上海新房认筹惊现打折项目 深圳顶豪开发商鹏瑞“下凡”受挫

来源：易眼看房

❂ 引言 2022上海楼市迎巨大变局，头部房企面临大洗牌，民营房企夹缝中求生。有人“断臂求生”降价甩卖，有人“价外加价”顶风作案。网易房产特别策划《地产大佬上海求生记2022》，躺在风暴里的房企，正在上演自救众生相。

二批次认筹的新房中，居然出现了一个打折销售的项目！这个项目是位于临港的鹏瑞云璟湾。网易房产在调查中获悉，近期处于认筹期的鹏瑞云璟湾，破天荒地给出了98折的优惠揽客，这在目前的上海房地产市场中算是少有。尴尬的是，即便开发商大刀阔斧地给出了这样的优惠，认购率仍然不如人意，仅有73%。

鹏瑞云璟湾在上海虽然是一个平平无奇的项目，开发商却大有来头。它是来自深圳的顶豪开发商鹏瑞集团（以下简称鹏瑞）。

鹏瑞云璟湾“打折”

上海的房地产市场限价及积分政策执行以来，房地产市场一直都是卖方市场。提高首付比例，加售装修包……变相加价卖房的现象屡见不鲜，打折卖房却是新鲜事。鹏瑞云璟湾可以说是上海近几年来屈指可数的“促销”楼盘了，然而效果却仍不如人意。

为了刺激去化，鹏瑞在认购阶段破天荒地直接放出优惠：认购客户选房可享总价优惠0.5%，按时签约还有0.5%的优惠，全款支付再优惠1%，加起来就是总价的98折。

图源销售微信沟通截图

鹏瑞罕见折价销售的举措一方面是为了尽快出货，另一方面或许也是对临港市场发展前景不自信的表现。

鹏瑞集团上海城市公司营销部总经理汤景原曾在5月3日参与一家媒体直播，他当时抛出的命题就是：“聊聊7万套供应的临港，投资大机遇还是韭菜大花园？”

此时购房者若接了这个“烫手山芋”，是不是也有被“套牢”的风险？

顶豪开发商尴尬的“刚需”项目

提起鹏瑞云璟湾的开发商鹏瑞集团，上海的购房者可能还比较陌生。其实，鹏瑞曾于2013年打造了大名鼎鼎的深圳排名前列豪宅深圳湾1号，是与汤臣一品齐名的中国10大超级豪宅之一，目前二手房成交价已经探高到了30万/平。

2021年，鹏瑞以底价17.38亿元竞得上海自贸区临港新片区PDC1-0401单元先进科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块，也就是如今的鹏瑞云璟湾项目。首入长三角，或许也意味着全国化扩张的排名前列步。

近年来，关于鹏瑞集团拿地激进的报道并不少见诸于媒体。鹏瑞入沪拿的这幅地块也是一个印证。

云璟湾所处的临港103片区位于上海的最东南角，这里远离地铁站，除非你是打算长期在临港定居，不然想频繁往返上海市区恐怕也成为了一种奢望。这样一幅地块，与鹏瑞本身的定位不符，也很有可能令其在上海首秀失败。

103片区定位全球先进科学家社区，整个片区正在大开发过程中。这里不是在建的工地，就是即将要开建的工地，周边环境百废待兴。相比已经成熟的101和102片区，这里当前没有商业，没有医院，没有学校，自然也毫无生活气息可言。

尽管规划很高大上，不过未来招商和引资情况如何终究还是未知数，买在这里的购房者要赌上一个未知的明天。

103片区街景，网易房产实拍

网易房产实地探访了鹏瑞云璟湾项目现场。该项目外立面采用真石漆，而非干挂石材等高档材料。

交付标准方面，项目有中央空调和新风系统，并没有设置地暖。厨房使用的是老板或者方太同等品牌，总体来看还是偏刚需的品质，并无太多亮点。其品质也很难让人联想到开发商的顶豪开发背景。

后记：豪宅之“豪”在于质量而非价格

深圳湾1号盛名在前的鹏瑞并没有在产品创新和品质上继续追逐，而转向了另外一条高速扩张的道路。此后其在全国各地打造的产品没有太多亮点，却时有负面新闻传出。

公开资料显示，鹏瑞在东莞打造的排名前列项目鹏瑞·天玥就曾引发一波三折。先是为了坐实5.6万的“吹风价”，在项目建设进度早已达到预售条件的情况下迟迟不卖，引发“捂盘惜售”的猜想。

然而按照当时东莞的新房备案制度，相关部门并未给鹏瑞“开绿灯”，最终批了42000元/平~50310.47元/平的价格。

而就在项目入市后，购房者很快发现鹏瑞·天玥从前期宣传的“全球先进品牌精装”，变成了毛坯交付，令人大跌眼镜。

紧接着，又有多位购房者在政府平台上反映项目要求客户签订购房合同和装修合同的“双合同”，以及捆绑车位销售，并称该地产公司一位负责人王某收取50万~100万元茶水费。东莞市住建局因此约谈项目负责人，敦促其自觉规范销售行为，项目也一度被喊停。