揭秘2017上海楼市三大真相之土地篇

自去年10月份 “沪六条”之后，在紧密的调控之下，当前上海房地产市场有了明显降温。今年以来，土地价格的涨幅有明显降低，地市的高热也在逐渐缓解，再无高溢价率的地块成交；商品住宅交易量进入低谷期；预售证的监管似乎比去年“沪六条”之后更严格。

2017年前3个季度上海土地市场如何？上海商品住宅市场又是怎么样的？最后一个季度上海市场趋势又是怎么样？下面笔者为您逐一详谈一下。

土地市场：前半年大牌房企“英雄无用武之地”9月份再掀拿地高潮

2017年前3季度上海土地市场已成交土拍地块（居住用地以及含居住用地）共计26幅，成交地块多集中于宝山区、奉贤区、金山区、浦东临港等区域，外环以内无地块推出，今年土地市场最明显的有几点。

一是，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的土地政策：“招挂复合”新政，拿地门槛提升，大部分中小开发商拿不到地，土地市场大洗牌。今年前3季度拿地的企业，基本上全是一线品牌房企，多集中于碧桂园、万科、保利、中海、绿地、中建、首创等房企，不过，今年拿地企业中，也不乏有首次进军上海的北京建工及山东黄金等房企。这也意味着，将来很多中小房企的房展不宜乐观，后期可能会退出上海房地产市场。

二是，“招挂复合”新政后，低溢价、底价成交成为主流。除松江小昆山三幅地块以相对高的溢价率（溢价率71.63%）拍出之外，竞得人为中海，其他地块均以低溢价率成交，其中，金山枫泾，金山工业区，奉贤南桥新城三幅地块以底价拍出。

而2016年，除奉贤柘林镇以及临港奉贤园区两块地块溢价率较低外，其余地块均以高溢价率成交，较高溢价率为宝山顾村一地块，溢价率达303.41%。其中静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，成交楼面单价为100315.25元／平，是2016年度上海住宅类土拍的较高成交楼面单价。

三是，租赁用地成为热点，总体占比越来越大。2017年7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交。2017年9月13日，陆续推出浦东新区、长宁区以及徐汇区的四幅租赁用地集中出让。

四是，前半年土地供应不足，8月之后再掀房企拿地高潮。从2017年前3个季度来看，9月是成交宗数最多的一个月份，共计成交9宗，除却4月、5月、7月未有宅地推出，其余月份均由宅地推出。

自今年8月份之后，上海土地市场加大土地的供应量，据了解，在今年11月份上海土地市场将推出8总招挂复合宅地，总出让面积为45.8万方（约688亩），总起价174.2亿元，分别位于金山区、浦东新区、松江区、奉贤区以及宝山区。

了解完2017年上海土地市场，下一篇笔者将带领大家来看看2017年上海商品住宅市场是怎么样的以及最后一个季度上海市场趋势又是怎么样的。