卢文曦:上海土拍按下暂停键 乐观看待疫情后重启

因疫情防控需要，为响应全市疫情工作，现中止上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动。后续将根据本市疫情防控工作整体安排及时重启交易活动。此外，通知也明确，已交纳的交易保证金在中止期（自本通知发布当日起至中止结束当日止）内所产生的同期银行活期存款利息，将在交易结束后退还。

上海这轮疫情对社会、经济影响面相当广。一季度各地都面临经济压力，上海这次疫情反复对地方经济影响比较大。这批土地尽早出让对地方收入有重要意义。因为疫情因素，不少项目开盘节奏受到影响。近期项目供应有所起色，但成交数据一直上不去。同样，二手房带看也遇到阻力。市场销售不畅，相关税收也会降低。

虽然不少楼盘采取线上开盘摇号的方式进行，理论上讲，上海也有相应技术手段采用线上拍卖土地的方式进行，但现在土拍中止应该是最妥善的处理方案。一方面，减少人员流动，人员聚集，对防疫有利。尤其是拍卖，人到现场，聚集在拍卖大厅，有风险成份在。另一方面，基于当前情况，即便有充分准备，心态也会发生变化，可能会影响到拍卖结果。而土地市场是前端信号，如果拍卖效果不佳不利于稳定市场预期。

这次处理方式也比较公正，保证金会有相应利息产生，后续会退还给房企。当然，如果能更进一步，先退给房企就优质了。上海的土地贵，保证金自然也不便宜。毕竟眼下房企日子不好过，这些资金被压，现金流会受到考验。此外，其他城市也有土地出让，比如苏州刚刚挂出一批土地，由于上海何时恢复有诸多不确定性，可以打时间差，先到有土地卖的地方收获土储。

作为房企而言，要调整拿地策略。上海是战略要地，不拿地肯定不行，所以要留出足够的现金储备，一旦恢复可以及时“杀入”。与此同时，一些疫情影响较小的城市在恢复正常工作节奏，他们也会陆续推地。对于一些资金有限的房企来说，如何舍取考验决策能力。

另外，不得不考虑的是，万一各城市又在集中时间段推地，房企是否做好充足准备？近期五部委集中发声，信心提振了，按惯例就等“工具”亮相。届时可能又遇到土地市场恢复，市场很有可能走热，面对竞争房企准备好了么？

当然，对于上海土地市场重起后的结果，大卢还是很乐观的。上海是全国的上海，所有资金都会在这里汇集，优质企业在这里汇集。热点土地还是会进入最后的“一次性”报价阶段，当然，溢价率由于设定“天花板”，总溢价率不会太高。从近期其他已经开启土拍的城市来看，国企、央企的拿地效率特别高，这一特征也会在上海土拍市场显示出来。

来源：大卢侃楼市