新房指导价58130元/㎡!松江新城房价为什么能先进其他新城

2021年，五大新城迎来重磅利好。

首先是上海“十四五”规划建议提出，五大新城定位为“独立的综合性节点城市”，将制定差异化的人口导入和人才引进政策。

紧接着，上海 “沪十条”新政提到，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。

再到近来，上海首批“集中供地”明细公布，32幅涉宅地块中，五大新城约占三分之一，足足9幅优质地块，将成为房企竞相角逐的“新贵”。

锚定未来看新城，搜狐焦点特别推出《五大新城之“新贵驾到”》系列报道，关注上海五大新城“集中供地”情况，记录其成长蜕变历程，预判未来区域价值。

五大新城区位示意图

五大新城之中，松江新城是上海最早开发的新城之一，居住环境一直饱受赞誉，多部热播影视剧都曾在松江新城取经，一度成为网红打卡地。近年来，随着长三角一体化的深入，加上G60科创走廊等高级规划加持，松江新城更加受到关注和期待。

预计本月即将出让的松江新城商住地块，其新房指导价5.8万/㎡为什么能在五大新城“新贵”住宅用地中最贵？本篇将重点聚焦松江新城的“新贵”宅地以及区域楼市发展现状。

1

五大新城中松江新城新房均价较高

五大新城因地理位置的差别，在房价上得到最为直观的体现。

数据显示，松江新城板块新房房价在4.8万/㎡左右，甚至还有不少新开盘项目均价超5万/㎡+。通过对比发现，松江新城成为五大新城中，房价相对较高的一个新城。

五大新城较新房价示意图（数据:上海中原）

相比其它4个新城，松江新城房价为什么能先进？置业松江新城优势有哪些？

（1）最早开发的新城之一，生活氛围成熟

松江在2003年就成为上海排名前列批发展新城的对象，是最早一批开发的新城之一。经过近二十年的整体规划建设，松江新城生活氛围最为成熟，居住环境也一直饱受赞誉。

（2）G60科创走廊加持下，人口最多的新城

在上海科创版图中，松江G60科创走廊占据龙头位置。在G60高速两侧形成“一廊九区”的布局，集聚40多家世界500强，占上海工业产值近10%。

在5大新城的上位规划中，松江新城是规划人口最多的新城，至2035年规划人口110万人，远超其他新城。短期看政策、中期看规划，长期看人口，松江新城人口规模优势明显。

五大新城人口规划总数对比

（3）大学城资源云集，生活配套一应俱全

提到教育资源，不得不提的是松江大学城，包括上海外国语大学、华东政法大学、东华大学等诸多高校，充满年轻活力的大学城，也让松江新城的人口结构一直能保持年轻化，给松江新城奠定了稳定的生活消费需求。

同时，也正因为有如此多的学校在，也促使了松江新城核心区有不少优质配套学校。比如上海外国语大学松江外国语学校，华东政法大学附属松江实验学校等。

交通出行方面，松江交通对外主要是轨交9号线。9号线从松江-浦东东西横贯，可直达漕河泾、徐家汇、世纪大道等商圈。松江新城内部则是有轨电车T1、T2线，沿途可直达地铁站、松江大学城、开元地中海、泰晤士小镇、松江体育中心等。

九号线+松江有轨电车（图源:排名前列财经）

商业配套方面，松江新城是整个松江区商业最为集中的板块，比如广富林路光星路十字路口，就分别坐落着万达广场、五龙商业广场、马利来广场、月星家居四大购物中心，总商业体量约有60万方。

松江新城万达商圈

2

范围扩容，松江新城“十四五”规划出炉

根据较新规划，现在的五大新城在原有的规模上，都做了一定程度的扩大。

其中松江新城的范围扩大至: 东至区界－铁路金山支线，南至申嘉湖高速（S32），西至上海绕城高速（G1503），北至辰花路－卖新公路－明中路－沈海高速（G15）－沪昆铁路，总面积约158.4平方公里。

松江新城较新范围

规划中，将对松江新城配套全面升级，形成“一廊两核”的产业空间布局。

一廊：长三角G60科创走廊，体现创新驱动发展的核心动力，提升九科绿洲（临港松江科技城）、松江经济技术开发区等区域产城融合能级。

两核：一是“松江枢纽”核心功能区，建设集综合交通、科技影都、现代商务、文化旅游、现代物流等于一体的功能区；二是“双城融合”核心功能区，推动松江新府城和松江大学城“科创、人文、生态”深度融合，强化G60科创走廊大学科技园创新策源功能，深化大学城与广富林人文资源、方松行政资源、中山国际生态商务资源优势互补。

枢纽：结合沪昆高铁、沪杭城际、沪苏湖铁路将松江南站打造为松江枢纽，引入嘉青松金线、东西联络线。

松江枢纽效果图（图源:上海松江）

轨道：结合9号线，规划建设12号线西延伸、嘉青松金线、东西联络线等轨道交通线路，进一步加强与相邻新城、浦东枢纽、中心城的轨道交通联系。

高速：基于G60公路、S32公路和G15公路、嘉闵快速路、G1503公路、沪松快速路，规划形成服务新城的“两横四纵”高快速路路网格局，增设S32公路玉树路出入口、G1503公路广富林路出入口。

教育：在松江新城引进1所市实验性示范性高中办分校、推进上外云间学校建设。据@上海松江较新官宣消息，在建中的上海外国语大学附属外国语学校松江云间学校，预计2022年9月建成启用。

上外云间学校效果图（图源:上海松江）

3

松江新城连续多年新房供不应求

随着规划逐步落地，人才落户限制放宽，住宅量供应增加，近三年来，松江新城新房市场呈现出供不应求的局面。光星华府、合景天悦赋、景瑞江山悦、华亭首府等项目，开盘很快售罄就是较好的实证。

来自上海中原的监测数据显示，今年前五月，松江新城新房供应量11.60万㎡，已经超过去年全年供应量；成交量约15.78万㎡，也已超过去年同期水平；成交均价48307元/㎡，同比上涨1.2%。房价已经出现连续上涨。

近三年松江新城新房供求价走势 （数据:上海中原）

从单个项目看，今年前五月成交量排名前五的项目，均是今年有开盘节点的项目。

其中合景天悦赋成交面积近2.8万㎡排名排名前列，均价57631元/㎡；排名第二的华亭首府成交2.72万㎡，均价45095元/㎡；华发象屿光星华府成交面积约2.33万㎡，均价47785元/㎡。景瑞江山悦和中海阅麓山两个项目均有超1.5万㎡的成交量表现。

前五月松江新城新房成交TOP5 （数据:上海中原）

据搜狐焦点梳理统计，2021年接下来松江新城板块在售新盘主要有大名城映云间、国贸梧桐原2个项目，6月初已开盘，均价同为44000元/㎡。另有金地松江新城项目已开工，可供应2120套新房。

松江新城主要可售项目

4

松江新城地块新房指导价5.8万/㎡

在本月即将出让的首批涉宅地块中，松江区将有4幅地块出让。其中2幅位于松江新城板块，分别为广富林街道SJC10004单元2街区24-01号地块、23-02号地块，均为商住办性质。两幅地块一路之隔，临近在建的松江印象城。

地块较新实拍

广富林街道SJC10004单元2街区24-01号地块出让面积约57581平方米，起始总价19.673亿元，折合起始楼板价约15530元/㎡。

广富林街道SJC10004单元2街区23-02号地块占地面积约47022平方米，起拍总价16.0655亿元，起拍楼板价约15530元/㎡。

上述两幅商住办综合地块，未来合计可至少提供1046套新房。按照出让要求，全装修占比50%以上，中小套型比例60%以上，住宅部分均无自持比例要求。

广富林街道的两幅地块，正位于东华大学北侧，紧邻松江大学城最核心的地段。距离轨交9号线直线距离1.5公里左右，可换乘公交车或有轨电车往返地铁站。

地块东侧约500m处，即为在建中的松江印象城商业中心，消息称预计2021年底开业，体量接近15.5万㎡，待开业后必将促进板块内商圈的发展。

松江印象城（在建）

此外，在地块西侧1.5公里处，即广富林文化遗址和广富林郊野公园，更远处还有辰山植物园，区域生态优势十分明显。2.5公里范围内，万达广场商圈、市排名前列人民医院松江南院，以及各类教育资源遍布，生活便利度十分突出。

值得注意的是，根据出让文件中的“理性竞价承诺书”，广富林街道SJC10004单元2街区24-01号地块、23-02号地块房地联动的房价查询结果均为：58130元/㎡。也就是说，2幅地块的商品住宅入市均价将被限定在58130元/㎡。

松江新城地块新房指导价

这个新房指导价到底贵不贵？两幅地块目前暂无新房可售，参考今年初合景天悦赋最后一次加推，建面约138-140㎡叠墅均价64272元/㎡；约100㎡高层住宅均价53560元/㎡。意味着两幅新地块明年的新房售价，将稳中有涨。

再参考周边2公里左右的二手房行情，如三湘四季花城、誉品谷水湾等小区二手房挂牌价不少已站上6万/㎡甚至突破7万/㎡，出现一二手房价倒挂，新房性价比明显。

松江新城两副商住办地块上架，将花落谁家？敬请关注搜狐焦点后续消息。