上海新江湾的房子为啥没人买

新江湾板块本身就有3条地铁已经开通，分别是轨交3、8、10号线，其中10号线是贯穿新江湾板块的一条主要线路，板块内居民出行主要依靠10号线，规划中的18号线，预计将于2020年开通。

我们来看看位于新江湾板块的盛世御龙湾项目。

项目在售信息：盛世御龙湾在售户型建面约84-133平2房3房普通住宅，均价约80000元，总价约1000万元左右，具体一房一价。项目后期会有加推，具体加推时间待定。项目位居新江湾、五角场、中原三大板块之三角区域。 

区位简介

盛世御龙湾位于杨浦区中原板块和新江湾城板块的交界处。目前杨浦中原板块发展已经比较成熟，整个居住区的生活氛围浓厚。项目所处位置距离五角场商圈3公里左右，生活上也可以依赖五角场的成熟配套。

项目区位

项目距离市中心人民广场最近驾车距离13km。轨交则可以乘10号线换乘一次或直接乘8号线到达，但项目距离轨交站点略远，步行需要花费一些时间，不过整体去市区交通比较便捷。 

交通出行

盛世御龙湾项目紧邻的闸殷路和民庆路即为项目通往市区其他节点的主要交通干道。其中闸殷路连接淞沪路，可直接通达五角场商圈，通达性强。但平时早晚高峰时车流量较大。项目也可以通过民庆路转至国和路或者中原路，可缓解一定程度的交通堵塞压力。

自驾线路

项目距离最近的地铁站为10号线三门路站，步行距离1.3km，距离略远。10号线可通达新天地，上海图书馆，虹桥火车站等城市重要节点，非常便捷。同时项目距离8号线嫩江路站1.8km，8号线也可直通市中心人民广场，对于业主来说，两条轨交的通达性已经相当好了。

道路情况

距离项目最近的公交站点为国和路民庆路站，步行距离仅760m。该站点主要是55路和966路两条线路，55路主要连通黄浦区和杨浦区，966可连通杨浦和长宁区，通达性比较好。但是项目附近的公交线路太少，通达性比较单一。业主日常依赖轨交的时候比较多。

区域配套

项目周边医疗资源丰富，1公里范围内即有民京卫生服务站和医保定点的大药房九州通大药房，可满足业主日常生活的基本医疗需求。而距离项目最近的三甲医院长海医院仅距离1.4km，病人在紧急情况下也可以在短时间内得到救治。医疗资源的能级整体比较高，生活上完全可以满足。 

周边商圈

项目主要依赖杨浦区五角场的成熟商圈，距离本案3公里左右，整体非常方便。五角场商圈有万达商业广场，百联又一城，东方商厦，沃尔玛，以及即将运营的合生国际广场，上海合生国际广场是合生创展集团开发，项目总建筑面积36万多平方米，是一个集酒店、购物中心和写字楼为一体城市综合体项目。整个五角场目前商业氛围比较成熟，可满足多层次居住者的消费水平。

周边公园绿化

项目距离大型的绿地公园共青国家森林公园4.7km，该公园为国家4A级景区，门票15元，全年开放，开放时间为6：00—17：00，可供区域业主节假日休闲娱乐。 

社区规划

盛世御龙湾规划有超市、餐饮、购物等社区商业服务业态，业主生活便利，同时商业配套也成为一个周边居住人群的商圈，虽然可极大限度方便业主日常生活，但也存在商业街人流量给业主带来的生活污染和环境噪杂等问题。小区在各主要出入口运用了一些不同造型、方式的叠水景观，同时还打造了一个面积约为720平米的露天泳池水景，景观效果好。但存在一定的后期维护问题，若物业治理不力，也会对业主的生活造成影响。

社区规划

目前在售的是项目二期，社区住宅和商业一体化，其中小区配备有约5.6万㎡商业配套，地上商业面积约为1.3万平米，地下商业面积约为4.3万平米。小区总建筑面积约20万平米，由10幢18层小高层组成，总户数978户。项目北接民庆路，南至殷高东路，殷高东路南侧规划建成商办中心（商务办公区），西邻闸殷路，东至民京路以步行为主的商业街，步行街东侧为本案一期。

小区内部

本案社区整体绿化率35%，主要打造自然主义生态欧式园林，结合欧式经典元素与现代自然生态主义理念，营造了3大组团17个节点的园林景观，此外，本案的另一个亮点是小区围墙内无窨井、地面无电业站设计，社区将电业站、变配电箱等全部撤离地面放入地下一层商业，避免了住户对电磁辐射等安全隐患的心理影响，同时避免了夏天臭气和异味、蚊虫滋生的烦恼，也减少了污水二次污染，避免窨井盖失窃或维修可能造成的危险，而且也增加了绿化面积，做到了既安全又舒适的环保型小区。

外立面

项目的建筑立面采用经典的装饰主义建筑风格，通过暖色劈开砖和澳洲砂岩石材结合打造经典的褐石文化建筑。项目外墙使用的劈开砖，在不同的天气、不同的日照下会显现出深浅不同的色彩，还具有吸水性小、安全无辐射的优点。编辑认为整体外立面呈现的效果颜色比较深暗，对年轻人的吸引力不够大。

项目公共部位整个装修采用进口大理石配合高级石英砖的装修，配有奥的斯电梯，小区安防识别系统整合成了指纹一指通，从社区大门到入户厅堂直到家门，包括地下车库回家，可以实现指纹一路畅通。

在售户型

盛世御龙湾项目户型从80-115平方米不等，属于刚需兼改善型产品类型，目前杨浦区域主要以大面积改善型供应为主，相比较而言，本案小面积低总价的优势更加明显。本案户型方正且布局合理，同时带有装修，为业主充分考虑了后期入住问题，适合区域内价格较敏感的首改型置业者。

项目以小面积的二房为主，户型面积在78-85平方米之间，基本上覆盖社区的各个楼栋内，二房户型加上附赠面积，整体的套内使用面积比同期市面上同面积段的产品要高出不少。但本案的二房户型均非南北通透，在户型的设计上可圈可点，整体舒适性也比较一般，适合区域内对价格敏感的首置型客户。

盛世御龙湾户型选择较多，不同的二房三房和四房各有其特点，可供不同的置业者选择。其中二房的户型虽然得房率非常高，但是由于是中间套，户型在一定程度上无法避免其通风采光的缺陷。三房户型在尺度感和功能性上均比较完善，其大开间的客厅采光窗使得室内的采光和视野均不错，是编辑比较推荐的户型。四房户型在功能性上比较有优势，较三房多出10平方米左右，增加了一个书房，整体的功能性更强。

总的来说，项目定位刚改型置业者，但是折算下来每套户型近1000万的总价，对于市区的刚改客有一定的置业压力。