首批10城“限售”正式解禁 结果会怎样?

搜狐焦点上海 2019-04-19 18:10:05
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据搜狐焦点网统计,2019年预计将有32城限售到期。

史上较大规模的限售政策,成为这一轮楼市调控最深的印记。

2017年3月25日,厦门成为全国排名前列出台限售令的城市,要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。随后,全国50多个城市,陆续推行限售,周期从2年至5年、甚至10年不等。

两年悄然已过,首批限售城市陆续开始“解冻”,这意味着大量二手房获得入市交易资格。存量房是否会对新房市场造成影响和冲击?不同的城市影响几何?

4月迎来首轮解禁高峰期

据搜狐焦点网统计,2019年预计将有32城限售到期。

从时间来看,2019年3月底开始,厦门、广州、福州率先解禁限售。2019年4-5月为首轮高峰期,共计14城限售解禁。预计下一轮峰点为2019年9月至10月,这两个月将有10个城市陆续跟进,呈持续性状态。

从首批限售解冻城市来看,主要集中分布在三四线城市和部分二线城市。二线城市分化较为显著,其中不乏城市市场处于深度调整期,典型如厦门、济南等,商品住宅库存大,库存消化周期位居全国前列,二手房的大量入市或进一步加剧市场压力;西安、重庆等城市为核心热点城市,新房成交体量较大,消化周期较短。当然,首批解冻的城市也不乏常州、东莞、珠海这类强三四线城市,位于经济较为发达的长三角及珠三角地区,受核心城市需求外溢影响较大且内生需求旺盛。

值得一提的是,2018年12月底,山东菏泽已经率先取消限售政策。而当时,菏泽的限售尚未到期。

限售到期,冲击有多大?

限售解禁,究竟对楼市有何冲击,这要从限售令初衷说起。

限售,本意是为“冻房”而来,锁住流动性。既不允许获利了结,也不允许清盘退出,无论涨跌,这些不动产都不能参与。

这就带来双重效果:在房价大涨之时,它能遏制投机;在大跌之时,也能限制抛售,从而缓解楼市下跌态势。

在不同的楼市环境下,限售解禁带来的影响有天壤之别。在楼市上行期,限售解禁基本不会对市场产生多大冲击;而在楼市下行期,限售解禁,二手房将会大量入市,显然会加速市场下行趋势。

正如易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“如果房价持续下跌,或许会出现一批抛售潮。但近期楼市反弹,这一幕反而不会出现。”

就限售解禁影响首当其冲的二手房市场而言,3月厦门二手住宅成交面积达39.2万平方米,环比增长133%,同比更是激增345%,成交面积与挂牌量涨幅成正比,成交量较为可观,可见二手房交易市场相对活跃。但对比其他城市来看,同比增幅并无突出优势,由此可见,成交量的上涨与限售解禁并无太大关联,主要还是由市场自身因素导致。

“5年社保限购解禁”与“限售解禁”形成的对冲效应

在上述限售解禁城市中,广州情况比较特殊。2017年3月,广州将限购门槛从“3年社保”升级为“5年社保”,一批购房者被拒之门外。如今,部分购房者已满足限购年限要求,这会对限售解禁形成一定对冲效应。

耐人寻味的是,发改委正是在“限售陆续到期”的本月,公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要文件,宣布了户籍新政:

· 城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;

· 城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

· 超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

而限售的城市,基本都包含在上述几类当中。

也就是说,虽然“解冻”了一批限售的房子,但户籍人口、购房需求同时也在增加,而货币政策、信贷政策对楼市的刚需、改善型需求都是支持的。

如此看来,根本没有必要为“限售解冻”而担心。

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