2017年第二季度上海写字楼租赁市场报告

一、办办视点

1. 政策风向标

① 上海商住再加严：商办用地不可建公寓式办公

4月21日，上海市规划国土资源局发布红头文件《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，对商办土地出让明确若干重大新规。要求出让合同中应明确，办公用地不得建设公寓式办公(项目)，商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。

② 上海发布规划：建设用地规模不超31.85亿平

5月2日，上海市政府印发《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》通知，对上海土地规划进行了重新定义。到“十三五”期末，上海全市建设用地总规模不突破31.85亿平方米，其中工业用地比重降低到17%左右，优化住房供应结构，增加中小套型商品住房供应，建立完善购租并举的住房体系。

③ 上海土地规划局：公布违法商办项目案例

上海市规土局较新公布了闵行区绿地峰尚汇项目、浦江驿优商务广场项目，嘉定D9空间项目、明发商业广场项目4个清理整顿典型案例，以此对其他商办项目开发商敲响了警钟。

2. 市场动态

① 远洋地产首次涉足上海写字楼市场，收购东海商业中心

4月20日，远洋地产正式完成对上海东海商业中心的收购和物业交割，此举是远洋地产首次涉足上海写字楼市场，也是其首次收购一线城市核心地段的优质商用不动产。

② 闵行七宝商办地块高价出让，溢价170.14%

5月24日，闵行新城MHPO-0103单元七宝生态商务区18-01（A、B）地块被华发以22.3亿元拿下，楼板价为25,717元/平方米，溢价率170.14%。该地块要求自持商业80%，不少于20年，自持办公50%，不少于20年。

③ 宝龙首进上海市中心 30亿夺杨浦商办地

6月7日，宝龙地产以29.8亿元拿下杨浦区一宗商办地，这是宝龙今年在上海拿下的排名前列宗地，是其在上海中心城区的排名前列项目，该项目也成为其在上海的第16个地产项目。

④ 吉宝置业买下虹口SOHO，投资35.73亿

6月26日，SOHO中国宣布以35.73亿元人民币整售虹口SOHO，折合单价为每平米5.1万元人民币，交易通过股权转让完成。买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

二、土地市场

2017年第二季度，办办网数据研究中心观察到：上海土地市场新增经营性用地挂牌供应51幅，合计出让面积2,023,880平方米。其中商办用地为7幅，出让面积总数为236,785平方米，环比今年一季度增长53.69%，同比去年二季度下降43.19%。

本季度，上海土地市场共成交43宗土地,成交总面积为1,584,732平方米，成交总金额为2,374,532万元。

其中，商办用地成交5宗，成交总面积170,741平方米，环比今年一季度增长97.74%，同比去年二季度增长304.50 %；成交总金额为1,300,400万元，环比增长364.29 %，同比增长903.96 %。

本季度商办土地交易热点：

5月24日，上海在“518”商办地出让新规后首次推出商办地块。出让土地为“闵行区闵行新城MHPO-0103单元七宝生态商务区18-01(A、B)地块”。珠海国企龙头——华发集团旗下的上海铧宝置业有限公司最终以总价22.3亿竞得，楼板价25,717元/平方米，溢价率170.14%。这块七宝商办地楼板价已与长风、徐汇等板块的商办地价格相当，创下闵行区商办地块的单价纪录，成为5月上海土地市场中的一匹黑马。

三、市场需求

1. 区域需求

根据办办网数据统计，2017年第二季度上海市写字楼租赁市场中，浦东再次成为企业选址的优选区域，占整个需求市场的15.35%。同时，浦东也是本季度企业空间需求面积较大的区域，占整体需求面积的21%。闵行本季度在企业空间需求面积上超越徐汇，位列第二名。宝山和杨浦在企业空间需求面积上的表现也颇为不俗，进入前五名。

2. 租金需求

办办网同时观测到，在本季度的租赁市场中，租金在3-4元/㎡·天的楼盘依然是最受关注的目标，需求占比达到32.01%左右。8元/㎡·天以上的高端楼盘的需求环比有所下降。

3. 面积需求

而在租赁面积的需求上，中小户型依然占据市场需求主流，我们可以看到，500平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的86.58%，环比一季度略有下降。

四、市场租金走势

虽然传统中央商务区租赁市场依然保持活跃，但受新增供应的竞争压力以及新兴商务区的不断挑战，黄浦区的写字楼项目业主在租金上持保守态度，加之7-8月份办公租赁市场淡季的趋近，一些老项目业主开始下调租金以争取租户，导致本季度区域内的写字楼平均租金出现明显下滑。

而强劲的需求加上多个优质项目的上市，也推动了新静安的的写字楼租金环比上涨，成为本季度租赁市场的租金新贵。

五、市场增量及空置率

据不完全统计，今年二季度上海各商务区有10个优质办公项目入市，新增面积超过70万平方米，环比一季度有所放缓。

充足的优质办公面积释放了升级与整合的租赁需求，2017年第二季度，仅核心商务区写字楼的净吸纳量达就达到近100,000平方米。需求主要来自于内资金融服务业、专业服务业、零售以及TMT等行业。

受新增供应影响，本季度浦东核心商务区的写字楼市场空置率上升至13.4%，浦西核心商务区的写字楼市场空置率上升至12.6%，非核心商务区的写字楼市场空置率增至26.8%。

六、展望2017下半年

2017年下半年，随着浦东多个办公项目的入市，整个办公租赁市场又将迎来一波新增供应，加上7-8月份办公租赁市场淡季的来临，预计写字楼项目租金将面临下行压力。

同时随着各新兴商务区的建设发展，上海写字楼市场的外扩趋势日益明显。一批在核心商务区租约到期的企业可能会寻找搬迁至更高性价比办公空间的机会。