上海楼市:买房需谨慎!这几个雷区千万注意不要踩!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：你好，曾叔，考虑孩子明年要上小学，这段时间看了一下学区房，看中一个一居室的学区房，面积比较小，卖的比较贵，不知道这种学区房该不该入手？

回答：你好，其实学区房的投资属性是很弱的，本质上来说它的保值是在学区维度，但不在于房产维度，它是不能随着时间的推移有非常明显的上涨的，因为学区这一块的价值是固定的。但是学区房仍是一个比较好的投资产品，不过买学区房依然需要有自身的考虑，不是很建议买那种只有学区房的学区房，就是说这个房子特别小，只有一房或说是一个存储空间，它仅仅是因为挂了一个学区，所以就卖特别贵，这样的产品也不是很看好，特别是未来需要转手，如今也不知道5年之后的学区政策会不会有改变，万一有改变的房子可能就一瞬间就打水漂了，所以相比较而言，如果你要买学区房，要买那些同时具备居住属性的，比较正规的三房或者两房。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，同济晶萃 泗泾那里算虹桥辐射区吗，周边空地有可能作为什么用地尼，有没有太大的发展空间。

回答：你好，算是一个方向，但辐射力不太够了。周边大多是住宅用地，九亭没土地了，未来松江居住人口都会在泗泾。泗泾优势就是单价便宜，有暴击可能，确定性不那么高。

提问：你好，曾叔，看了很多学区房，满足预算内的学区房只有老破小的楼梯房，但是想这样楼梯房我该怎么选比较合适呢？

回答：你好，其实买房的话尽量不要买老破小，但如果迫于无奈只有买一些老破小的一些楼梯房，建议要尽量选择楼梯房二楼或三楼这样的黄金楼层，后期的转手时间会比较短。其次较好选能有一些赠送的面积，比如说有些人的二楼或三楼会有一个露台，对于这种有赠送面积的房子的话，除了本身楼层会有溢价之外，赠送的面积也是可以算钱的。一般来说每一平方米的正数面积可以按照实际房价的一平方米差不多25%左右进行计算。那一个40平的房子相当于多送了一个10平的房子了。

除此之外较好是买带有物业的楼梯房，或是物业收费贵一点的楼梯房，这一点非常重要也很关键，很多人买楼梯房是为了想要节省一年1000多或2000多的物业费，然后去选择没有物业的楼梯房。几年以后会发现跟同地段的物业比较好的楼梯房相比，整个价差会越来越大，整个房子相差起来可能就五六十万的这种差距。最后一点的话是一些老房子的话往往会带有好的学区，如果这些楼梯房是一梯队的学区，而且是9年一贯制的还是非常不错的，对于很多老破小的楼梯房而言，学区的价值是最关键的，也是最核心的。如果很多老破小的楼梯房没有学区的话，像这个房子建议大家尽量别买，因为以后后期转让的难度会比较大。

提问：你好，曾叔，新人首问，总价200万左右的电梯二房，离市中心稍微近一点的，请问有哪些好的楼盘推荐吗？我目前看了东晓南的万华花园和东圃的雅怡阁，请问哪个更优呢，天河比海珠更好？

回答：你好，雅怡阁小区小，就两栋楼，没有花园，且离地铁不是很近；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！已经在苏州交社保两年，老家是北方，不在苏州工作，一半为孩子毕业后去南方发展有个落脚点，一半为投资保值，新房和二手房都可以，您看适合在哪个区买房，谢谢您的解答！

回答：你好，先提炼重点：老家北方，小孩毕业后去南方工作。从描述来看，目前在北方没有大量资产或者家业，其实除却家乡情结和地理偏好，选择哪个城市并没有太大的损失。买房最关键的是首付资金，其次是战略上选择什么样的城市，以及最后微观上的选筹。如果本身有200万以上的现金，那么足够买入一线标的，现在处在新一轮上涨前夕的北京是一个选择。如果首付资金只有100万上下，北方也没有重要的工作生活，那么建议可以一步步移居南方。买房战略上，优选优质的二线省会城市，房价足够低，不限购，贷款友好的城市。一共两个，重庆，杭州。考虑到工作生活，经济发展，以及房产本身的便利程度，可以优先买杭州，贷款9成的操作，对于首付资金和起步冲阶很友好。

提问：曾叔，您好，父母2009年买了一套青浦重固镇意邦的商铺，当初承诺每月返租，在第三个年后，意邦不再支付租金至今，理由是经营不善。目前整栋商铺的房东都没有收到租金，卖也卖不掉，烂在手上了。请问曾叔，像这样的情况，后续会重新规划这片用地或者拆迁嘛？重固镇后期会发展能接收到大虹桥板块的辐射利好嘛？老人把所有的积蓄都投入了这个商铺，没想到血本无归。

回答：你好，商铺一直不建议买，主要影响因素很多，不单单是地段的转移，还有线上购物、外卖的冲击。就因为这次疫情，都不知道空关了多少商铺。重固镇工业厂房居多，短期看变化不是很大，建议联合其他商铺业主共同维权，并尽快出手商铺。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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