谁冒头打谁!苏州5年限售,是一场事先张扬的调控游戏

搜狐焦点上海 2019-05-12 10:04:38
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4月重提“房住不炒”后,第一只靴子终于落地。

4月重提“房住不炒”后,第一只靴子终于落地。

昨天晚上,苏州市政府“突然”加码楼市调控,从土地、购房、学区、人才引进等多个维度,进行了条分缕析的精细管控。

其中最严厉的举措,是针对苏州工业园区等城区,二手房最长5年的限售期

但这一次,没有震惊和意外。2019年开年后,苏州楼市狂飙突进,领涨中国一二线城市,而被舆论一致认定“调控是迟早的事”。

此次“靴子落地”表明,中国楼市调控越来越像一场打地鼠游戏,谁冒头打谁,绝无例外。

PART 1

“苏州离再次调控不远了吧?”一个月前,许多人就在讨论这个话题。

2019年开年后,全国楼市都沉浸在一片回温的暖流中,但蠢蠢欲动的氛围里,苏州仍然是“最匪夷所思”的那一个。

列几组数据你就明白了。

4月首周,苏州商品房成交均价23285元/㎡,环比3月首周(22760元/㎡)上涨2.3%,涨幅位居全国第一

4月商品住宅成交10452套,环比上涨77.51%,同比上涨63.75%。

4月二手房成交11612套,环比上涨75.45%,同比上涨63.16%。其中,二手住宅成交10452套,环比上涨77.51%,同比上涨63.75%。

暴涨的数据背后,是疯狂的抢房和抢地。

比如,4月6日,苏州吴江万科翡翠公园开盘,千余人抢408套房源,开盘不到2分钟售罄。

几百万的房子,买起来比超市大促销还激烈!

这并不是个例。此前,南山维拉花园开盘,引发千人排队到深夜;还有仁恒入市,836人VS196套“限价房”,等于4个人抢1套房。

土地市场更不遑多让,多个板块地价被刷新。

4月24日,被媒体成为历史性的一天,苏州集中推出7宗地块,全部高溢价成交。其中,尹山湖地价21988元/㎡,狮山地价26288元/㎡,双双突破历史新高。

5天之后的4月29日,备受关注的苏州园区奥体地块,将火热行情推向了有史以来的最高潮。

中海以35.6亿元竞得,成交楼面价30287元/㎡,溢价率37.67%,还需现房销售。它不仅是园区地价首次突破3万,也让中海一举成为苏州新地王

PART 2

癫狂中的癫狂,则是苏州工业园区的二手房。

两三个月涨幅超30%的比比皆是,学区房涨得更凶。比如金鸡湖边的高尔夫花园,最近一年多成交价从2万7涨到3万8上下。

狂热的气氛,在5月7日的法拍中更达到极致。

一套非一线临金鸡湖的226㎡玲珑湾花园(星湾小学学区房),从起价1350万,拍到了1809万,溢价34%,成交单价8万。

这是什么概念?我仔细翻查了苏州链家的挂牌房源,发现大部分挂价5万-7万5。

即使真正的头排一线湖景学区房,挂价也极少超过8万。

单价8万,即便到北上深,也有很大挑选余地。在杭州,更是可以全城横着走。

当地中介告诉我,去年底的时候,星海学区这带二手房价,最高也就6万出头。等于几个月时间涨了20—30%。

但在极度看好苏州的投资客眼中,8万才是起步。“短期看涨10万,长期看涨15万。”碾压杭州算什么,赶超北京上海都是肉眼可见。

难怪最近朋友圈里,都在流传一个段子:

“谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两个小时,把房子买在了上海。”

苏州园区房价的狂飙,可怕在于:与GDP孱弱的厦门不同,业界普遍认为其有强大的基本面支撑。

首先,苏州是中国这一轮调控中,最早启动的,需求已被压抑两年。

当杭州、南京等的城市房价仍沿着惯性上攻时,两年不涨的苏州,反倒成了明显的洼地。

其次,苏州的GDP极其耀眼,一直领跑二线城市。尤其是工业园区,2018年实现地区生产总值2570亿元,城镇居民人均可支配收入超7.1万元。

在商务部公布的国家级经开区考评中,连续三年(2016、2017、2018年)位列第一,跻身世界一流高科技园区行列。

工业园区是苏州技术、资金、人才、教育等各类资源高地。加上又靠近上海,存在大量真实的购买力

但在互联网时代,情绪的传导往往是迅速而非理性的。

自住需求点燃的第一把火,让投资客(或所谓自住兼投资者)看到套利空间,纷纷入场。带来的示范效应,又进一步刺激了下一波的疯狂。

第一时间调控,才能遏制非理性情绪的继续传导。

PART 3

值得关注的是,苏州的这次调控,园区新房限售3年,二手房反而要限售5年,开了中国楼市“精准调控”的又一先河。

表面上看,当然是因为工业园区的二手房涨得最凶。

背后的成因,则是工业园区近年极少出让宅地,新房几无供应。多数改善兼投资,或纯投资客户,也只能涌向二手房

苏州最活跃的市场在二手房,炒作主力也主要涌向二手房。

而真正“骨灰级”的炒房客,一般也不炒新房,只炒能快进快出的二手房。

数据显示,2019年1-4月,苏州二手房共成交28898套,同比增长37.9%。其中,工业园区最高,达6615套,占总体23%。

扼住了园区二手房的咽喉,就稳住了苏州房价。

昨天的苏州新政,还有一个国内首次的创新:人才优先购买新房。

根据政策,楼盘应将可建筑面积50-60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才

原来是投资客和其它人一起拼概率,买到新房的机会均等。

现在大部分房源要让高学历的“人才”先选走,多数炒房客只能去一小撮房源里搏运气,买到机率大减。

虽然炒房客里,也会有利用高学历“跨城落户”炒房者,但毕竟占比极低。

当然,最重要的是,园区本身就是以人才立本。优先出售房源,一方面可以体现对人才的重视,另一方面也可以吸引到更多人才。

PART 4

从苏州限售,可以看出“房价暴涨”是不可触碰的底线。

一旦越过“稳房价、稳地价、稳预期”这条红线,只能落得“枪打出头鸟”的结局。谁敢冒头,我就打压谁。

所以,苏州这次调控加码,其实也是对其他城市的预警。

毕竟,开年这波回暖中,表现出火热情绪的,还有很多城市。比如,宁波和南京。

以宁波为例,新年刚过,冷的跟“冰窖”一样的市场,就再次进入了滚烫状态。

先是政策面开启抢人大战,最高补贴60万/人;紧接着是土拍升温,海曙高塘四村地块,被中海以20750元/㎡+28500㎡配建人才房成交。而周边新房仅卖3万

国家统计局数据显示,2019年3月全国70个大中城市,新建商品住宅销售价格,环比同比涨幅最大的就是宁波,分别涨了1.1%、7.6%。

同样去年身陷“寒冬”,如今大翻身的,还有“楼市四小龙”之一的南京。

今年3月中,江北、江宁、城北、河西一共10个楼盘,集中性开盘。6个当天售罄,1个只剩一套未售,最少也去化一半。

二手房也迎来久违的春天。据南京我爱我家数据显示,开年后周成交量都在千套以上。原本要关门的中介门店,重新装修扩招员工

面对明显“回温”迹象,更多城市开始收紧调控,包括合肥、长沙、丹东等多个城市。

深圳、南沙、北京等城市,则对人才房、共有产权房等政策,再次明确落地细则。

相信,只要“房住不炒”的政策逻辑不变,接下来的楼市,大概率就是“稳中有波动”的状态。

来源:层楼公众号

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