多元化布局、精益运营 中南建设多措并举或推动利率触底回升

近年来，在“房住不炒”这一总基调下，地产行业政策频出，从“三线四档”到“双集中”供地、融资收紧等补充政策，加之最近提出的“住有所居”新基调，地产行业面临的困境与变革愈发汹涌，深层次的逻辑正在悄然变化。

总的来看，在国家坚持房住不炒与“稳房价、稳地价、稳预期”的政策大背景下，预计在较长一段时间内，房地产行业将逐步告别高利润时代。

数据显示，2020年50家典型房企的平均净利率为11.6%，同比降低2.3个百分点。从目前已公布2021年上半年业绩公告的房企数据看，大部分企业的毛利率亦出现了一定程度的下滑。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来，“三道红线”影响房企融资，房企走量策略明显，毛利率下滑的趋势还将继续。“其实行业内毛利率下行的趋势已经延续了多年，叠加近年来调控政策的不断收紧，此趋势会更加明显。”

一些房企在半年报中指出，房地产市场延续分化态势，土地成交价居高不下推升开发成本，而房价过高易引发调控。在地价成本占比较高、售价难以有效提升的情况下，利润空间将被压缩。旭辉控股CEO林峰在2021年中期业绩会上表示，毛利率下降是行业大趋势，随着“双限（地价、售价）”政策继续实施，未来行业毛利率或还将进一步下降。

中南建设董事、总经理陈昱含则表示，目前行业增收不增利的窘境是高血脂的表现，考虑到政策调控持续、人口红利减少、碳达峰和碳中的要求、上游原材料价格上涨等多重因素，行业利润率长期仍不容乐观。

高利润时代已经成为过去式，但房企不仅要生存，更要利润。因而，如何在盈利空间紧缩的外部环境下，创造持久的利润空间、打赢利润保卫战成为房企要思考的命题。尽可能提高利润空间，进行开发成本的精细化管理、先进运营是排名前列步，在此背景下，诸如龙湖、中南建设、保利地产这类不依赖有息负债，拥有先进运营能力的房企，在今年上半年的业绩中展现出一定的发展韧性。

2021上半年，龙湖集团实现营业额606.2亿元，同比增长18.5%；中南建设实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%，经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值；保利地产营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%，净利润146.88亿元，同比增长10.25%。

而对于未来的发展战略，在今年的业绩会上，各家房企都对未来的发展提出了多样的解法，降杠杆，发力多元化业务实现现金流和利润的平衡等。

在房地产“下半场”传统开发业务出现盈利“天花板”时，龙湖集团希望通过不断增设新航道业务来突破利润的上限。龙湖集团确定了发展的六大主航道业务，在原有地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务的基础上，将房屋租售、房屋装修纳入主营业务之中，深化多元化发展战略，进一步拓展了业务围栏。

旭辉控股表示要聚焦经营质量，以3R和9个维度为核心来做经营管理的导向。3R也就是集团层面的ROE，区域层面的ROIC和项目层面的IRR，从9个维度来看，千方百计加快资金和库存的周转速度，稳盈利，争取盈利水平维持在行业的头部水平。在快周转方面，核心通过优定位、高去化、高回款，也就是精准满足客户需求。高去化方面重点通过降低库存，减少滞重，破除非住的一些产品，比如说车库、公寓、办公等。

中南建设则称，将通过三个先进提升比较竞争优势。首先，通过产品研发、生产提效和供应链建设实现先进运营；其次，整合中南置地和建筑的各自业务优势，加快探索第二增长曲线，形成先进建设；最后，通过推动中南服务在基础服务、增值服务和城市服务方面的能力提升，实现先进服务，在行业再平衡过程中持续提升竞争优势，稳住市场地位。

除此之外，在三十余年的历程中，整个中南集团形成了“4+1”的产业布局，即中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业、中南教育，分别聚焦于房地产、建筑、产业园区、投资、教育五大领域，拥有围绕地产和建筑两大主航道的完整上下游产业链布局。多元产业联动事实上给中南建设第二增长曲线增加了更多确定性。

根据2021年中期报告，中南建设旗下地产+建筑双板块发展均衡稳健，上半年共实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%，总资产3729.9亿元，同比增加15.5%。同时，在持续优化财务指标的情况下，公司“三道红线“指标实现全面改善，净负债率和现金短债比均优于监管要求。

截至2021年6月末，中南建设净负债率95.27%，较2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除合同负债后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。需要强调的是，公司总负债中有超过40%为基本没有偿付风险的合同负债，剔除该部分负债之后的负债率为51.45%，较2020年末下降1.60个百分点，在行业持续保持低位。

随着行业毛利率降低见底，各家顺应趋势做出的一系列应对举措效果逐渐显现，政策上的微调给了房企更多调整空间，预计未来房企的盈利水平将会有所提升。招商证券表示，行业从杠杆驱动的“指数牛市”变为管理红利驱动的“结构牛市”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善。

华西证券认为，今年以来房地产销售增速有所回落，投资保持韧性，在拿地政策有所放宽后，房企利润率的担忧有望改善，同时行业基本面韧性仍足，板块估值仍处历史低位，继续看好板块投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、新城控股、招商蛇口等。