上海楼市:为什么都喜欢买次新房?跟老破大和期房有哪些优势?

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提问：你好，曾叔，为什么很多人喜欢买次新房？请问曾叔次新房跟老破大和期房有哪些优势？

回答：次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至5年的房屋。相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待且大都不用重新装修；2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房会有让价空间，购房者可以根据需求进行挑选；3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。周边的配套逐步完善，位置及配套都具有优势；4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的。

提问：你好，曾叔，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头子弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。我的情况要怎么做？

回答：你好，你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难：1.花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。2.浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。具体更详细的分析及建议详见内部！

提问：曾叔你好！2013年有一套浦东三林翠竹苑的房子（78平小三房，1楼挑高，属小区稀缺好卖户型）。12月刚入手买了周浦绿地景汇佳苑（120平，总价税费660万）现在纠结翠竹苑的房子最近要不要卖掉？这样新入手房子可以做首套省税5万，原来房子卖可算少有。不卖是暂也没好的投资，有些不舍。

回答：你好，浦东三林翠竹苑，地铁口，总价低，配套也不错，还有潜力的，建议再持有一下，不要为了省这点钱卖亏了。周浦绿地景汇佳苑，次新房，小区环境不错，地铁繁荣路站在建，可以买的。

提问：您好！曾叔，刚需自住和投资，总价600万，请帮忙挑选合适的房子？腾讯附近工作，计划一年内要孩子，年底之前定下房子。看房有一段时间了，预选了几套房子：一、阳光里雅居 （优点：上班近方便、楼龄新13年的。缺点：学位一般，附近没有旧改或城市更新的规划）二、西丽塘朗雅苑二期（优点：学位不错、楼龄新、单价便宜点。缺点：上班远）三、翻身片区海韵花园 （优点：得房率高，离宝安中心区近，单价便宜点，片区有旧改可能，将来去前海方便。缺点：上班远，楼龄老，学位一般）四、深蓝季节（比较接近需求，但目前没有合适的房子）五、心语雅园（优点：位置好，前海南，学位还行，后面有南山村，方便老年人居住。缺点：单价超预算，楼龄老）麻烦老师帮忙分析推荐，谢谢！或者您还有其他更好的选择方案？

回答：你好，一、阳光里雅居，次新可考虑的。等孩子大一点再做置换。二、西丽塘朗雅苑二期也可考虑。三、海韵花园楼龄还是老了点，短期环境改善的可能不大。四、深蓝季节，次新，学府中学，可考虑。五、心语雅园，学位还行，小户型适合上车。主要考虑通勤距离，比较建议考虑阳光里雅居，深蓝季节可年底关注一下。其他的分析推荐参见内部分享。

提问：曾叔好！老六层板楼一层带小院子的房子要比二层贵多少？喜欢院子，但是带院子的要比二层贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。

回答：你好，老公房六层板楼，属于正常标的，年限注意不要比90年更老。通常顶层能到接近9折，一层92-95折左右。一层带院子，那么院子的面积是多少单独计算，是否上房本，然后换算成实际价格，和房屋价格相加。再和二楼的实际价格对比。

提问：曾叔！您好！你觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，之前看了百兴花园感觉有点点老。有什么推荐吗？

回答：你好，东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。但不推荐你买百兴花园这样的老大楼，虽然便宜但产品上有硬伤，未来出手会有很大问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。‍

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