千亿销售额下的谜局:“注水”的万科,“精壮”的恒大

在“稳地价，稳房价，稳预期”的地产调控大原则下，今年5月份，各地对楼市的调控高达41次之多，政策发布密集。在这样的市场环境下，相较3、4月而言，5月多个城市的住房成交量出现下滑。

根据克尔瑞的统计，2019年1到5月份，全口径销售额TOP100的上榜门槛是80.5亿元，按这一统计口径，全年TOP100的上榜门槛将达200万，而千亿房企将达到25家。

 2019年1-5月Top100房企销售额各阵营的数量（单位：家）

楼市相对论制图，数据来源：克尔瑞研究院

通过整理，我们发现Top100房企前五个月的全口径销售总额达39782.9亿元，平均每家房企销售额在398亿左右，有趣的是，100家房企中销售额达到平均值的仅有26家，剩余74家房企的销售额都“被平均”了。

1000亿以上的房企有7家，销售总额达到14070亿，占TOP100总销售额的35%。2000亿以上的房企有3家，即碧桂园、万科和恒大，销售总额达8072亿，占TOP100销售总额的20%。

7%的企业创造了35%的销售额，3%的企业创造了20%的销售额，房地产市场的金字塔效应相当明显。房地产很大程度上拉动着中国经济，而房地产经济很大程度上由头部房企拉动着。即便在TOP100房企内部也存在严重的两极分化态势。

 2019年1-5月Top30房企全口径销售额表（单位：亿元）

楼市相对论制图，数据来源：克尔瑞研究院

具体到行业Top30来看，销售分化非常严重。宇宙房企碧桂园一家独大，1-5月份全口径金额达3075.4亿元，远超第二名万科的2681.3亿元。相比之下，绿城要逊色很多，374的亿元的销售额仅占碧桂园销售额的1/9左右。

“大哥始终是大哥”，2019年1-5月的权益销售金额TOP10的房企与2018年度TOP10的房企相同，这也体现了中国头部房企发展的韧性。

但换一个统计口径，我们有了另一些有趣的发现。

2019年1-5月Top30房企权益销售额表（单位：亿元）

楼市相对论制图，数据来源：克尔瑞研究院

相较于全口径销售金额，各大房企的权益销售金额或大或小都有一定幅度地减少。其中碧桂园和万科的权益金额缩水明显，全口径销售额排名第三的恒大跃居权益榜榜首。滨江和绿城跌出TOP30榜单。

为了更清楚地表现权益销售金额和全口径销售金额的区别，我们对全口径销售金额TOP30的房企与其权益金额的差值进行了统计：

  2019年1-5月全口径销售额Top30房企与权益销售额差值表（单位：亿元）   

楼市相对论制图，数据来源：克尔瑞研究院

通过统计，我们发现万科的全口径销售金额和权益销售金额的差值较大，达到了1073亿，差值占全口径的比例达到40%。头部房企中，碧桂园、保利、融创、新城、华润、龙湖等企业的两种销售金额的差值也比较大，差值占比都接近或达到30%。除了万科之外，旭辉、正荣、滨江和绿城的差值占比超过了40%。

全口径销售金额和权益销售金额之间为什么会存在差值？全口径销售金额将房企和其合营及联营公司的所有项目均计入其业绩销售，不考虑房企在项目中所占比例及操盘与否的因素。而权益销售金额则是以房企在项目中所占股权为标准的，项目业绩按股权划入房企销售额中。

现在很多房企为应对房地产调控，降低市场风险，选择以抱团取暖的方式来合作开发项目，因而全口径销售金额和权益销售金额之间存在差异。

以万科为例，今年年初，万科与华发、金地合作开发南京地块，金额达57.3亿元，万科持有部分股权，这些都会拉低万科的权益销售金额。在万科内部有专门的项目开发股权合作模式，其中与土地方的合作包括股权收购、合作建房等。

毫无疑问，权益销售金额比全口径销售金额更能体现房企的资金实力和投资能力的真实状况。但需要注意的是，权益销售金额所倚仗的房企的“抱团取暖”，在做大做强房企的同时，其实会为房企的发展带来很大的风险。

如果由合作方进行开发，而建设方又为当地小开发商，则楼盘质量很可能得不到保障。这样的楼盘被冠以Top品牌房企名号后，一方面会推高房价，另一方面，一旦出了问题，也会为Top房企的品牌带来很大的损害，存在得不偿失的风险。

另据观点指数分析，Top房企的权益销售额环比增速进一步降低，这说明房企之间合作开发项目的比例在增大，这在进一步把房企的全口径销售金额推向虚高的同时，也会加大合作开发的风险。Top房企标榜的标准化产品，可能越来越倾向于品牌的标准化，而非开发的标准化。

万科的销售额高达2681.3亿元，但权益销售金额仅有1608.8亿元，销售差值达1073亿元，“注水”率达到40%。和万科比较，恒大则“精壮”了很多。恒大的全口径销售金额为2315.1亿元，位列第三，但权益销售金额高达2201.7亿元，高居权益销售额榜单之首，“注水”率仅有5%。

不少龙头房企2019年都定下了高企的销售目标，从1-5月的全口径销售金额来看还有实现的可能，但真的看权益销售金额，能不能实现销售目标，销售额中有多少水分，还要打个问号。

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