同在上海相隔一条马路单价差近2万 就因为这个!

随着万科的入驻以及轨交18号线的建设，位于中外环间的御桥近年来受到了不少购房者的关注。而来到御桥，小编却发现，同样是在11号线御桥站2公里的范围内，不同位置的小区价格却相差悬殊，每平米差价较高可达近2万元，甚至一些新建的小区比老小区的单价还便宜，这究竟是为什么呢？小编这就带大家一探究竟。

据御桥当地的中介介绍，目前御桥地铁站地铁口的万科海上传奇二手成交价基本在7.1万/平左右，地铁口的其他次新房成交价也基本在6.6万/平左右，即便是地铁口的动迁房单价也达到6万/平左右。

不过，距离御桥地铁站不到2公里的绿洲康城亲水湾，虽然是2004年开始开发至今的大型商品房住宅小区，近期二手房成交价却保持在5.1万/平左右，和周浦镇的二手房基本处在同一水平，相较地铁口低了1万多近2万/平。为什么同样在御桥，价格差距就这么大呢？

隔条马路变“乡下”上个初中要走5公里

原来，御桥地铁站周边的地区分属于北蔡镇和康桥镇，2者只隔了一条马路，但房价却相差悬殊。在浦东和南汇合并前，北蔡镇是隶属于浦东的，而康桥则隶属于南汇。而绿洲康城清水湾整个小区恰恰位于康桥镇。

而在浦东和南汇合并后，北蔡镇和康桥镇的范围并没有发生变化。至今，康桥镇和北蔡镇的交界处仍保留有不少农民的私房。

真正让绿洲康城清水湾区域的二手商品房卖不上价格的原因也间接与当地的行政区划有关。由于隶属于康桥镇，因此绿洲康城清水湾的学区也被划在康桥，而由于小区配套的学校迟迟没有建设，因此绿洲康城清水湾并没有自己对口的小学，入学只能使用附近御桥小学空余下来的入学名额。

而上中学则更为麻烦。由于小区附近的建平实验中学隶属于北蔡，又是当地居民趋之若鹜的重点初中，没有空余的招生名额给到康桥区域的居民。因此，目前绿洲康城清水湾以及附近属于康桥镇的其他小区的业主如果想让孩子上公办初中，只有驱车近5公里去外环外的周浦镇报名。这也正是地处外环内的绿洲康城区域的二手房常年卖不上价的重要原因。

（以上学区信息来源于上海发布，具体入学信息请以入学当年教育主管部门公布的信息为准）

前期一手价格虚高部分楼盘销售被叫停

一手市场方面，同样位于康桥的仁和都市花园目前暂无房源。不过由于预售证拿得早，该楼盘前期洋房的一手销售单价已超过7万/平。

而绿洲康城亲水湾旗下的一手楼盘--绿洲康城亲水湾雅颂和绿洲康城金邸在2016年9月因前期申报价格过高，一手销售全部暂停，后续开盘时间未定。

除了就学不便上的硬伤，绿洲康城亲水湾地区在其他方面又如何呢？

以区域内较大体量的绿洲康城亲水湾为例。小编实探发现，绿洲康城亲水湾小区于2002年拿地，2004年左右启动开发。由于小区体量大，小区内植被较为丰富，楼间距也比较大，公共活动空间也不少，不过小区的物业管理较万科还是有很大差距的。

户型上，由于绿洲康城清水湾小区分多期开发，户型十分丰富，面积从60多平的1房到130多平的大三房不等，另外社区内还建有独栋和联排别墅。

配套上，由于绿洲康城亲水湾体量较大，涉及的地块不下6幅，目前已经开发的小区占了4幅其中地块，另外还有2幅地块处于闲置状态。而由开发商自行建设的大型商业综合体由于开发商资金无法跟上，目前处在停工状态。因此，目前该地区的配套主要以各个小区沿街的商铺为主，没有大型的商业设施。

也正因为大片闲置地块的存在和大型配套的停工，绿洲康城亲水湾地区的居住氛围稍有缺乏。而在交通上，正在修建的轨交18号线在经过绿洲康城地区时拐弯转向了沪南公路，且没有设立站点，因此绿洲康城区域的居民出行需要步行约1.5公里去御桥乘坐地铁。

不过，虽然单价较周边相对低不少且小区环境也还过得去，但是绿洲康城亲水湾地区的二手房近期成交却很不理想，不少房源挂牌时间甚至长达半年都没有成交的迹象。中介表示，近期买在该地区的购房者基本以张江附近的年轻上班族为主，上班基本选择自驾，很少乘坐公共交通。而由于不靠地铁、配套停工、没有学区以及周边缺乏有利的规划等原因，该区域的成交着实有些冷清。