从龙年第一拍,看2024年上海新房走势

近期，上海土地市场官网发布公告，公示了2024年一批次土拍首轮5宗地块明细。

这5宗地块，总出让面积14.37万方，总建筑面积28.4万方，总起价123亿元。将于3月14日进行交易。

同步亮相的是这5块地的房地联动价，这意味着2024年上海最新房价格局也基本定调了。下面一起看看从这11幅地块里能看出2024上海新房哪些走势！

1）减少供应，2024楼市主基调“去库存”

根据国家统计局数据，2023年全国商品住宅累计销售9.48亿平米，成交量同比下降17.3%，跌至2010-2012年水平，新房需求持续下降。

2024年全国商品住宅销售规模预计持续下探，2024年全国销量推算参考2023年全年同比跌幅预计全年成交8.90亿平米住宅，全年同比下跌5.1%。

中央层面上，已经承认了中国房地产发生重大变化的局面。这一点，在去年的多场高级别会议上都已经提到，中国房地产市场整体供大于求，市场需求持续疲软。

2014年开始，国家提出去库存战略。

从数量上看， 2024年一批次土拍共涉及住宅地块11幅，很明显是2023年至今各批次集中供地幅数最少的一次。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

减少土地供应，从而减少商品房的供应增加。从源头上达到“去库存”的效果。

2）价格涨了

从已公示的首轮5幅宅地房地联动价来看，有2幅宅地价格上涨：

闵行古美新地块，预计联动价85800元/㎡，相对过往联动价上涨约3300元/㎡

这5幅地块中，闵行古美应该是热度最高的。板块内曾经多次出产红盘，如建发璟院、古美华府，只是上次开盘也已经快一年了。

如今推出的地块是整个古美九星城最后的住宅用地，地块与9号线星中路地铁站、12号线虹莘路直线距离约1.3公里。

相比于去年售罄的古美华府、古美华庭8.25万/㎡的单价，新出让的地块涨幅超过了3000元/㎡，价格上升幅度明显。

另一幅宝山潘泾新地块，预计联动价51000元/㎡，相对过往联动价上涨约1600元/㎡

此位于曾经的地王上城院子的北侧。2023年上海第四轮集中供地中，招商顾村潘广路TOD项目价格为4.9万/㎡，时隔三个月不到，距离地铁站更远的潘泾路地块联动价已经来到5.1万/㎡。

我们预测2024年上海将有序提高联动价、地价上限，直到绝大多数新房都没倒挂为止。对于目前还未涨价的低联动价项目，且买且珍惜。

3）优质地块，仍是未来新房市场的宠儿

5幅地块质量总体来看都不错，都是位于市场关注度较高的板块，对释放改善性需求，提升区域内新盘品质有积极推动。

但内环内的供应仍旧稀缺。‍‍‍‍‍一批次土拍内环内地块只有静安中兴路2幅宅地，且单幅地块体量很小。

静安中兴社区283-22地块，位于静安内环内西藏北路板块，距离8号线中兴路站、3/4号线宝山路站，步行约500米左右。位置优越，但同时靠近地铁站，未来可能会有噪音和震动影响。

地块为纯宅地，占地面积较小，仅7290㎡。容积率2.67，限高80米。

地块内需要保留的历史建筑不小于2470㎡，包括里弄建筑1190㎡，和其他需要保留的历史建筑1280㎡，可采取保护修缮、保留改造和更新改建等保护更新方式。

规划示意图

板块内近两年新房扎推，高层12.5万/㎡，别墅18万/㎡的保利静安中兴路项目、龙盛静安中兴项目、13.3万/㎡的万科雅宾利四期、招商华发静安城市更新项目，地块南侧是安康苑及龙盛湾上……未来区域内品质新房形成规模、城市界面将焕然一新。

普陀桃浦继续保持上新，从现在桃浦的去化情况来说，未来预计会续销周期较长。

浦东北蔡楔形绿地联动价高达9.2万/㎡，周边还处于规划状态，直白的说就是都是荒地，附近都是遗留下来的城中村，旁边还有墓地等不利因素。竞争力弱了一点。

项目预计将提供911套房源，优势就是与张江是“一路之隔”，未来这里的地块大多住是以住宅用地为主，有一些社区配套和规划的学校，也算有点想象力。

杨浦长海街坊002-05地块，位于江湾历史文化风貌区保护区内，西侧就是新江湾国际社区，距离8号线市光路站约800米，步行即达，地理位置不错。就是周边老小区环绕，城市界面一般。

地块非常小，基本没什么值得想象的，容积率2.3，限高50米，规划约130套住宅。联动价为9.2万/㎡。

来源：沪上李想买房