上海外环外限购松绑!一文梳理热门板块与避坑提示

8月26日，马斯克的SpaceX进行了“星舰”第十次试飞。同一天，上海终于迈出了解除限购的关键一步。

根据最新政策，上海放开外环外住房限购，本地户籍和缴纳社保/个税一年以上非户籍可以在外环随便买；同时非沪籍单身社保或个税满3年也可在外环内购买1套新房（此前只能买二手房），沪籍单身则可买2套外环内新房（此前是1套）。同时，提高个人住房公积金贷款额度，支持提取住房公积金支付购房首付款。

这一系列举措，被市场普遍视为对楼市信心的有力提振。从政策传导机制看，外环外板块将成为本轮新政的最大受益者。

外环市场分化明显 冷热不均

不管是从实际数据还是从业者体感，外环外虽然不乏一些热销板块和项目，但整体市场热度相比市中心区域相对冷一些。

克而瑞数据显示，2025年1—7月，上海外环外商品住宅（含普通住宅、别墅）累计成交17024套，总面积188.31万平方米，成交均价51291元/平方米。

从月度成交数据看，外环外市场呈现明显的M型走势：1月成交2225套，2月因春节因素回落至1592套，3月迎来爆发性增长达到3169套的峰值，4-6月稳定在每月2500-2800套区间，7月适度回调至1955套。这种走势反映市场在政策预期下的波动特征，也为新政后的市场反弹提供了空间。

每月新房成交均价也呈现稳中有升的态势，目前维持在5.3万/㎡左右。

1-7月外环外新房成交量价走势（来源：克而瑞）

从板块成交排行榜看，闵行浦江（127885㎡）、宝山杨行（125176㎡）、浦东曹路（109193㎡）、嘉定新城（105031㎡）、嘉定南翔（107745㎡）表现稳健，成交面积均突破10万平方米，成为外环外市场的领头羊。

另外，闵行春申以74898元/㎡位居外环外板块成交均价榜首，而临港新城（32979元/㎡）、金山新城（30928元/㎡）则凭借价格优势吸引刚需客户。

外环外板块排行榜TOP10（来源：克而瑞）

再看项目成交榜，万科四季隐秀（宝山杨行）以723套成交位居榜首，成交面积84108㎡，均价54303元/㎡；华发华润时代之城（嘉定南翔）以684套紧随其后，均价59054元/㎡；大华·星曜（闵行浦江）成交518套，均价42668元/㎡。

值得注意的是，高端项目表现亮眼，闵行春申的安高申陇院以74034元/㎡的均价实现440套成交，显示外环外市场同样具备承接改善需求的能力。

外环外新房成交量TOP10（来源：克而瑞）

新政后如何把握外环外购房机会？

本轮楼市政策精准对接外环外目标客群，拥有轨道交通、优质配套的板块，如唐镇、春申、顾村、南翔、浦江、周康将率先受益，价格有望继续稳步上行。

就在限购放开同一天，位于闵行梅陇的保利海上印三批次开盘，入市均价约为8.18万元/平方米，168套房源实现当日售罄；位于宝山杨行的金茂棠前160套房源也在当日实现日光，均价5.39万元/平方米。两个项目首开至今，均实现“三开三罄”。

随着“房票”增加，改善型产品需求也会有所提升，高品质、好口碑的项目将获得溢价空间，华润、保利等头部房企凭借产品力和品牌优势，市场占有率将持续提升。相反，单纯以低价为卖点的项目竞争力将逐渐减弱。

克而瑞数据显示，目前外环外在售新盘项目数量超200个，高库存项目主要集中在金山、浦东等区域。其中，金山区域库存压力最大：光明府（1000套）、城投水尚华庭（886套）、天鸿苑（815套）；浦东次之：同润新云都会（892套）、滴水湖馨苑（661套）……这些高库存项目多分布在远离轨道交通、配套尚未成熟的片区，仍面临去化压力。

综合来看，新政为外环外市场注入了强劲动力，预计马上到来的“金九银十”将呈现“量价齐稳、温和上行”的态势。建议购房者优先选择交通便利、配套成熟、品牌开发商打造的项目，这类资产不仅流动性好，也更具保值和升值潜力。

外环外新房库存TOP50（来源：克而瑞）