上海静安NEO - 城市更新的新物种

佰加创智 2018-12-21 21:05:32
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城市存量资产改造正成为 资本追逐的掘金地 随着城市中心地带发展空间的饱和产业的升级换代,城市更新成为越来越多开发商、私募基金等瞄准的生意,尤其是一线城市的核心位置,越来越多的“老房子”因为设施老旧、功能落后或产业升级而被改造,以京沪深为代表的一线城市核心区逐步进入到以存量资产的优化与改

城市存量资产改造正成为

资本追逐的掘金地

       随着城市中心地带发展空间的饱和产业的升级换代,城市更新成为越来越多开发商、私募基金等瞄准的生意,尤其是一线城市的核心位置,越来越多的“老房子”因为设施老旧、功能落后或产业升级而被改造,以京沪深为代表的一线城市核心区逐步进入到以存量资产的优化与改造为主的时期。想在高回报、低风险的一线城市地产市场掘金就必须具备足够的存量改造及运营管理能力。同时对于投资运营方来说,面对老旧住宅、废弃厂房、经营不善的商业物业等种类繁多的物业标的,如何去重新定位和改造升级将是项目成功与否的关键一步。

轻奢酒店+联合办公+商业的场景“新物种”

       静安NEO,原名静安律德大厦,紧邻上海核心商务区静安寺商圈,项目始建于1978年,前身为上海沪西纺织机械厂,大厦的物业基础设施陈旧,层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求,并分散租赁给几十家快递、餐饮零售、早教、信息技术及服务等行业的小微企业,缺乏统一管理,租金收益低。大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配,亟待更新。

       翰同资本在充分的市场调研基础上对项目重新定位,并选取日本奥塔建筑设计师事务所枥原琢己先生进行专业化建筑设计,将项目打造为包括城市轻奢酒店CitiGO(欢阁酒店)、盈石旗下的创意办公空间Mall Work(摩客)以及生活美学商业品牌的精品商业综合体,并将大厦更名为静安NEO,为其赋予了新的空间职能,激活新的青春活力。

       为了在有限的条件下尽可能提升单位面积的产出,该项目在升级改造设计之初就设定了“平衡、生态、共享”的原则:利用原有一至二楼的挑空空间作为酒店和办公业态的共享大堂,一层开辟为配套商业,并在项目红线范围内配置外摆区;二至三层作为微总部办公社区,采用裸梁裸顶的方式改善空间感;四至六层层高条件较好,释放给轻奢酒店;屋顶花园在保证原有绿化面积的同时,充分优化功能配套,使之成为酒店、办公、商业的共享户外活动和休闲空间。与此同时,为了解决老建筑的硬件安全问题,投资方还邀请了同济大学专家指导,对大楼进行了全方位加固。

      大厦首层将作为CitiGO欢阁酒店的大堂、餐吧、会议讨论区,同时还将拥有4间临街轻奢商铺,为酒店和办公的客户提供餐饮、咖啡、精品零售等配套。位于2-3楼的摩客空间共拥有480个工位,是联合办公领域的典范,其拥有出色的设计理念、精巧的空间利用及精细化的空间运营能力,专注于为众多的中小型、创业型企业提供高效、舒适、便捷、趣味的办公空间。

      位于4-6楼的CitiGO欢阁酒店拥有120间精品客房,是华住酒店集团全新一代产品中最具代表性的轻奢酒店品牌。品牌定位为引领年轻族群的生活方式的社交客厅和潮人聚集地的。酒店区域采用小客房、大公区的设计理念,由国际知名室内设计师倾情打造,客房内采用轻奢客用品,提供睡眠和沐浴的极致享受。顶楼的公共区还设置有屋顶露台,采用“酒店+N”模式,以社交客厅形式提供丰富的Party、驻唱、狂欢等活动体验。

       12月12日下午,这栋六层小楼举办了隆重的改造亮灯仪式。这个一年前还是基础设施陈旧、小商户聚居的“类危房建筑”摇身一变,成了集轻奢酒店+联合办公+商业于一体的“新物种”,此时,距离其前身上海沪西纺织机械厂的开建,已经过了整整40年。从清理前期租户、设计、改造、完成招商到重新开业,静安NEO只用了一年时间。

资本方的思量

       与众多城市更新项目的地段属性类似,静安NEO因为地处上海核心商圈,虽然老楼破旧,但意向投资者并不少。2017年9月,翰同资本采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式,引进华住集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商,并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、北京信托等专业投资机构联合投资,完成了对该物业的股权收购。

       据投资方透露,目前该项目的出租率已经达到95%,预计一年之后整体租金收入将比收购前至少提升3倍,至两年后退出,该项目的预期收益率将不低于25%。 显然,相对于过往城市更新项目中将酒店改为写字楼,或者将老旧写字楼改造为新型办公楼、长租公寓,以及将旧有商业空间改造为新型商业空间的常规单一做法,静安NEO的这种业态“混搭”和跨界无疑是大胆和特别的。

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