降杠杆、提质增效,长期主义正成为地产公司新ICON

2021年以来，中国的房地产经济及相关领域如履薄冰，这一年是“十四五”规划开局之年，也是房地产行业进入管理红利时代的元年。如今，2021年已然过半，先前房地产靠土地和政策赚钱的逻辑生变，房地产市场在经历了十年膨胀后，叠加疫情影响，又在全球流动性收缩的大趋势下，进入了一条窄路。

经历了半年的摸索，这条窄路的边界越来越清晰，上面是一条高压线，即货币紧缩带来的泡沫及债务风险，配套而来的是房地产调控的火速升温，如“三道红线”、“两道红线”；下面是一条底线，即土地财政压力和政府债务风险。

窄路之下，融资层面不断收紧，原来支持房企高速增长的财务杠杆失灵，越来越多的房企转而提升内部经营效率，通过放大经营杠杆力图将企业做的更长更强。

一个很明显的趋势是，2020年度业绩发布会上，谈长期主义的房企变得更多了，稳健发展的房企正在受到市场青睐。比如万科、龙湖，以及一家第二梯队标的——中南建设，他们所代表的一类不依赖有息负债、用经营杠杆驱动的典型房企，正将“稳健”刻入其经营的底层逻辑。在行业调整中保持企业的高安全系数。

蝴蝶效应：财务健康度与机构评级时刻挂钩

近年来，房地产信用债偿债规模越来越大，今年开始进入集中偿债到高峰期。数据显示，2018年到2021年房地产到期债务从2500亿增加到6500亿，其中美元债到期债务大幅度扩张，同比增加68.5%。

正有地产公司因为滚雪球模式不堪重负，爆发债务问题，国内诸多地产公司陆续被下调评级，重困之下部分企业连引入战投的积极自救都显得无力回天，引发了股债价格重挫、融资承压等一系列多米诺骨牌效应。发展速度之外，未来发展的确定性正成为评级机构更为关心的因素。

外部环境风声鹤唳之下，获得机构的上调评级显得尤为难能可贵。6月17日，联合评级国际有限公司（以下简称“联合国际”）公布了中南建设“BB”的国际长期发行人评级，相比之前“BB-”的评级上调，评级展望稳定。

联合国际称，考虑到总股本的扩大，中南建设以债务/资本化比率衡量的财务杠杆水平，从2019年底的74.8%下降至2020年底的64.9%。此外，中南建设的净负债率，相较于2019年底的168.4%，于2020年底下降至 97.3%。联合国际预计中南建设的财务杠杆在未来12至18个月内将进一步下降至约59-63%的水平。

融资渠道方面，联合国际认为中南建设拥有多元化的融资渠道，尤其是在岸市场。截至2020年底，该公司非标类融资的敞口缩小，较2018及2019年下降。联合国际预期中南建设将继续改善这一风险，以管理其融资成本和债务到期状况。

如果说过去房企对财务杠杆的衡量更多是结果导向，现在则变成了目标导向，健康的财务是发展的前提。“三条红线”之后，不同的房企发展日益分化，有的疲于找资金，有的则是获得了新的发展机遇。克而瑞统计数据显示,2021年1-5月,TOP100房企全口径销售总额为55758 亿元,同比增长52.2%，典型房企目标完成率为39.91%，同期，中南建设前五个月销售额同比增长59.3%，完成886.7亿元销售额。

未雨绸缪：全产业联动增加房企发展新机遇

随着房地产行业调控的持续进行,行业降速带来了焦虑感。单纯的地产开发盈利模式难以为继，需要探索新的业务，为后续增长提供新的载体，所以房企主动进行了多元化的市场布局，挖掘行业更加丰富的发展潜力，探索地产主业外的一条“第二增长曲线”。

无疑，在融资渠道持续收紧、行业增量逐渐见顶的背景下，通过布局多元化的方式可以实现更好的融资，增加利润增长点，逐渐摆脱对政策的依赖，另一方面，当行业周期风险来临时，也可以避免企业的盈利稳定性受到冲击。因此，TOP30的很多企业都在通过多元化产业发展来规避行业的系统性风险。

与发展后期才开启多元化增长曲线不同的是，成立于上个世纪80年代末的中南建设历经了创业、突围、扩张、转型、发展等多个阶段，对多元化产业联动早已摸索多年。在三十余年的历程中，整个中南集团形成了“4+1”的产业布局，即中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业、中南教育，分别聚焦于房地产、建筑、产业园区、投资、教育五大领域。

近年来，中南集团整合旗下优秀资源，聚力发展，促进中南住宅、TOD、文旅、小镇等多业态的共生共荣。利用多产业的优势，在产城融合发展上有了一系列的尝试，“地产+”模式探索逐渐成型。

在中南置地业务中，还将商业、酒店、文旅等业务进行拓展，实现增量业务的叠加发展。通过全产业整合与全业态整合，丰富中南集团层面的产业生态链，丰富客户的消费生态链，给客户提供更多的产品和服务输出。

在房地产行业进入资源主导的大周期阶段，无论是开发商、制造业还是金融资本，进入地产行业的目的无外乎将优质资源收入囊中，以谋求自身可持续发展。中南建设通过整合自有资源，努力抢夺先机。

近日，国家财政部等四部委联合发布通知，自2022年1月1日起，将国有土地使用权出让收入全部划转给税务部门负责征收，城市更新联动产业招引、新基建控支出将成新趋势，这对于早已实现多产业联动的中南建设而言，或许又会带来新的机遇。