中有一部分在投资，利率差不多10%；无锡惠山区2017年商品住房一套；现因上海买房资金不太够，是把投资的钱拿出来，还是把无锡的房子卖掉？如果不卖房，无锡的房子将来还有多大的增值空间？

回答：无锡惠山到现在应该也赚钱了，差不多可以换上海了。这几年房产投资不太容易上到10%，建议利率10%的投资暂时不要撤。房价是一波波脉冲式上涨，所以需要提前布局，上海一定比无锡涨得快，先买上海。上海价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥您好。上海最近新拍的几块土地价格溢价超过30%以上，同时监管部门又因为融资新规在约谈各家房企。身边有朋友卖房套现，也有朋友拼命认筹摇号。我想问下，上海今年的地价合理吗？

回答：上海最近土拍的地价其实是市场正常水平，此前之所以低，有某种微妙的关系在里面，看看之前上海好多土拍就能够了解一二，都是底价拿到，自从几个月前围标事件发生后，土拍市场渐渐回归市场真实水平。你说的卖房变现，完全不至于，上海的房价没有多少泡沫，要不是政策压着，可能早就有一波大行情。政策只能压一时，但长期来看，房价依然很有空间。

提问：你好成哥，对于投资房产新手，负现金流是不是尽量要避免？或者对新手您方便的话能给我们提供些建议吗？

回答：负现金流对新手来说太大挑战。要知道即便是上海也曾有过5年不涨，如果运气不好买的时机不好，新手的心理负担很重，很难撑到最后。给新手的建议是，第二套房起，合计负债率不超过50%（家庭总负债/家庭总资产），现金流最多耗费到0。买房子不要并发太猛，先买到一套赚到钱，浮盈30%以上，再买第二套。要有接盘侠思维，以卖房思路定买房，大概率不会犯错。具体更多建议及分析详见内部！

提问：成哥你好！坐标花桥，纯投资，日后四五年后自住也有可能。廊桥嘉苑、朗绿花园该如何选择？能否再推荐一下其他的楼盘？开始什么时间节点买比较好？三、花桥的价位是否太高而且目前楼市低迷，房价上涨的概率有多大？

回答：花桥未来应该有人才方式放开。不会有单边行情，花桥就是上海的远郊板块估值，上海不涨，花桥不涨。其实现在花桥解决购房资格问题也是很容易的，所以影响花桥涨价的不是购房资格，是上海的上涨动力，上海可能今年有一个小行情，你可以等上海涨了半年后再买。

选筹思路只买地铁沿线，因为花桥价值就在于上海价值外溢，所以地铁通勤很重要。过去十年里，全国平均房价都有很大的涨幅，十年上涨二倍是常态，有些城市甚至达到四倍，比如厦门。我们的市场化之路才刚刚起步，虽然取得了很大的成绩，但是还不够成熟，所以很多时候需要调节，楼市上涨还是下跌很大程度上要那双无形的手。所以短期三年内来看房价不会上涨，一方面是zc要求，另一方面是市场的正常调节机制，因为16，17年的暴涨需要时间来消化，就像股票，如果短时间内涨幅很大，后期一段时间是要横盘整理，然后再开始下一波攻击。那有人说，房市会在3年后开始下一波攻击么？回答是肯定的，但是不要期望值过高，以前的暴涨模式不会再有了，不要想着一两年翻翻了。

提问：成哥好，坐标上海，可以sfsd，也可以经济适用房，为了syf放弃sfsd是否不合适？你说过大华顾村比较适合自住，但也说过京沪高铁阻断了区位，产业导入不足，发展有限。在自住兼保值的问题上是不是比上大虹桥？大虹桥商务区看沈海以东，长三角一体化看新城，华为又在淀山湖，天空之城区域会不会成鸡肋？

回答：没必要为了经济适用房，放弃首房首贷。经济适用房只有自住价值，未来售出的时候没有流动性，也没有涨幅。如果有钱能买商品房的话，尽可能还是买商品房。大华顾村的优势就是距离离市中心特别近，但是劣势就是我说的那些交通的阻断。从区位上来看，它长线应该会以中环其他区域走平，但是他它目前的规划都没有落地，短期来看更看好大虹桥。具体原因及详细分析详见内部！

提问：成哥你好，请问在上海怎么买到好房子呢？

回答：好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。具体上海性价比高的楼盘推荐详见内部！

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