【勘地】奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块

奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块东至奉浦河，南至浦南运河，西至远东路，北至奉浦河，出让面积53968.8平方米，计容面积134922平方米，容积率为2.6，规划为商办、住宅用地，混合用地各用途建筑面积比例为住宅48%；办公40%；商业12%，住宅套数下限为577套。该地块起拍总价为188891万元，起拍楼面价为14000元/平方米。该地块由于只有一位申请人竞买，将于9月8日以挂牌形式出让。

根据出让要求地块受让人配建5%的保障房，同时须自持100%的商业物业及70%的办公物业。

该区域商业、办公功能定位为影视文化总部基地，要求引进影视后期制作、数码影像及3D动漫领域国内外知名企业。按先公益，后经营性的原则，商业、办公、影视馆、博物馆须在交地后28个月内竣工，住宅部分须在开工后36个月内竣工。建造的影视体验馆和博物馆经政府相关职能部门验收达到相关建设要求并投入运营后，受让人方可办理住宅部分的预售许可证及销售。

地块位置图

地块周边规划图

出让要求

1、地上建设用地规划性质：三类住宅组团用地、商务办公用地、商业服务业用地（Rr3C8C2）；地上建筑容积率：商住办2.5，计容面积134922平方米；混合用地各用途建筑面积比例：住宅用地不大于48%；商务办公用地不大于40%；商业用地不小于12%；地上建筑限高80米；住宅套数下限为577套；

2、公共服务设施：该地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积10%（计13492平方米）的公共服务设施，包括：老年人日间照料中心不小于200平方米、老年活动室不小于200平方米、养育托管点不小于200平方米、文化活动室不小于100平方米、健身点不小于300平方米、生活服务点不小于100平方米、居民委员会不小于200平方米、影视体验馆不小于5000平方米（计容）、博物馆不小于5000平方米（计容）、垃圾压缩站不小于40平方米（计容）、生活垃圾收集房不小于30平方米、环卫作业道班房不小于40平方米。除上述公共服务设施外，其它建筑面积（2082平方米）作为备用空间，在建设项目管理阶段进一步细化明确。公共服务设施需布局在建筑物三层以下，临街布置，方便到达。建成后权属无偿移交政府；

3、公共通道：地块内设置两条宽度不小于9米的东西向公共（步行）通道，北侧公共通道长度不小于170米，南侧公共通道长度不小于180米，确保连续舒适的步行要求。通道位置、线型可结合建筑规划设计方案调整，北侧公共通道需与污水泵站地块出入口结合设置。公共通道两端不得设置围墙，应保持24小时对外开放，与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。公共通道应满足机动车通行功能。公共通道建成后产权归受让人；

4、从滨水景观效益角度考虑，滨水建筑高度不宜过高，控制在40m以下；S4高速公路对居住功能有一定环境影响，住宅建筑布局需满足环评要求

5、商业商办建筑布局建议沿远东路、滨水绿带布置，住宅沿奉浦河布置，整体建筑高度建议北高南低；浦南运河北侧控制有50m绿带，在景观设计时应考虑绿带内设置连续的滨水步道,同时绿带出入口设计应充分考虑与北侧居住区的联系；滨水一侧开发不设围墙，保证与50m滨水绿带之间便捷的步行联系，营造开放、活力的滨水商业氛围；

6、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0%以上，计3238.13平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给奉贤区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构；

7、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50.00％以上（不包含保障性住房等），计30762.22平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的\％以上，计\平方米以上；

8、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%,计38857.54平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）；

9、受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后11个月内开工，在交付土地后47个月内竣工；

10、本合同项下出让宗地中的绿地率为不低于30%，绿化面积不小于16190.64平方米，集中绿地率:不低于8%,屋顶绿化实施面积\，受让人应按以下约定建设及管理：商业办公不高于50米平屋顶须建屋顶绿化；

11、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100.0%，建筑单体预制装配率：建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市装配式建筑发展的实施意见》；本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：《奉贤区绿色建筑项目建设管理办法（试行）》住宅部分二星以上标准、商业办公部分三星以上标准；

12、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%（计16190.64平方米以上）的商业物业不少于20年；

13、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于70%（计37778.16平方米以上）的办公物业不少于20年；

14、办公、商业可售部分以层为单元进行销售。本合同项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为：200平方米，销售最小单位为：层;办公部分登记最小单位为：200平方米，销售最小单位为：层；

15、该区域商业、办公功能定位为影视文化总部基地，要求引进影视后期制作、数码影像及3D动漫领域国内外知名企业。受让人应在综合验收后的排名前列个自然年度起，向奉贤区文广局提供真实、有效的上一年度引入企业的明细清单，并提供能证明其已经入驻和符合产业要求的相关证明文件，并接受周期性年度核查。未按上述要求提供相关资料或经核查认定受让人不符上述要求的，奉贤区文广局应将相关情况上网公示并纳入诚信记录；受让人还应按出让合同的相关约定承担相应违约责任。

16、高科技影视体验馆总建筑面积不小于5000平方米，层高不小于40米，由不少于3个4D裸视720度球体影厅组成，由全新高科技数字制成的位于每个球体影厅内部中心位置、并相互贯连的站立式穿梭、移动隧道来取代原先的座椅。影厅由无缝拼接屏幕组成的无隔断贯连、沉浸式球体组成，每个720度球体屏幕≥4000平方米/个，放映机流明度≥4万/台（不少于150台），像素≥60K，不低于3万小时的稳压器，总投资不得低于人民币4.5亿元；

17、地块需在沿浦南运河一侧独立建设两座公益性博物馆，总建筑面积≥5000平方米，由竞得人自主运营，不得出租，主题为“非物质文化遗产”类的民俗与国际生态、环保类，建设标准按照《博物馆建设设计规范》执行。建成后在业务上接受奉贤区文广局指导，免费向公众开放。同时，该博物馆在土地出让年限内不得改变用途转作他用。未按奉贤区文广局指导意见建设运营的，奉贤区文广局应将相关情况上网公示，并纳入诚信记录；受让人还应按出让合同的相关约定承担相应违约责任；

18、按先公益，后经营性的原则，商业、办公、影视馆、博物馆须在交地后28个月内竣工，住宅部分须在开工后36个月内竣工。建造的影视体验馆和博物馆经政府相关职能部门验收达到相关建设要求并投入运营后，受让人方可办理住宅部分的预售许可证及销售；

19、商业部分需在沿浦南运河一侧独立建设一座高科技影视体验馆，高科技影视体验馆在持有年限到达后，如需转让的须整体转让，且不得改变高科技影视体验馆用途及功能；

20、本地块地上建筑面积134922平方米，（地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交政府的3452平方米社会公共服务设施）；

21、该地块沿浦南运河一侧，将由政府根据“浦南运河水街”规划建设“远东渡”（暂定名）一座，故该地块设计方案需考虑并满足与“远东渡”方案的协调融合与技术衔接，必要时需规划并带建相应人行通道。

地块现状

地块南侧为浦南运河

地块西侧为远东路，双向6车道

地块北侧为奉浦河，目前两岸景观带正在建设中

地块全景图

地块西南侧拍摄的地块现状，目前场地正在清理

区域规划

南桥新城规划范围为北至大叶公路，东至浦星公路，南至G1501，西至南沙港和沪杭公路，总面积71.39平方公里。城市增长边界南至平庄公路，规划控制面积约84平方公里。

根据上海2040总体规划南桥新城定位为滨江沿海发展轴线上的节点城市，杭州湾北岸辐射服务长三角的综合性服务型核心城市，具有独特生态禀赋、科技创新能力的智慧、宜居、低碳、健康城市。

根据南桥新城总体规划将形成“一核联四片，一环串两带”的空间布局，其中一核是利用保留的中央生态林地和规划建设中的“上海之鱼”，形成辐射整个新城范围的生态核心和公共活动中心；四片为老城、城北和城南三大综合片区和依托综合工业园区的产业片区；一环为依托浦南运河、金汇港、南横泾等自然水系形成的环状生态绿带，该绿带串联起四个片区；两带以解放路公共服务带和金汇港生态景观带。

南桥新城04单元总规划用地面积约242.7公顷，规划人口规模约5.0万人。其中规划居住用地约130.7公顷，占总用地53.86％；规划公共设施用地约31.63公顷，占总用地13.03％；规划道路用地约34.74公顷，占总用地14.3％；市政设施用地约3.44公顷，占总用地1.42％；规划绿化用地约18.68公顷，占总用地7.7％，其中公共绿地15.15公顷。

此外，该单元规划结构“一核、两轴、四片”，其中“一核”：指位于运河路与环城东路交叉口的新城城市副中心；“两轴”：指运河路与环城东路；“四片”：指两轴划分的四大居住组团。

最终将形成南桥新城新的公共活动中心区，重点建设商业中心和滨江绿化带。形成与环境质量相匹配，与生态环境相融合的居民生活区。

区域交通

南桥新城上海市中心人民广场40公里，距离浦东国际机场50公里，虹桥机场30公里，东海大桥40公里。

南桥新城目前已经构建发达的综合性道路交通体系，包括城市快速路、轨道交通5号线、BRT及虹梅南路越江隧道等；其中与市中心的连接可通过S4（奉浦大桥）、浦星公路（卢浦大桥）、沪杭公路（闵浦二桥）实现，区域内公路交通发达，S4、G1501、S2（规划）等高速公路纵横全区东南西北。并且凭借着杭州湾跨海大桥、嘉绍大桥及杭浦高速，南桥新城在杭州湾沿岸城市群的中心地位越来越突出。

从地块所属位置来看属于南桥新城核心区域，周边道路通行条件优越，通过地块西侧的远东路转入航南公路即可进入沪金高速，距离沪金高速航南公路收费站约在1.4公里左右；同时建设中的5号线奉贤延伸段环城东路站距离地块约1.5公里左右；而连接南桥新城和东方体育中心的BRT终点站（南桥汽车站）距离地块约900米左右。

周边配套

地块所处的南桥新城04单元东至沪金高速，南至浦南运河，西至南桥路，北至航南公路，隶属于南桥新城中老城、城北和城南三大综合片区和依托综合工业园区的产业片区4大片区中的老城片区。

04单元作为南桥新城老城片区发展空间，占据环城东路站站点及多条城市主干道，区域内居住氛围成熟，生活配套设施齐全，汇贤中学、奉贤教院附小、绿叶幼儿园等教育配套设置一应俱全，并建有一站式商业中心宝龙城市广场、五象广场、易买得等，可满足当地居民的多种需求。