社科院:2018年楼市将平稳回落!一线和热点二线城市房价或率先探底

5月14日，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社在北京联合发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》称，2018年将成中国本轮房地产市场低点，预计房地产价格全年平稳回落。

2017年，中国房地产开发投资增速同比名义增长7%，销售价格增幅亦较上年出现明显回落，房地产宏观调控取得明显成效，市场呈平稳发展态势。

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蓝皮书执行主编、中国社科院城环所土地经济与不动产研究室主任王业强指出，2017年中国房地产市场还存在一些问题，如长效调控机制亟待建立；住宅去库存效果明显，但人口流出地房屋空置需警惕；个人按揭贷款负增长，房地产开发企业融资成本上涨压力增大等。

展望2018年，蓝皮书认为，中国楼市调控将继续以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，需维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更严厉的调控政策；另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，前期刺激政策需淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

蓝皮书分析说，整体来看，2018年将是中国本轮房地产市场低点，预计房地产市场整体呈现下行态势。在供给侧，限价政策很难有所放松，热点城市土地供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定限制。

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王业强表示，由于房地产紧缩调控政策不放松、需求侧各类不利因素依旧存在，加之企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，预计2018年房地产开发投资额仍会保持低位运行。受销售回落影响，房地产价格全年将呈现平稳回落。预计个人住房贷款增速继续放缓，个人住房贷款利率仍有上升空间。

具体来看，预计2018年一线和热点二线城市房价会率先探底，而三四线城市调整滞后，仍将保持一段时间热度。随着去库存刺激政策逐步转变为紧缩调控，预计今年下半年三四线城市市场调整才会出现。

新闻延伸

市场出现以公司名义“曲线购房”

监管层开始清查此类违规涉房贷款

李静，某上海小企业主，爱好理财。在房价高涨的当下，上海房产便是其眼中的热门投资项目。不过，在上海，她属于限购人群。近日，李静从网上看到，以公司名义买房，可绕开限购。

注册一家空壳公司→用名下其他公司为空壳公司做担保→空壳公司从银行获得一笔授信→全款买房。记者多方采访了解到，上述四步绕过限购“曲线买房”并非“天方夜谭”，这种方式已有成功案例。

“曲线购房”大行其道

近年来，房地产调控不断升级，但大家都在想尽办法“曲线购房”。其中，以公司名义购房是近期常用的手段之一。

记者注意到，最近以公司名义买房的现象似乎变得常见起来，而且受到公司客户关注的项目多为高端项目。如近期刚完成摇号排序的上海某知名高端物业项目，根据上海公证协会网站披露的公开信息，摇号排序共计385组，其中公司客户竟然占到了55%。

“公司购房的较大特点就是可以绕过限购的管控，是当前限购中的一个漏洞，对于类似的做法，显然也被当前很多购房者所利用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时说。

据了解，目前很多城市出台了针对个人的限购令，但对公司购房基本都没有太大限制，上海也一样。

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目前上海的限购政策针对公司买房采取了“宽进严出”的做法。除个体工商户之外，中国公民注册在中国境内的公司均有资格在上海购买商品住宅，只是购买之后3年内不能转让。

公司买房有了“进阶版”

记者采访了解到，以公司名义买房虽可绕开限购，但通过这种方式买房需要一次性付全款，且买主购买房产后每年都需要缴纳高额的税费，转让房产时还需要办理繁琐的手续。

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考虑到后期处理房产的复杂性，记者在采访过程中了解到，现在以公司名义买房还有了“进阶版”。

具体路径如上述李静所述，即先建立一个空壳公司，将自身定为法定代表人；接着用另一家已存续的公司给空壳公司担保，并证明还款来源，然后这家空壳公司便可从银行获得一笔授信，用以全款买房。

在采访多位业内人士后，记者了解到，以公司名义买房，房子就是公司的固定资产。

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若以存续已久且有正常经营业务的公司名义购房，虽然可以避开限购，但是会有资产混同、公司财产和个人财产不分的风险，给后续资产转让、出售带来许多麻烦。与此同时，在房产转让时，如果将房产转到个人名义的话，费用会相对较高。而以空壳公司的名义买房，在转让时，可通过股权转让的方式，节省部分税费。

警惕合规风险

虽有成功案例，但多位银行业人士均告诉记者，由于银行审核企业贷款资质时，需要看企业流水，所以正常情况下并不会给空壳公司放贷。

那么，这种操作合规吗？交通银行首席银行分析师许文兵表示，在日常监管中，监管部门会查贷款公司流水以及贷款资金流向，如果以其他理由贷取的款项最终被用于购买商业住房，将会有合规风险。

许文兵进一步强调，部分购房者在通过房地产商或中介，以空壳公司购买房产时，房地产商或中介或许会对壳公司进行虚假包装，以便顺利从银行贷款。而这种情况下，银行若是放贷，可能也会落下“审查不严”的“罪名”。

从去年下半年以来，监管部门严查消费贷违规进入楼市、股市，不少银行都因为“贷后管理不到位，导致个人消费贷款被挪用”“贷款三查制度不到位”等原因屡屡被罚。 而今年，监管力度丝毫不减，据相关媒体不完全统计，仅今年排名前列季度，就有十余张罚单涉及房贷业务。

此外，还有银行人士告诉记者，今年以来，监管部门还严查信用卡资金违规进入楼市、股市现象，开起罚单也是毫不手软。

“部分公司购房行为隐含炒房目的。针对以公司名义购房，预计接下来会有各类新的政策出台，进而也会影响此类群体的实际置业计划。”严跃进表示。

实际上，监管方面已经注意到此类风险。沪上某银行风控部人士告诉记者，近期监管部门相关人士正进驻其所在银行逐笔“清查”这类贷款合同。