上海楼市:投资思路需慎重,你以为的好思路,有可能是个坑!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥好！上海准备入二套房 手里现金130多万，请问买在哪投资潜力大？二套要七成首付，我想了几种方案：1.是到枫泾购买一套230万以内的房子 二年后交房？2.闵行马桥买个一房带学区的或者二房动迁房.或者闵行交大附小老破小学区。3.加大投入比例，需要抵押上海房产，或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子，买550—600万的房子，目前看好西渡叠墅 600万以内，或者想去枫泾买联排大约500万—550万。思路比较混乱，还想去市区内环买老破小。成哥你有什么看法？

回答：你的投资思路都不是很对。方案一和二，投资打法不好，老破小大概率跑输大盘。子弹130，上海二套资格因为首付比例太高，一般不建议一线城市采用二套资格直接去买，这样资金利用率太低，总价低就很难买到好房子。如果没有其他可以抵押的资产来扩大资金流，通常建议采用全款抵押的形式买入，找垫资公司配合，然后抵押7成，相当于首付3成，这样可以买到标的的总价更高，更能利于选筹。买房之前首先盘点一下自己手里的资产，看哪些能融资或者变现，若有可操作资产，那就好好利用。建议出手烟台的房子，升值能力低，且接盘侠少。

如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。别墅本身是一个以消费为主的小众市场，本身流动性和金融属性差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。

我的建议是：上海内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了，建议在这几个地方可以看起来了，买2005年后的二手次新房。

提问：成哥好!想在上海购买一套房子，目前只能买二手房，看了很多房子不知道怎么选择，预算在1200-2000成熟商圈徐家汇港汇附近房龄15年了觉得有点旧、新天地翠湖楼龄12年，配套很喜欢就是价格比较贵，陆家嘴滨江可以看江，资源稀缺，房龄也在15年左右。购买12-15年房龄是否旧?大虹桥会展附近的别墅，和那个成熟商圈的房子哪里更适合?目地保值、升值、方便出租几年后想住也可以，持有5年以上。麻烦成哥给点意见怎么选择?

回答：新天地，属于综合优的板块，如果以后自住喜欢那的环境，可买，升值性能跑平大市，强于徐家汇。港汇周边，属于市中心当中较普通的板块，除非带有一流学区，否则升值性自住性都一般。陆家嘴滨江，如果想买到看江的三房，2000万以内的预算有些吃力;如果买两房，则能买到，只是自住不够舒畅，如果只两人住，也是可以的。陆家嘴的房子，如看不到江，则升值性可能与新天地差不多，毕竟近CBD、滨江步道也很好。大虹桥会展周边，区位升值性较强，但别墅这类产品升值性不乐观。不如新天地与陆家嘴滨江的二手房。12- 15年的房龄，略有点旧，这种情况下，要看小区的规划、定位、建筑品质、物业管理水平了......具体更详细的建议及分析详见内部！

提问：成哥您好 ，手里现金180万左右，二套。考虑三房目前没孩子。淮海路工作，在看青浦淀山湖地铁站附近的房子。或者嘉定还有哪个郊区可以推荐？泗泾感觉地铁过于拥挤。

回答：淮海路去淀山湖太远了。我更建议买距离人广35km附近的房子。预算有限，如果你只买新房，那也只能买到这么远的房子。如果能接受距离远，可以根据和你对接的具体需求帮你推荐下嘉定远郊新房。

提问：成哥你好，上海目前的房价你怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买。市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。宁愿买远点，也要买好点，反正地铁那么方便。上海价值高的板块详见内部分享！

提问：成哥好。我父母在上海拆迁，估计补偿款340左右，选择要安置房的话300，安置房源佘山北，松江南，惠南和奉贤南桥，就近置换康桥。我本人在北京有房有贷（婚后购入），老婆户口在沪，我在京，目前自有资金只有20，小孩在京上学。希望能用现有资源在上海倒腾出两套房。一套目标是外环内社区和配套成熟的老破小，供父母养老。一套准备投资出租。请问有没有推荐的资产配置方法？

回答：根据你的情况来看，买房首付总预算资金340+20，一起360的首付预算，如果说要拆分买2套，一套160，一套200。因为上海买房是认房又认贷，所以你老婆和你父母名义各自买入都是二套资格，首付比例很高，总价会有瓶颈，不利于投资选筹。

如果你的经济收入不错，可以gpgd，降低首付款，拉高房子总价，增大买房选筹面，但要注意的是杠杆拉高，需要有对应的月还款能力，不然风险很大，买房较大的风险就是断供！如果说你的月还款能力一般，这个首付预算在上海一线城市来说不算多，且还是二套资格，如果买不到有价值的区位，投资反而会踏空。这个预算我更倾向于你们买一套，总价控制在600以内，对投资选筹更为有利。同时手上再留有1-2年的一定的防守资金，抵御风险，当下属于静淡市，杠杆不宜拉太高。

提问：成哥好。坐标上海，夫妻二人上海户籍，在上海有两套房和一套商铺。一套是位于宝山顾村，另有一套在顾村的洋房，商铺98平，目前砸手里，租不出去。有重庆蔡家1套，昆山1套。安徽滁州全椒县高铁站附近一套（跌几万）。目前上海金地已抵押360万，商铺的首付全是信用贷200万，共计贷款600万左右，月还款近5万，压力较大，夫妻收入税后一年100万左右。以上资产是否需要重新配置，如何配置？顾村板块大环境涨幅怎样？是否建议继续持有？商铺目前租不出去，是否要低价卖出？重庆蔡家板块未来是否有空间？目前在交成都社保，已满一年，还剩一年就有房票了，准备把昆山卖出投资天府新区，成都天府新区未来还有多少空间？安徽滁州全椒高铁站环南京概念，滁州房产是否有升值空间？还有哪些城市适合投资？

回答：你的资产很多，但有部分踏空，目前负债率偏高，建议重新整合和优化资产配置。首先说说你的劣质资产：一是商铺，二是滁州高铁房，这2个最没有价值，反而商铺把你的负债率拉太高，而升值能力又太弱。公寓和商铺我一直不看好，后期交易税费高，如果想赚租子，还不如老老实实把钱存银行赚利息更省心，投资我只买优质地段纯住宅。另外滁州所谓环南京概念，完全割韭菜，城市能级本身就非常低，一个高铁拉不起来，所以我建议这2个标的全部出手。

顾村继续持有，还有上涨空间，重庆蔡家稍微偏了点，但毕竟刚买，继续守长线，昆山没必要动，继续持有，不住的全部出租，降低月供压力。成都非常不错，比较看好。成都房价扁平，天府新区太远，价格也不便宜，现在限价慢慢放开，没必要再去了。优先主城区吧。建议在成熟商圈附近找次新房，具体价值高的板块详见内部！如果还有上海房票和多余资金，或者出手昆山填补资金，长三角看大的还是上海，昆山只是环沪城市，启动周期还是得先看上海，后期建议上海可以再买一套住宅。

提问：成哥,示范区姚庄、嘉善现阶段购买该板块有否前景,最近有大V也在带头买该板块!

回答：这种性质的板块,投资的机遇与风险并存,属于存在较大变数的情况。从区位上讲,如果没有这一规划, 这一板块属于三不靠,离沪杭苏皆远,投资价值很小。而这一规划的出现,会对板块楼市带来利好,但利好的程度,不容易估算。过去的历史上,好像没有三个省级行政区共同规模和开发一个经济与社会一体化的示范区。这是一个新生事物,但级别肯定不会太高,不是高级的。跨行政区的合作,会存在很多阻力。或者表面上大家都表示出力,但执行中又会不太愿出力。另外,还要考虑,如果规划出台前后,炒房者较多,可能会有限购限售等政策出台,从而抑制炒房,压制房价大涨。最后,从全国及该地区的短周期运行阶段来看，当前投资时机不好。环沪投资价值高的板块详见内部！

提问：地铁对房子的影响有多大影响？有地铁但离市区较远，地铁3公里（无地铁）离市区近点，该作何选择？考虑到自住和房子的升值潜力。

回答：越是远郊，越是看重地铁的作用。地铁房的较高估值可以大概到达房价的20%左右。地铁三公里是地铁房的极限了，可以考虑，但必须要考虑竟品因素，地铁周边不能有太多好房子。

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