(精选干货)城市更新项目拓展模式及基本概念

搜狐焦点上海 2019-06-11 14:35:54
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旧改模式以及项目拓展讲解

本文来源:互联网

城市更新涉及的基本概念

广东省三类九种改造模式

第一类:政府主导模式

1.政府收储模式:政府征收(含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况)收购储备土地并完成拆迁平整后出让,由受让人开发建设的情形。

2.政府统租模式:政府下属企业连片租赁农村集体土地的旧厂房用地并实施改造。

3.综合整治(政府出资)模式:政府投资主导整治改造,不涉及拆除现状建筑及不动产权属变动。

第二类:政府和市场方合作模式

第三类:市场方主导模式

1.农村集体自改模式:农村集体经济组织申请将名下的集体建设用地转为国有建设用地,并由其所属的全资公司以协议出让方式取得该土地所有权进行改造。

2.村企合作模式:政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地,由农村集体经济组织与开发企业合作实施改造。

3.原土地使用权人自改模式:拥有国有建设用地使用权的企业自行实施改造。

4.企业收购改造模式:由社会投资主体收购改造地块周边相邻的地块,由地方国土部门进行归宗后再集中改造。

城市更新流程梳理

城市更新项目拓展模式

前期不投资模式

合作方式

与合作方提前约定未来的交易前提条件与交易价格。项目收购方与合作方成立项目公司,合作方以项目公司名义运作项目至实施主体确认,并承担所有费用。满足交易条件后,合作方按提前约定的价格将项目转让给收购方,合作方  退出,收购方进行项目开发。

适用范围

→ 项目未取得专项规划批复;

→合作方拥有较强的项目资源,但资金实力相对有限;

→双方无意共同完成整个项目开发过程

共同投资、共同推进模式

合作方式

成立合资拓展平台。收购方与合作方签订协议按一定股权比例成立平台公司, 合作方有权使用平台公司进行项目拓展,未来单个项目由平台公司出资成立对应项目公司运作。项目公司取得项目实施主体后,双方同股同权进行开发。

适用范围

→合作方拥有丰富的项目资源、城市更新操作经验及较强的资金实力

→双方有意共同投资、推进和完成项目

直接收购模式

合作方式

收购方与合作方直接约定交易条件、交易价格、交割进度,收购项目

适用范围

→项目规划指标已确定

→已经完成大部分业主拆迁谈判工作的项目

引入拆迁模式

合作方式

协议约定合作方负责面对业主的谈判及拆迁工作,根据合作方的工作成  果如签约率、拆赔比例、签约进度等指标设置对应的奖惩措施。

适用范围

→针对主要难点在于拆迁工作的项目

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