宝山先进玲珑悦府真实去化情况曝光,别被“劲销8亿”带偏节奏!

【编者按】土地是房地产市场的根本性资源，一直以来土地市场被视作房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。在上海土地市场，龙争虎斗的“夺地”戏码经常上演，可谓“江山代有地王出”。地王之路向来不好走，当前上海市场依旧有2016年的地王未能“解套”。焦点观察之《地王观察》系列将关注近年来诞生的地王的生存现状，本期聚焦宝山罗店地王。

今年以来，上海楼市已分三批次集中推出了百余个楼盘。这半年时间里，新房认筹率超130%、触发积分制是主旋律，热门楼盘的入围分数屡创新高。在新房市场大热的环境之下，有一些远郊地区楼盘即便未触发积分制，但其认筹率也是处于高位的。

这其中也有“意外”，就如近半年开盘两次、认筹率均勉强超过20%的先进玲珑悦府。在大家都需要拼积分买房的时候，先进玲珑悦府凭借“一己之力”让购房者实现了全场任选。

大家都抢的房未必是好房，但大家都不抢的房子，必定是有硬伤的。一起来看看，当前魔都火热楼市之下先进玲珑悦府这个神奇的存在。

踏错节奏高价拿地

楼板价大幅高出周边地块

先进玲珑悦府的“不容易”，似乎在拿地的那一刻就注定了。

2017年11月23日，先进以25.85亿元竞得宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块，虽然溢价率不高，但成交楼板价达到29045元/平方米。同期板块内在售的别墅项目均价也才40000元/平方米。

在2016年-2017年地王频出的时代，先进这幅地块的价格并未受到过多关注。直到相比周边此后几年出让的地块，先进地价劣势才逐渐凸显出来。

先进玲珑悦府所处的美兰湖地铁站以东区域内，2020年11月和2021年2月先后出让两幅纯宅地，分别由金融街和阳光城竞得，楼板价分别为25648元/平方米、26052元/平方米。当前金融街项目案名已定为金融街美兰金悦府，预计三季度将入市。阳光城地块与先进玲珑悦府一河之隔，楼板价低于先进地块约3000元/平方米。

在美兰湖地铁站以西区域，是美罗家园大型居住社区，相比较先进所处的地段而言，这里的项目距离地铁站更近，轨交出行更为便利。近年来出让的地块分别由中集、建发、保利竞得。中集地块为大型商住办混合地块，2018年9月成交，综合楼板价仅8754元/平方米，其住宅项目已售罄。建发地块（建发云锦湾）2020年5月成交，楼板价21043元/平方米；刚刚过去的6月25日，保利竞得的地块楼板价22340元/平方米。

先进玲珑悦府周边项目地价

纵观整个片区内地块的楼板价，除去中集集团商住办综合地块，先进玲珑悦府与周边项目楼板价相比高出3000-8000元/平方米。先进“地王”价格至今无人能破。

值得注意的是，根据出让要求，先进玲珑悦府项目需自持15%建筑面积用于租赁。金融街、阳光城、保利地块均无自持要求。意味着先进项目的实际可售楼板价还要更高，在同样的限价背景下，先进的利润空间被直观压缩很多。

搁置三年终于入市

两次开盘认筹率均仅20%

也许正因为背负着这样沉重的拿地成本，让先进玲珑悦府面临的压力丝毫不逊色于“区域地王”们。其入市之路显得格外艰难。

项目早在2018年10月即开放了售楼处，多次放风即将入市，但直到2020年12月底才正式迈出开盘这一步。彼时距离拿地已过去整整三年。

虽然蓄客多年，但先进玲珑悦府的首开并不顺利。推出360套房源，含建面约90平方米洋房，均价约40000元/平方米，带装修交付；另有建面约112-125平方米叠墅，均价约45000-48000元/平方米。最终参与摇号的仅75组客户，认筹率不到21%。

首开仅75组客户参与摇号

2021年6月11日，先进玲珑悦府加推391套房源，在新房市场大热行情之下，并没能借着这一轮风“一雪前耻”。此次认筹数88组，认筹率依旧仅约22%。而同板块内同期入市的建发云锦湾认筹率超130%、触发积分制。

据网上房地产数据显示，先进玲珑悦府两次推出751套房源还剩约349套可售，整体去化率约53%。据搜狐焦点不完全统计，其开盘已半年有余的一期房源还剩约50套可售，两次开盘整体去化率约53%。

先进玲珑悦府两次开盘整体去化率约53%

但有趣的是，先进玲珑悦府在两次开盘之后都官宣“劲销8亿”，红红火火的热销海报与东方公证处的摇号结果公示中不足百组认筹数形成鲜明对比。让人不得不怀疑其是否存在数据注水，虚假宣传。

先进玲珑悦府当前状况可谓“前有强敌、后有追兵”，此前开盘不敌中集金地美兰城和建发云锦湾，三季度更将面临金融街美兰金悦府和阳光城项目大批房源即将入市。

地段尴尬成硬伤

距离7号线站点约4公里

一直以来，先进玲珑悦府的卖点中都少不了一句“紧邻约3400亩赛事级高尔夫球场”。而实地探访过项目的人都知道，这个球场横亘于先进玲珑悦府与7号线美兰湖地铁站及其附近商业之间，成为先进玲珑悦府与成熟商业、便利交通之间的一大天然障碍物。

先进玲珑悦府地处宝山月罗公路潘泾路交叉口以南500米，与7号线美兰湖地铁站直线距离约2.4公里。而由于球场的存在，出行需绕行至月罗公路，驾驶路线约4公里，几乎相当于罗泾新盘到地铁站的距离。

先进玲珑悦府驾车至7号线约4公里

目前美兰湖板块内的商业配套主要集中于7号线美兰湖地铁站附近，世纪联华、大润发等均可满足日常消费购物需求。70万方大型TOD项目中集金地美兰城的商业建成之后，整个板块的商业将更上一层楼。但这样的热闹更多是属于别人的，先进玲珑悦府所处地段只会更加相形见绌。

在这片高尔夫球场东侧，是成熟的居住区。而其西侧、也就是先进玲珑悦府所在的地段，汇聚着宝山工业园区多个厂房，环境堪忧。

此外，项目北侧约1.5公里即是宝罗瞑园。这是一座于1988年开始营建的永久性墓园。“墓景房”的因素想必也劝退了不少购房者。

先进沪上项目被爆质量问题

精装修却墙体开裂、地板发霉

再看先进近年来在上海的作品，口碑同样不尽如人意。

2019年9月，先进在闵行马桥开发的先进维港项目正式交付。在交房后不久，业主即爆料：自己买的精装房出现墙体开裂、地板发黑发霉、下水道返水等问题。

先进维港被爆质量问题 图源网络

业主们2018年以均价46500元/平方米入手的精装房，交付之后面临的却是一地鸡毛。精装交付的地板表面发黑、掀开之后地板发霉；另有部分住户墙体开裂、新风系统存在损坏问题。最令人啼笑皆非的是，部分排污管道没接到市政管道、导致楼栋内二楼住户下水道返水。

据悉业主在与开发商交涉沟通之后，得到的却是敷衍与拖沓的态度，整改速度非常慢。

如今先进玲珑悦府顶着高昂的拿地成本，最终能否交付出质量过关的产品呢？这不禁让购房者心存疑虑。

在上海，先进还有很长的路要走。在刚刚结束的上海首批集中供地中，先进联手京东以99.1亿元的大手笔竞得了一幅上海西站地铁上盖商住办综合地块。虽然这次先进没有像在北京那样闹出“算不过来账、要退地”的传闻，但如何与京东打造好这块近百亿地块对其而言依旧是个大挑战。